Бумеранг, или добрая история о том, как иногда можно получить свои деньги назад

Rechtsanwalt Gert Blau (Neuwied)

Вы уже слышали об одном из последних решений Bерховного федерального суда Германии (Bundesgerichtshof – BGH) об оплате ремонтных работ после окончания действия договора о найме квартиры (Endrenovierung)? Теперь квартиросъeмщик (Mieter) может потребовать от наймодателя (Vermieter) возмещения его затрат на ремонт. Расскажем об этом подробнее.

Как свидетельствует практика, подавляющеe большинство договоров о найме квартир содержит формальное условие, по которому квартиросъемщик обязуется произвести необходимый «косметический» ремонт при выезде из квартиры (Endrenovierungs-klausel). Чаще всего речь идет об установившихся правилах, которые уже в течение долгого времени рассматривались BGH как недействительные. В связи с этим 27.05.2009 BGH вынес решение VIII ZR 302/07, в котором содержится следующее:

а) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist.

b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

  Мы специально приводим текст этого решения по-немецки, чтобы наши читатели ориентировались в правовой стороне дела и могли «на равных» общаться со своими наймодателями. Его суть в следующем:

   если для «заключительного» ремонта квартиры привлекались квалифицированные профессиональные работники или фирмы, то квартиросъемщики могут потребовать возврат денежных средств в сумме, равной величине оплаченного ими счета;

   если ремонтные работы производились собственными силами, с помощью родственников или знакомых, то наймодатель должен возместить стоимость материалoв и затраченного времени. При этом оценка стоимости объема работ, выполненных собственными силами, чаще всего составляет лишь долю от стоимости услуг, оказываемых квалифицированными работниками, и должна определяться судом.

Можно с увереннoстью сказать, что множество договоров о найме квартир содержaт вышеуказанные условия о проведении ремонта при выезде из квартиры. По оценкам Немецкого союза квартиросъемщиков (Mieterbund), около 80% договоров содержат недействительные условия о «заключительном» ремонте. По мнению Союза, требования о возврате средств имеют обратную силу и не должны быть ограничены по времени.

Однако, в соответствии с немецким законодательством, они подпадают под действие правовых норм о сроке давности в три года. Союз квартиросъемщиков считает, что отcчет срока давности начинается с момента, когда квартиросъeмщик узнал о своем праве на возврат затраченных средств, но не ранее 27.05.2009, т.е. с момента вынесения BGH приведенного нами решения.

Общество наймодателей (Verband der Vermieter) придерживается другой точки зрения. Они полагают, что наймодатель может отвергнуть требования о возврате денежных средств, связанных с ремонтными работами, если они были произведены до 2006 года. При этом они также ссылаются на трехлетний срок давности.

Поэтому, если вы относитесь к кругу лиц, которые вынуждены были произвести «заключительный» ремонт, не теряйте времени и обращайтесь за консультацией к адвокату, компетентному в данном вопросе. Это разумно: возможно, ваш случай – тот самый случай, который подпадает под данное решение, и вы сможете получить назад свои деньги.