Русский Deutsch
Menu
Логин

Пароль или логин неверны

Введите ваш E-Mail, который вы задавали при регистрации, и мы вышлем вам новый пароль.



 При помощи аккаунта в соцсетях

Журнал «ПАРТНЕР»

Журнал «ПАРТНЕР»
Социальные вопросы >> Жилищное право
Журнал «Партнер» №10 (217) 2015г.

Закон об ограничении арендной платы на дефицитное жилье

Аренда жилья станет дешевле

М.Миронов (Дортмунд)

 


Новый закон ограничивает рост квартплат на дефицитных рынках жилья

 

Представим ситуацию: планируется переезд и уже подыскана подходящая квартира (устраивает планировка, близко работа, школа, родственники и т.п.). Но вот загвоздка – владелец требует непомерно высокую плату, значительно выше той, что берут за аналогичное жилье в округе. Ничего подходящего поблизости нет и, если договориться не удастся, рушатся семейные планы!

Именно так обстояло дело до последнего времени. Теперь положение изменилось.

 

Цены на аренду в Германии достаточно строго регулируются государством. Закон позволяет арендодателям повышать квартплату лишь до определенного уровня и то только постепенно: раз в три года и не более чем на 20%, а в регионах с дефицитом жилья – не более чем на 15%.

 

Но проблема в том, что прописанные в законе ограничения действуют лишь в отношении уже заключенных договоров, т.е. апеллировать к ним могут только семьи, уже снимающие жилье, когда они не согласны с повышением квартплаты. Если же квартира сдается вновь, руки у ее владельца оказываются полностью развязанными. Арендодатель может назначать практически любую приемлемую на его взгляд цену, не оглядываясь на местный уровень, нередко спекулируя на желании потенциальных съемщиков жить в приглянувшемся им микрорайоне.

О необходимости лимитирования платы за вновь сдаваемые квартиры дискуссии ведутся уже давно. Решение именно сейчас ввести регулирование этой сферы рынка стало реакцией правящей коалиции на резкий скачок цен на аренду, произошедший в последние годы во многих регионах страны. Противники вмешательства государства в рыночные отношения ссылаются на незначительное удорожание найма в целом по Германии (в истекшем году – всего на 1,3%). Действительно, в отдельных городах отмечено даже падение цен и избыток свободного жилья, вызванный оттоком населения. В то же время в ряде метрополий, в густонаселенных областях страны, университетских городах и отдельных традиционно привлекательных для заселения районах владельцы недвижимости не стесняются взвинчивать стоимость аренды, запрашивая с новоселов, к примеру, в Мюнстере на 30% больше, в Гамбурге, в Мюнхене – на 25%, в Берлине – на 19%. Мало-мальски приличные квартиры по сходной цене превратились в этих городах в дефицитный товар.

 

Принятый закон – Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG), вступивший в силу с 1 июня 2015 года, должен закрыть пробел в законодательстве, позволяющий владельцам жилья необоснованно повышать цены.

 

Новые правила будут действовать не повсеместно. Лимит на стоимость аренды предполагается вводить лишь там, где действительно ощущается дефицит жилья и, как следствие, его чрезмерное удорожание. Определять конкретные города и коммуны, попадающие в сферу действия закона, вменено федеральным землям вкупе с местными администрациями, т.к. только последние в состоянии постоянно отслеживать развитие региональных рынков недвижимости и оперативно реагировать на происходящие изменения. Закон оговаривает критерии, доказывающие напряженность жилищного рынка и оправдывающие введение ценовых ограничений. В каждом случае городское руководство должно параллельно разработать мероприятия по преодолению нехватки жилья.

 

Фактически закон начинает действовать только после того, как земельные власти введут соответствующие земельные директивы с перечнем населенных пунктов, где вводятся новые положения. Сегодня такие перечни существуют в Берлине, Гамбурге, Баварии и в Северном Рейне-Вестфалии.

