Русский Deutsch
Menu
Логин

Пароль или логин неверны

Введите ваш E-Mail, который вы задавали при регистрации, и мы вышлем вам новый пароль.



 При помощи аккаунта в соцсетях

Журнал «ПАРТНЕР»

Журнал «ПАРТНЕР»
Экономика и финансы >> Налоги
Журнал «Партнер» №2 (125) 2008г.

Доходы от сдачи недвижимости в аренду с точки зрения налогообложения

Irina Erbe

Steuerberaterin, Diplom-Finanzwirtin,
Inhaberin des Steuerburo Erbe

Christian Erbe

Diplom-Finanzwirt, Steueroberinspektor,
Dozent fur Steuerrecht

Сегодня мы хотим рассказать о доходах, получаемых от сдачи имущества в аренду.

 

Что относится к доходам от сдачи имущества в аренду

 

Согласно § 21 Закона о налоге на доходы физических лиц (Einkommensteuergesetz, EStG), к таким доходам относятся прежде всего доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества (домов, квартир или незастроенных земельных участков).

Пример: Г-н А. приобрел для летних поездок в Испанию автомобиль-дачу (Wohnwagen). Чтобы автомобиль зря не простаивал, он cдает его от случая к случаю напрокат.

Wohnwagen не является недвижимым имуществом, поэтому доходы от его проката не являются доходами от сдачи имущества в аренду согласно § 21 EStG. Эти случайные доходы относятся к «прочим доходам» и подлежат налогообложению согласно § 22 Nr. 3 EstG.

Кстати, совсем не обязательно, чтобы арендодатель являлся собственником имущества: доходы от субаренды также облагаются налогом согласно § 21 EStG.

Малоизвестно и такое положение: если доходы от временной сдачи жилья, полностью или частично используемого для личного проживания, не превышают 520 € в год, можно отказаться от их декларирования. Особое значение это приобретает в случаях, когда субаренда носит временный характер. Однако в случаях, когда расходы, связанные со сдачей помещения в аренду, превышают арендную плату, декларирование получаемых доходов может оказаться выгодным для налогоплательщика.

Хотим обратить внимание и на то, что, согласно § 21 EStG, не всякая арендная плата за недвижимое имущество относится к доходам. Например, доходы от сдачи в аренду гостиничного помещения являются доходами от предпринимательской деятельности и облагаются налогом на основании § 15 EStG. При этом обязательным условием является исчисление прибыли (Gewinnermittlung), кроме того, доходы от предпринимательской деятельности подлежат обложению налогом на предпринимательскую деятельность (Gewerbesteuer). В качестве еще одного случая, когда доходы от сдачи недвижимости в аренду относятся к доходам от предпринимательской деятельности, можно привести т.н. Betriebsaufspaltung

Пример: Г-н C. сдает офисное помещение в аренду C-GmbH, он же является единоличным собственником этой фирмы. Взимаемая арендная плата является для г-на С. доходами от предпринимательской деятельности.

 

Какие доходы и расходы следует включать в свою налоговую декларацию

 

По своей сущности доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду относятся к доходам, дефинированным в § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG. Согласно данному предписанию, налогообложению подлежит та сумма, на которую арендная плата превышает расходы, связанные с ее получением (т.н. Überschusseinkünfte). Если доходы не покрывают понесенные затраты, то убыток от сдачи имущества в аренду вычитается из прибыли, полученной от других видов деятельности, и уменьшает тем самым налогооблагаемую базу.

К доходам от сдачи недвижимости в аренду относятся прежде всего сама арендная плата и взимаемые с арендаторов коммунальные платежи. Согласно § 11 EStG, доходы и расходы учитываются при налогообложении в тот год, когда они были получены или понесены. При банковском переводе моментом получения дохода является день зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Из этого правила существует одно исключение, которое на практике часто остается без внимания. Рассмотрим его на примере:

Пример: Арендатор  Д. должен перечислять арендную плату к первому числу каждого месяца. К Рождеству 2007 года он переводит арендодателю арендную плату за декабрь текущего года, а также за январь 2008 года.

