КВАРТИРНАЯ КОМПАНИЯ - НЕ СБЕРЕГАТЕЛЬНАЯ

М. Миронов (Дортмунд)

Квартирная компания - не сберегательная касса
Или сколько нужно платить за коммунальные услуги

  Уважаемая редакция! Получила перерасчет квартплаты и не могу понять, почему теперь должна платить больше. За прошлый год у меня довольно солидная экономия – 212 евро, и, несмотря на это, плата за отопление повышена на 41 евро в месяц. Соответственно увеличилась и квартплата в целом. Мне, конечно, известно о росте цен на энергоносители, но разве может только подорожание привести к такому повышению, причем за один год? Я получаю пособие по безработице – Alg II и должна представить расчет в ARGE. Моя квартира уже сейчас по стоимости на пределе. Не заставят ли меня саму оплачивать превышение или вообще искать более дешевую квартиру? Разъясните, правомерен ли расчет фирмы и, если нет, то как его оспорить. Прилагаю последний расчет и расчеты за предыдущие годы.
П. (Дортмунд)

  Поскольку большинство читателей журнала живут в съемных квартирах, а значит, вполне могут оказаться в положении автора письма, мы сочли целесообразным не ограничиться кратким ответом, а подробно рассмотреть поднятую читателем проблему.

  Итак, автор прав – цены на энергоносители, а за ними и стоимость отопления в жилых домах за последние годы действительно резко выросли. В Дортмунде, например, городской поставщик энергии – DEW 21 поднял цены на природный газ с 2002 года более чем в полтора раза. Но даже такое повышение не может объяснить описанное в письме скачкообразное увеличение квартплаты.

  Как видно из представленных расчетов, в данном случае сыграл свою роль другой фактор, а именно: примененный владельцем дома некорректный метод начисления платы за услуги городских коммунальных служб. Речь идет о ежемесячно выплачиваемых нанимателями жилья предварительных взносах – Vorauszahlungen, которые суммируются за год и сравниваются с фактической стоимостью предоставленных в течение года услуг. Правила расчета читателям известны: если жилец переплатил – излишек возвращается обратно, если недоплатил – образовавшийся долг должен быть возмещен. При этом плата за отопление – Heizkosten всегда выделяется из перечня остальных услуг – Betriebskosten и проходит в расчетах отдельной строкой. Об этом мы, кстати, узнали уже при первых поисках жилья – местная манера называть квартплату вместе с отоплением «теплой», а без отопления «холодной», была, пожалуй, одной из первых познанных нами немецких идиом.

Может, но не обязан

  Размер Vorauszahlungen зависит от стоимости обслуживания дома в целом и метода распределения затрат между жильцами. Обычно услуги оплачиваются в зависимости от площади занимаемой квартиры, только тепло и вода (при наличии счетчиков) оцениваются по фактическим расходам.

  Стоимость обслуживания меняется от года к году: растут цены на услуги городских коммунальных служб, меняются расходы на отопление в зависимости от выдавшейся зимы, да и сами обитатели дома по-разному используют предоставленные услуги, например, расходуют различное количество воды. Поэтому Vorauszahlungen должны ежегодно корректироваться, т.к. только таким образом можно добиться их соответствия фактическим затратам и избежать переплат или недоплат при подведении итогов года.

  К сожалению, квартирные компании этим правилом часто пренебрегают. По закону обе стороны, наниматель и владелец жилья, имеют равное право выходить с требованием об изменении месячных выплат. И если требования одной стороны обоснованны, противоположная сторона обязана их принять. Но иногда жильцы свое право не используют, и тогда владелец дома может действовать по своему усмотрению. К примеру, оставить Vorauszahlungen неизменными даже тогда, когда реальные затраты снижены. Именно так и произошло в описанном читателем случае.

Что же случилось в доме ....

  Крупный жилой комплекс, в котором живет автор письма, судя по предъявленным выкладкам, в последние годы сменил своего владельца. Первый хозяин навел порядок в оплате коммунальных услуг и резко сократил расходы на обслуживание дома. Однако полученную экономию до жильцов не довел и оставил месячные платы – Vorauszahlungen für Betriebskosten без изменений. Второй владелец увеличил слишком низкие взносы за отопление – Vorauszahlungen für Heizkosten, но также не снизил завышенные выплаты коммунальщикам. Итог манипуляций – необоснованный рост квартплаты, о котором написал читатель.

  Конечно, через год переплаты обязательно всплывут и при очередном подведении итогов автор письма получит весь излишек обратно. Но возникает естественный вопрос: какой смысл нанимателю квартиры использовать фирму, занимающуюся недвижимостью, в качестве места для вложения собственных средств? Это ведь не кредитный институт и процентов по «вкладу» ожидать не приходится. А деньги оказываются замороженными на год.

  С другой стороны, возможны и осложнения со стороны оплачивающего жилье ARGE. Стоимость отопления – Heizkosten ведомство перенимает обычно по фактическим затратам (в отличие, например, от арендной платы – Grundmiete, на которую существует норма). Но если налицо чрезмерно высокий расход (в настоящее время в среднем по Германии допускается максимум 1,2 евро за кв.м площади при центральном теплоснабжении), то и по этой статье ведомство может воздержаться от оплаты в полном объеме. Конечно, новую квартиру искать в этом случае не заставят, но вполне вероятно, что превышение получателю пособия придется оплачивать самому.

Что нужно делать

  Рецепт прост: чтобы избежать описанных выше нежелательных последствий, автору письма и другим читателям, возможно попавшим в аналогичную ситуацию, достаточно всего-навсего использовать предоставленное им законом право и потребовать от владельца дома откорректировать завышенные месячные выплаты – Vorauszahlungen в соответствии с реальной стоимостью входящих в них услуг. Претензии владельцу нужно направить (так предписывает закон) в письменном виде. Он же, со своей стороны, обязан отреагировать на заявление и, если требования обоснованны, их выполнить (§560 Abs 4,5 BGB).

  У написавшего нам читателя после проведения корректировки, учитывая имеющуюся за предшествующий год экономию в 212 евро, квартплата в целом не только не повысится, но даже станет ниже сегодняшнего уровня.