 

Что предписывает принятый закон

При сдаче квартиры новым жильцам владелец недвижимости вправе запрашивать максимальную квартплату, не более чем на 10% превышающую так называемую «сравнительную местную арендную плату» – ortsübliche Vergleichsmiete, которая взимается другими арендодателями за аналогичные по классу квартиры в данном населенном пункте.

Ortsübliche Vergleichsmiete определяется на основе статистически накопленных данных об уровне цен на местном рынке недвижимости – Mietspiegel. Закон допускает использование всех видов такого мониторинга цен, как более подробного – qualifizierte Mietspiegel, так и упрощенного, учитывающего меньшее количество характеристик жилого помещения. Если в том или ином населенном пункте Mietspiegel отсутствует, то для определения ortsübliche Vergleichsmiete могут быть привлечены данные о динамике местных цен, накопленные объединениями квартиросдатчиков. Каждый съемщик вправе потребовать от владельца сдаваемого жилья сведения о сравнительной цене, взятой за базу при расчете арендной платы.

 

Пример: Предыдущий жилец оплачивал аренду – Grundmiete в размере 5,50 евро за кв.м в месяц. Сдавая квартиру вновь, владелец резко повысил плату – до 9,00 евро, воспользовавшись возросшей популярностью района и готовностью новоселов выложить большие суммы за право проживания в нем. OrtsüblicheVergleichsmiete в данном населенном пункте составляет, согласно Mietspiegel, 6,00 евро за кв.м.Это означает, что по новому положению максимальная арендная плата не должна превышать: 6,00 х 1,10 = 6,60 евро за кв.м. Съемщик вправе потребовать от владельца снижения запрошенной им суммы до предписанного законом уровня.

 

Поскольку лимитирование стоимости аренды ущемляет права арендодателей, новые правила не могут вводиться на неограниченное время. Городская администрация обязана позаботиться о том, чтобы за период действия лимита устранить напряженность на местном рынке аренды, с тем, чтобы завышение цен для владельцев квартир потеряло смысл. В действующей редакции закона максимальный срок ценовых ограничений установлен в пять лет. Однако уже через три года эффективность регулирования стоимости аренды должна быть проверена и по результатам исследования положения на рынке принято решение о целесообразности продления регулирования на следующий пятилетний срок. Но даже если анализ покажет, что напряженность разрядилась и нехватка жилья в какой-то мере устранена, лимит на квартплату должен действовать до конца первоначально установленного срока.

 

Съемщики, столкнувшиеся уже после вступления закона в силу с фактом сдачи им жилья по цене выше 110% средней стоимости аренды в данной местности, вправе объявить запрошенную квартплату недействительной. Однако здесь есть особенность: если прежний жилец уже оплачивал аренду выше 110% средней местной цены, то и новоселам придется мириться с завышенной квартплатой. Законодатель сохранил за владельцем право истребовать от нового съемщика плату не меньше той, что платил его предшественник, даже тогда, когда она превышает установленный законом лимит.

 

В отстаивании собственных интересов арендаторам может помочь местное Общество защиты прав квартиросъемщиков – Mieterschutzverein либо адвокат – специалист по жилищному праву.

 

Нарушивший закон арендодатель может понести наказание в виде штрафа, а в случае особой тяжести свершенного (например, доказанного умысла в использовании безвыходного положения ищущей жилье семьи с целью получения завышенной оплаты) – лишения свободы на срок до трех лет.

 

Лимит на стоимость аренды не действует в отношении новостроек и жилых объектов, подвергнувшихся всеобъемлющей модернизации – владельцы такой недвижимости сохраняют право на назначение квартплаты по своему усмотрению. Новыми считаются квартиры, если они были использованы впервые (либо для собственного проживания, либо для сдачи внаем) после 1 октября 2014 года. Модернизация рассматривается как всеобъемлющая, если объем выполненных работ сравним со строительством аналогичного нового объекта. Такое положение имеет место, в частности, когда размер инвестиций в модернизационные мероприятия не ниже, чем треть стоимости нового строительства.