Арендная плата за декабрь подлежит налогообложению в 2007 году, то есть тогда, когда она действительно была получена. А вот с арендной платой за январь 2008 года дело обстоит несколько иначе. Согласно § 11 Abs. 1 S. 2 EStG, регулярно взимаемые доходы, полученные в течение короткого времени (до 10-ти дней) до или после периода, к которому они относятся с экономической точки зрения, подлежат обложению налогом в том периоде, к которому они относятся. Возвращаясь к нашему примеру, заметим, что арендная плата за январь должна быть декларирована в 2008 году, несмотря на то, что получена она была уже в 2007 году. То же самое правило действует и по отношению к расходам.

Что касается расходов, то списанию подлежат все затраты, связанные со сдачей недвижимости в аренду: земельный налог, затраты на уборку улицы, вывоз мусора, страхование помещения или чистка дымоходов. Однако во внимание принимаются только те расходы, которые относятся к сдаваемому в аренду помещению, а не, например, к квартире, в которой проживает сам арендодатель.

Пример: Супруги  М. и Н. проживают в одной половине двухквартирного дома, а вторую половину сдают в аренду.

M. и Н. имеют право списать только половину затрат, связанных с эксплуатацией дома, а именно лишь те расходы, которые относятся непосредственно к сдаваемой в аренду квартире. Например, расходы на ремонт ее входной двери учитываются в полном размере.

Кроме того, списанию подлежат затраты на содержание сдаваемого в аренду помещения, например, расходы на текущий ремонт.

При выполнении определенных условий затраты на более крупные ремонтные работы могут быть распределены на период от 2-х до 5-ти лет (§ 82b Einkommensteuerdurchführungsverordnung). Существует несколько особенностей, которые должны быть приняты в этом случае во внимание, поэтому мы советуем при возникновении данной проблемы обратиться за помощью к налоговому советнику.

Следующей проблемой являются затраты на реконструкцию объекта, произведенные вскоре после его приобретения — «anschaffungsnaher Herstellungsaufwand.» В некоторых случаях расходы по содержанию и ремонту сдаваемого в аренду помещения, сделанные в течение 3-х лет после его покупки, не могут быть сразу учтены в полном объеме. Они прибавляются к стоимости приобретенного объекта и списываются в виде амортизационных отчислений. Если вы столкнетесь с подобной проблемой, то и в этом случае имеет смысл посоветоваться с налоговым консультантом.

Затраты на приoбретение объекта аренды учитываются ежегодно в виде амортизационных отчислении на основании § 7 Abs. 4 EStG. Как правило, их ставка равна 2%. Для объектов, построенных до 1924 года, она составляет 2,5%. Амортизируется только стоимость здания, стоимость земельного участка, на котором оно расположено, списанию не подлежит.

На практике очень часто возникает проблема разграничения затрат на приобретение недвижимого имущества и затрат на привлечение денежных средств для его приобретения. Все расходы, связанные с финансированием объекта, относятся к текущим расходам, согласно § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EstG, и подлежат немедленному списанию в полном объеме.

Пример: Г-жа K. приобрела 01.07.2007 застроенный участок (здание построено в 1976 году) и собирается сдать его в аренду. Цена объекта составляет 450.000 €. 20% этой суммы приходится на стоимость земельного участка. Госпожа  К. понесла следующие расходы: налог на приобретение недвижимого имущества (Grunderwerbsteuer) 15.750 €, госпошлина за внесение записи о смене собственности в земельную книгу (Grundbuch) 300 €, госпошлина за регистрацию ипотечного обязательства (Grundschuld) 150 €, нотариальные расходы в связи с оформлением договора купли-продажи 900 €, нотариальные расходы в связи с регистрацией ипотечного обязательства 500 €, плата за риеэлторские услуги (Maklerprovision) 16.065 €.




