Русский Deutsch
Menu
Логин

Пароль или логин неверны

Введите ваш E-Mail, который вы задавали при регистрации, и мы вышлем вам новый пароль.



 При помощи аккаунта в соцсетях

Журнал «ПАРТНЕР»

Журнал «ПАРТНЕР»
Социальные вопросы >> Пенсии
Журнал «Партнер» №9 (132) 2008г.

МОЙ ДОМ – МОЯ ПЕНСИОННАЯ КРЕПОСТЬ

Елена Шлегель (Пассау)



Продолжаем цикл статей (см. предыдущие номера «Партнер»), посвященный обеспечению в старости

«А они-то думали, что будут жить в собственных домах, перед которыми будут стоять „мерседесы“...» Так писала о нас с вами одна российская газета, пытаясь доказать своим читателям, что на самом деле «у них» (у нас, переехавших в Германию) ничего этого нет. Кому и для чего понадобилась такая уничижительная фраза, не в этом суть. Факт тот, что российская газета, как и ряд других изданий, скорбящих о «жалкой участи иммигрантов», многого не увидела. Или не захотела увидеть того, что многие наши действительно живут в собственных домах. И «мерседесы» есть у многих. О том, как переселенцы и иммигранты, едва оперившись на новом месте, «бросаются строить собственные дома», судачат даже местные жители — то ли с одобрением, то ли с завистью.

Словом, строительство дома — перспектива хоть и трудная, но вполне реальная.

 

Пенсия «квадратными метрами»

 

А все ли задумываются о том, что собственное жилье (не обязательно дом, но и выкупленная квартира тоже) — одна из форм самообеспечения в старости? Строительство или покупка жилья, если подходишь к этому делу правильно, тоже является эффективным накоплением к старости. Только получаешь накопленное не деньгами, а «квадратными метрами». Правильный подход к строительству и покупке жилья — это, прежде всего, правильные сроки кредитования. Нужно так рассчитать его начало и конец, то есть получение кредита и период его погашения, чтобы к пенсии выплатить все долги.

Что в этом случае получит пенсионер? Собственное жилье, кредит по которому погашен, все необходимые выплаты закончены. Человек живет и не тратится на жилье. А это — существенная форма экономии. И ваших пенсионных денег будет оставаться больше для того, чтобы расходовать их на самого себя.

 

Стандартная схема жилищных расходов

 

Возможны три схемы жилищных расходов:

1. Человек не имеет собственного жилья, снимает квартиру или дом, ежемесячно вносит квартплату (Miete) и покрывает эксплуатационные расходы (Nebenkosten).

2. Человек берет кредит, строит собственный дом или покупает квартиру, ежемесячно вносит плату в погашение кредита (как правило, эта плата сопоставима с размером квартплаты) и покрывает эксплуатационные расходы.

3. Человек владеет домом или квартирой, полностью возвратив кредит, и ничего не платит за жилье, оплачивая только эксплуатационные расходы.

Чувствуете, какой огромный финансовый камень сваливается с жильца, когда он наконец-то может перейти на третью позицию этой схемы?! Квартплата — это ежемесячные расходы в размере 300-800 евро, однако может быть и больше (в зависимости от размеров жилья, его расположения и состояния). Это деньги, которые никоим образом не возвращаются к жильцу, он их только платит и платит.

Погашение кредита на жилье — это примерно те же 300-800 евро в месяц, но расходы эти иного рода: рассчитавшись по кредиту, человек получает жилье в свою полную собственность. А получив жилье в полную собственность, человек не платит ни квартплаты, ни долгов. Он только оплачивает электроэнергию, воду, отопление, вывоз мусора — всё, что относится к разряду Nebenkosten. Если такое положение достигнуто к моменту выхода на пенсию, то считайте, человек «от своего дома» получил дополнительные 300-800 евро в месяц пенсионных денег.

Наконец, возможны и прямые денежные поступления. Часть своих квадратных метров можно сдавать внаем другим жильцам и получать с них квартплату. И уж в самом крайнем случае, если позарез нужны деньги, квартиру или дом можно продать, переселившись в более скромное и дешевое жилище. Такая операция дает капитал в прямой денежной форме.

Конечно, строительство и покупка жилья — ответственнейшая задача. Тут нужно много раз отмерить, прежде чем начать резать.

 

Всё начинается с цены

 

Естественно, это вопрос номер один: сколько стоит недвижимость, которой вы хотите владеть? Способны ли вы привлечь такие деньги? Не раздавит ли вас груз долгов?