 

Оплата услуг маклера

Параллельно с ограничением цен на аренду законодатель предусмотрел в рамках нового закона также изменение правил оплаты посредников, помогающих в поиске подходящей квартиры. Сегодня решить задачу съема жилья без помощи специалиста, особенно в густонаселенных регионах с явной нехваткой свободного жилья, практически невозможно.

 

Законодатель счел необходимым пресечь часто возникающую на практике ситуацию, когда хозяин квартиры сам подключал маклера к поиску потенциальных арендаторов, а плату за его услуги перекладывал затем на новых постояльцев.

 

Теперь, согласно новому закону, при выплате маклерского вознаграждения оплачивать услуги будет тот, кто нанял посредника и в чьих интересах он преимущественно трудился. Такой подход позволит достигнуть справедливого компромисса между интересами сдатчиков и съемщиков жилья.

 

В заключение нужно отметить, что новый закон является лишь одним из элементов комплексной политики правящей коалиции по повышению эффективности эксплуатации существующего жилого фонда и расширению жилищного строительства. Другими элементами этой политики, отраженными в коалиционном договоре, являются: всесторонняя поддержка строительных программ разного рода, развитие инфраструктуры новостроек, увеличение доли вводимых в строй социальных квартир, создание жилья, специально ориентированного на потребности молодежи и старшего поколения, а также поддержка энергетической модернизации жилого фонда. Только на развитие социального строительства Федеральное правительство выделяет ежегодно около полумиллиарда евро. В целом комплекс планируемых правительством мероприятий должен снизить напряженность на жилищном рынке, в первую очередь в центральных районах крупных городов.

 

Что же касается эффективности рассмотренного выше закона, то по предварительным оценкам новые правила позволят квартиросъемщикам экономить ежегодно до 850 миллионов евро. Правда львиная доля выгоды, а именно 570 миллионов, придется на сокращение затрат на оплату маклерских услуг.




<< Назад | №10 (217) 2015г. | Прочтено: 346 | Автор: Миронов М. |

Поделиться:




Комментарии (0)

Удалить комментарий?


Внимание: Все ответы на этот комментарий, будут также удалены!

Последние прокомментированные

Германия под напором беженцев

Прочтено: 721
Автор: Кротов А.

18-летие «Партнёра» на Мозеле

Прочтено: 95
Автор: Ухова Н.

«Наш ребенок спасен!»

Прочтено: 80
Автор: Редакция журнала

«Я был воинствующим пацифистом»

Прочтено: 120
Автор: Парасюк И.

Новости

Прочтено: 135
Автор: Редакция журнала

Криминальная хроника

Прочтено: 91
Автор: Дебрер С.

Crazy Fish – «съедобный» силикон

Прочтено: 69
Автор: Метцгер В.

Проблема беженцев в зеркале немецкой прессы

Прочтено: 226
Автор: Калихман Г.

Федеральные земли. Кто кому помогает

Прочтено: 82
Автор: Листов И.

Кроссворд

Прочтено: 59
Автор: Кротов А.

Российская пенсия. Учет в полном объеме?

Прочтено: 511
Автор: Миронов М.

Очарованные кварком

Прочтено: 71
Автор: Ухова Н.

Писатель, который видел будущее

Прочтено: 78
Автор: Карелин М.

Жернова юстиции

Прочтено: 202
Автор: Kapp H.

Врач в отпуске

Прочтено: 92
Автор: Шалмиев И.

Король вальсов

Прочтено: 58
Автор: Воскобойников В.

Смартфоны завоевывают планету

Прочтено: 228
Автор: Мучник С.

Душ для полости рта

Прочтено: 91
Автор: Гуткин Р.

Неизбежность странного мира

Прочтено: 54
Автор: Воскобойников В.