Амортизационные отчисления составят в 2007 году:

цена объекта 450.000   
налог на приобретение недвижимости 15.750   
нотариальные расходы (договор купли-продажи) 900   
госпошлина (смена собственника) 300   
риелторские услуги 16.065   
Итого: 483.015   
минус 20% — стоимость земельного участка -  96.603   
база для исчисления амортизации 386.412   
амортизационные отчисления: 386.412 × 2% x 6/12 (частично!) =   3.864   
Госпошлина и нотариальные расходы в связи с регистрацией ипотечного обязательства относятся к текущим затратам и могут быть списаны полностью в год приобретения объекта.



Амортизационные отчисления не могут быть сделаны до приобретения объекта. Согласно налоговому законодательству, покупка недвижимости осуществляется не в момент смены владельца, а при передаче прав на пользование объектом и обязательств, связанных с его эксплуатацией (Übergang von «Nutzen und Lasten»).

 

Подлежит ли налогообложению продажа сдаваемой в аренду недвижимости

 

Согласно §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG, продажа недвижимого имущества подлежит обложению налогом, если промежуток времени между его приобретением и продажей менее 10 лет. Срок начинается в день подписания договора о купле объекта и заканчивается в день подписания договора о его продаже. Момент смены владельца, а также дата передачи прав на пользование объектом и обязательств, связанных с его эксплуатацией, не играют при этом никакой роли.

Если вы планируете продажу такого объекта, рекомендуем обратиться за советом к консультанту по налогам.

 

Существуют ли особенности при сдаче жилья в аренду родственникам

 

Сдача жилья в аренду членам семьи связана на практике со многими трудностями. Поскольку очень часто этот вид доходов является убыточным и таким образом приводит к уменьшению налогового бремени, налоговые органы предъявляют в подобных случаях повышенные требования. Такой вид аренды признается только в том случае, если он выдерживает сравнение с арендой на обычных условиях, то есть когда арендатор является посторонним человеком. Поэтому обязательно проконсультируйтесь с советником по налогам, прежде чем оформить договор аренды с одним из ваших родственников. Так вам удастся избежать неприятных сюрпризов.

Важно: Если взимаемая вами арендная плата менее 56% среднестатистической суммы, характерной для данной местности, то, согласно § 21 Abs. 2 EstG, сокращаются соответствующим образом и затраты, связанные со сдачей жилья в аренду. При этом неважно, является ли арендатор вашим родственником или нет.


<< Назад | №2 (125) 2008г. | Прочтено: 822 | Автор: Erbe I. |

Поделиться:




Комментарии (0)

Удалить комментарий?


Внимание: Все ответы на этот комментарий, будут также удалены!

Последние прокомментированные

Остров ГдеТоTам

Прочтено: 333
Автор: Генина Н.

Политические страсти в Украине

Прочтено: 378
Автор: Клеванский А.

Мороз и солнце...

Прочтено: 681
Автор: Бабухадия Н.

Собственный стиль Френка О. Гери

Прочтено: 989
Автор: Немцова Н.

Как выбрать меньшее из зол

Прочтено: 401
Автор: Вишневский Б.

В поисках смысла жизни

Прочтено: 541
Автор: Калихман Г.

Иосиф Бродский: отсюда – в вечность

Прочтено: 603
Автор: Ионкис Г.

О семейной передаче знания языка…

Прочтено: 654
Автор: Пуэ Т.

Такие, как все… но другие

Прочтено: 332
Автор: Левицкий В.

Выставки

Прочтено: 211
Автор: Цесарская Г.

Отвечаем читателям

Прочтено: 403
Автор: Миронов М.

Ваше здоровье зимой

Прочтено: 427
Автор: Грищенко О.

Головоломки

Прочтено: 299
Автор: Юрина М.

Уборщица с высшим образованием

Прочтено: 807
Автор: Бальцер Т.

Сталинградская мадонна в Берлине

Прочтено: 775
Автор: Векслер Л.

Под крышей фонда моего

Прочтено: 407
Автор: ИнфоКапитал

В памяти человечества

Прочтено: 292
Автор: Воскобойников В.

В Париж с детьми

Прочтено: 350
Автор: Аграновская М.