Казалось бы, вопрос решается просто: лучше то, что дешевле. На самом деле всё значительно сложней.

Из чего складывается цена недвижимости? Цена строительства нового дома или цена уже готового жилья, выставленного на продажу, зависят в принципе от одних и тех же факторов. Это:

     расположение жилья;
     оборудование и состояние жилья;
     способ финансирования приобретения;
     дополнительные расходы.

Умение торговаться тоже в какой-то степени влияет на цену. Эксперты подчеркивают: торг при покупке и строительстве жилья не просто уместен, но и необходим. Первоначальные цены формируются таким образом, что в них заложена «игровая площадка» для торга. Иногда удается сбить до 30 процентов от первоначальной цены. Конечно, это случай редкий. Но в большинстве реальных случаев вы, энергично и умело торгуясь, можете рассчитывать, например, на десятипроцентную скидку.

Вернемся, однако, к базовым составляющим цены.

 

Расположение

 

Разумеется, чем удачней расположено жилье, тем выше его цена. С одной стороны, каждому хочется подешевле. То есть расположение как бы не имеет значения. На самом деле, утверждают эксперты, если человек затевает покупку или строительство жилья для самообеспечения в старости, пренебрегать фактором его расположения не стоит. Хорошее расположение — это более высокий жизненный стандарт в старости. Наконец, если с выходом на пенсию вы решите сдать свое жилье внаем или продать, то хорошее расположение может принести большие деньги.

 

Оборудование и состояние

 

Знакомясь с будущим владением или принимая дом от строителей, тщательно проверяйте его качество. Пусть вас не восхищает свежая покраска фасада. Под краской может водиться плесень. Небрежная кладка стен, халтурно настеленные полы, дыры в крыше — всё это может иметь место как в старом доме, так и в только что построенном. Если вы примете жилье, не заметив недостатков, то последующее их устранение ляжет полностью на вас. Поэтому недостатки нужно выявлять сразу и подавать рекламацию продавцу (строителю). Если недостатки вопиющие, то вы вообще можете отказаться от покупки.

Но хватит ли собственного опыта для оценки состояния жилья? Вряд ли. Эксперты советуют провести профессиональную экспертизу, пригласив архитектора или опытного строителя. Разумеется, за экспертизу придется платить. Эти расходы вам тоже следует иметь в виду, рассчитывая реальную цену приобретаемой недвижимости.

Если дом не новый, то перед заключением договора купли-продажи потребуйте от продавца в письменном виде информацию о том, какие виды ремонта или замены оборудования проводились здесь в последний раз, в какие сроки, какие применены материалы и устройства.

 

Способ финансирования

 

Выложить сразу все деньги за жилье — такое вряд ли кому-то под силу. Значит, придется брать кредит. Ни в коем случае не соглашайтесь на первое же кредитное предложение. Предложений от разных банков вы можете получить множество. Тщательно сравнивайте их. Кредиты могут быть более или менее выгодными. Взяв более выгодный кредит, вы тем самым сократите часть собственных расходов, то есть в определенной мере снизите цену приобретаемого жилья.

От чего зависит выгодность или невыгодность кредита? Разумеется, от процентов (Zinssatz), под которые выдаются деньги. Разные банки берут разные проценты.

Выгода кредита зависит и от того, какова норма его погашения (Tilgung), то есть сколько денег вам ежемесячно придется вносить, чтобы рассчитаться за кредит. Если норма погашения высокая, это снижает выгоду кредита: пока рассчитываетесь, вам практически не на что жить. Оптимальным считается Tilgung порядка одного процента долга. Можно в принципе получить и более низкий Tilgung.

Внимание: чем ниже Tilgung, тем больше времени вам придется рассчитываться за кредит, то есть тем больший процент набежит на долг! Вам придется даже после возврата взятой в кредит суммы долгое время рассчитываться по процентам.

Приведем пример, чтобы показать, какое это тяжкое бремя — проценты за кредит. Допустим, взят кредит на 130 тысяч евро под пять процентов, Tilgung составляет один процент, время погашения 37 лет, ежемесячный платеж в погашение 650 евро. В этом случае (довольно, кстати, оптимальном) вы вернете банку 288,6 тыс. евро. То есть 130 тысяч долга и 158,6 тыс. — по процентам! А выторговав более низкий Tilgung, вы «наторгуете» себе совсем уж колоссальную сумму процентов!

