Собственный дом или квартира "взаймы" "

Выбор подходящей недвижимости

Продолжаем цикл статей архитектора Вальдемара Хермана (тел. 02369 20 65 12), посвященный приобретению собственного жилья. Начало в «Partner» № 5 2003.

В настоящее время на рынке недвижимости сложилась выгодная для покупателей ситуация. С 1995 года началась фаза низких процентов  - Niedrigzinsfase на суммы, взятые в кредит для приобретения жилья. Так, например, заказчик - Bauherr может получить относительно дешевый кредит – 5 % годовых и даже меньше. Напомню, что  в 80-е годы прошлого столетия проценты на кредиты доходили до 12 %. Несмотря на определенное ужесточение финансовой политики, государство по-прежнему поддерживает людей, вкладывающих средства в недвижимость и обеспечивающих тем самым свою старость.

 Вторым фактором, о котором также следует сказать, является снижение цен на  строительные работы, вызванное всё возрастающей конкуренцией со стороны строителей из других европейских стран.

Итак, вы приняли решение приобрести собственный дом или квартиру, и вам необходимо получить информацию по следующим вопросам:

Какие виды жилья существуют?

 Какие у них достоинства и недостатки?

Какой дом купить лучше: старый или новый?

Не лучше ли построить дом самому?

Сколько комнат мне нужно сейчас?

Сколько комнат может понадобиться в будущем?

Как можно приобрести недвижимость?

Наконец, сколько это будет стоить?

Начнем с наиболее распространённых видов домов - Bauformen.

Дом на одну семью -Einfamilienhaus (EFH). Наверняка большинство людей, желающих приобрести собственное жилье, представляют себе отдельно стоящий дом на одну семью. Этот вид постройки наиболее вариабелен и в плане планировки, и в плане достройки или перестройки в будущем. В таком доме, при желании, можно запланировать небольшую отдельную квартиру - Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Однако отметим, что это самый дорогой из всех видов домов.

Дом на две семьи - Doppelhaus (DH). Так как каждая часть дома имеет только три внешние стены, то он обходится заказчику дешевле и при постройке, и в части оплаты коммунальных услуг. При этом фактически вы приобретаете только полдома – Doppelhaushälfte (DHH), а значит, живете с соседом.

Дома, стоящие в ряд – Reienhäuser (RH). Такого рода дома являются одной из самых доступных по цене форм частного жилья. Экономия достигается за счет стоимости земельного участка, а также стоимости постройки и подключения к городским коммунальным сетям.

 Частная квартира - Eigentumswohnung (ЕW). Тем, кто предпочитает жить в черте города или даже в его центре, тяжело найти подходящий по цене земельный участок для постройки - Grundstück или готовый дом. Поэтому Eigentumswohnung зачастую является единственно возможным  вариантом собственного жилья. Квартира является частной собственностью, но лестничная площадка, фасад, инженерные коммуникации и т.д. являются особой или общей собственностью - Sondereigentum und /oder Gemeinschaftseigentum. Именно эта особенность зачастую мешает уживаться с владельцами других квартир этого дома.

При покупке недвижимости следует обратить внимание не только на вид, но и на возраст постройки. В современном строении помещения более функциональны и комфортабельны, их техническая оснащенность выше. Покупка нового дома (квартиры), построенного «под ключ» - Schlüsselfertig, освободит вас от волнения и риска в ходе строительства. Фирмы, специализирующиеся на постройке и продаже новых домов, перенимают, как правило, поиск земельного участка, определяют планировку дома.

Обычно планировка таких домов типовая, а стоимость услуг архитектора  входит в цену дома, которая известна заранее. Индивидуальные изменения в планировке такого дома обходятся покупателю достаточно дорого. Владелец его получает пятилетнюю гарантию, и в случае, если в этот период выявятся строительные недостатки, фирма обязана их устранить бесплатно. К сожалению, иногда  качество новых домов оставляет желать лучшего, что объясняется стремлением некоторых строительных фирм снизить стоимость строительства за счет низкосортных материалов и или использования низкоквалифицированной рабочей силы. Поэтому прежде, чем подписать договор, необходимо проконсультироваться у независимого специалиста, который поможет оценить не только состояние самой постройки, но исоставленный фирмой договор купли-продажи - Kaufvertrag. 

Другая возможность приобретения нового дома - это строительство его с привлечением независимого архитектора, который не только спланирует дом, но и поможет подыскать земельный участок, сделает калькуляцию расходов, а также окажет содействие в организации строительных работ. При этом заказчик имеет возможность участвовать в разработке индивидуальной планировки, выборе строительного стиля и используемых материалов. Цена дома предварительно рассчитывается архитектором по статистическим показателям, поэтому в некоторых случаях реальные затраты при строительстве могут незначительно превысить планируемые. Как обычно, владелец дома получает пятилетнюю гарантию.

Заметим, что если какие-то виды работ выполняются будущим владельцем самостоятельно, то объем затрат на строительство можно снизить. 

Многие, однако, предпочитают дома старой постройки - Altbauhäuser, так как им по душе особая атмосфера старины, свойственная таким домам. В городах, не разрушенных во время Второй мировой войны, старые дома расположены, как правило,  в центральных районах, с уже сложившейся инфраструктурой. Обычно они стоят на больших земельных участках, так как раньше земля была дешевле. Иногда такой дом может оказаться памятником архитектуры (steht unter Denkmalschutz), тогда возможность перестройки или изменения фасада дома ограничена. Старые дома в основном дешевле, чем новостройки.

При покупке старого дома очень важна оценка состояния строения, ведь низкая цена при покупке может обернуться значительными затратами на ремонт дома.

(Продолжение следует.)