Наиболее выгодными считаются кредиты, оформленные через так называемое Кредитное общество реконструкции (Kreditanstalt für Wiederaufbau, или KfW). Оформить такой кредит в принципе может каждый, кому не выражено недоверие в платежеспособности. Но кредиты через KfW оформляются только в своем, «домашнем» банке, ведущем ваш текущий счет.

А вот любопытный вопрос: можно ли на законном основании избежать расчета за кредит? Оказывается, можно. В том случае если применена схема покупки-кредитования-сдачи внаем. То есть вы берете кредит, покупаете (или строите) на него жилье и сдаете жилье в наем другим жильцам, например, до тех пор, пока вам самим не выходить на пенсию. В этом случае Miete должна равняться вашему ежемесячному платежу по кредиту. Если удастся применить такую схему, то кредит за вас будут погашать квартиросъемщики в вашем доме! Многие именно так и поступают: строятся в молодости, рассчитывая, что въедут в собственное жилье на старости лет. А до этого жилье окупается за счет арендной платы жильцов.

 

Дополнительные расходы

 

Их не избежать. В одном случае это могут быть комиссионные маклеру (если ищете себе жилье через маклерскую контору). В другом случае, например, расходы на экспертизу жилья. Такие ситуации могут обходиться в приличную сумму. Но эти суммы неизбежны , и их нужно дополнительно закладывать в рассчитываемую цену жилья.

Маклерские комиссионные составляют обычно шесть процентов стоимости жилья. Можно, конечно, торговаться, но...

Плата за экспертизу не зависит от стоимости жилья, архитектурные бюро выставляют, как правило, твердую цену. Торговаться бесполезно. Нужно заранее поинтересоваться, во что обойдутся услуги эксперта.

Нотариальный сбор обязателен — купить жилье в обход нотариуса невозможно. Нотариусы берут один процент от стоимости жилья. Торговаться бесполезно, поскольку величина пошлины определена государственными предписаниями.

Внесение нового владельца недвижимости в Земельную книгу (Grundbuch) - тоже обязательная процедура, за которую берут 0,3 процента стоимости жилья плюс 19  процентный налог на добавленную стоимость (Mehrwertsteuer).

Налог на вступление во владение земельным участком (Grunderwerbssteuer) составляет 3,5 процента его цены.

Перечисленные выше расходы нельзя упускать из виду, если «примеряетесь» к собственному дому.

Ну и, как говорится, удачи!

 


<< Назад | №9 (132) 2008г. | Прочтено: 443 | Автор: Шлегель Е. |

Поделиться:




Комментарии (0)

Удалить комментарий?


Внимание: Все ответы на этот комментарий, будут также удалены!

Rechtsberatung Service

Последние прокомментированные

ВОЙНА В КРЕДИТ!?

Прочтено: 404
Автор: Кузин Д.

ЭКСКУРСИЯ В СТОЛИЦУ ШПИОНАЖА

Прочтено: 679
Автор: Володарская В.

СУДОКУ

Прочтено: 287
Автор: Шкляр Ю.

ЧТО ЭТО БЫЛО? ЧТО ЕЩЕ БУДЕТ?

Прочтено: 393
Автор: Кротов А.

ГОТФРИД БЁМ: АРХИТЕКТУРА КАК СКУЛЬПТУРА

Прочтено: 1519
Автор: Немцова Н.

ВЫБОРЫ В БУНДЕСТАГ. Размышления перед...

Прочтено: 621
Автор: Листов И.

А МОДНО ЛИ ТЫ ОДЕТ?

Прочтено: 306
Автор: Баст М.

ПАМЯТИ ЛЕОНИДА ЗИНГЕРОВА

Прочтено: 334
Автор: Вайнблат Б.

ВЕЛИКИЙ ХУДОЖНИК РУМЫНИИ

Прочтено: 1336
Автор: Кадышев Б.

В КЁЛЬНЕ ГОРБАЧЕВА НАГРАДИЛИ ЗА МУЖЕСТВО

Прочтено: 401
Автор: Бальцер Т.

ВЫСТАВКИ

Прочтено: 319
Автор: Цесарская Г.

КАПРИЗЫ СОСУДИСТОГО ТОНУСА

Прочтено: 508
Автор: Грищенко О.

МОЙ ДОМ – МОЯ ПЕНСИОННАЯ КРЕПОСТЬ

Прочтено: 443
Автор: Шлегель Е.