Права потребителя. Переданный залог

Переданный залог

В случае продажи жилья квартиросъемщик вправе требовать от бывшего арендодателя передать залог за квартиру ее новому владельцу.

Квартиросъемщик при заключении договора об аренде внес ее владельцу залог за квартиру (Kaution) наличными. После продажи квартиры жилец потребовал от бывшего арендодателя переоформить залог, находящийся на специальном счету (Kautionskonto), на имя нового хозяина. Земельный суд в Дуйсбурге стал на сторону жильца. Он кровно заинтересован в том, чтобы залог находился в распоряжении владельца квартиры, в которой он проживает. По мнению суда, только так и можно добиться, чтобы залог и далее выполнял свою гарантийную функцию, и только такой шаг обеспечивает беспроблемный возврат залога квартиросъемщику в случае расторжения договора об аренде.

LG Duisburg, Az: 13 S 106/20 от 12.04.2021

Право удержания

В рамках текущего договора об аренде квартиросъемщик в достаточной степени защищен правом удержания предоплаты по эксплуатационным расходам, чтобы побудить домовладельца к осуществлению перерасчета.

Арендатор проживал в съемной квартире с марта 2012 по апрель 2017. До июля 2016 он вносил арендную плату в полном объеме, в августе – только предоплату по эксплуатационным расходам, а с сентября полностью прекратил переводить домовладельцу арендную плату. Жилец мотивировал свои действия тем, что домовладелец с начала арендных отношений ни разу не осуществил перерасчет эксплуатационных расходов (Betriebskostenabrechnung). Квартиросъемщик счел, что претензии домовладельца компенсируются его предполагаемыми претензиями на частичный возврат предоплаты по эксплуатационным расходам (Rückzahlung).

Федеральный суд (Bundesgerichtshof – BGH) в целом встал на сторону домовладельца. В принципе, если домовладелец не выполняет предусмотренные законодательством обязанности по ежегодному перерасчету эксплуатационных расходов или не делает это вовремя, квартиросъемщик при расторжении договора об аренде может сразу потребовать предоплату обратно. В то же время суд счел, что в рамках текущего договора об аренде (laufendes Mietverhältnis) квартиросъемщик в достаточной степени защищен правом удержания предоплаты по эксплуатационным расходам (Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskostenvorauszahlungen) и может воспользоваться им, чтобы побудить домовладельца осуществить перерасчет. Поэтому суд решил, что квартиросъемщик может претендовать на частичный возврат предоплаты по эксплуатационным расходам только за 2016 год. Перерасчет за предыдущие годы домовладелец должен был осуществить в течение очередного календарного года, т.е. еще в течение срока действия договора об аренде. И если жилец за это время ни разу не воспользовался своим правом удержания, чтобы заставить домовладельца сделать перерасчет, он уже не может претендовать на возврат предоплаты по эксплуатационным расходам за предшествующие годы.

BGH, Az: VIII ZR 52/20 от 07.07.2021

Обязательное разъяснение

Домовладелец, в приницпе, вправе переложить на квартиросъемщиков расходы на техническое обслуживание и контроль сигнализаторов дыма, но только при условии предварительного подробного разъяснения с его стороны.

Владелец квартиры, договор об аренде которой предусматривал предоплату по эксплуатационным расходам, по результатам перерасчета потребовал с квартиросъемщика внушительную доплату. Она включала и стоимость технического обслуживания и контроля сигнализаторов дыма (Wartung von Rauchmeldern). Однако в договоре об аренде жилья данная позиция изначально не входила в перечень отдельных видов эксплуатационных расходов. В результате квартиросъемщик отказался платить, утверждая, что из-за отсутствия соответствующего пункта в договоре об аренде домовладелец не имеет права перекладывать на него расходы на техническое обслуживание и контроль сигнализаторов дыма.

Земельный суд в Мюнхене пришел к выводу, что домовладелец вправе перекладывать эксплуатационные расходы на квартиросъемщиков только при наличии предварительной договоренности по отдельным позициям. И хотя установка сигнализаторов дыма представляет собой предписанное законом мероприятие по модернизации, с которым квартиросъемщики обязаны мириться, в данном случае домовладелец не имел права требовать доплату именно потому, что предварительно не разъяснил это жильцу.

LG München I, Az: 31 S 6492/20 от 15.04.2021

Кабельное подключение

Договор об аренде жилья может предусматривать, что квартиросъемщик на протяжении всего срока его действия не вправе отказаться от предоставленного домовладельцем платного широкополосного кабельного подключения.

Центр по борьбе с недобросовестной конкуренцией обратился в Федеральный суд с иском к фирме, владевшей сотней тысяч квартир для сдачи внаем, подключенных к кабельному телевидению. По условиям договоров об аренде, плата за кабельное подключение перекладывалась на квартиросъемщиков в качестве эксплуатационных расходов, причем они не имели права отказаться от телекоммуникационного обслуживания своих квартир в течение всего срока действия договоров.

Федеральный суд решил, что Закон о телекоммуникации (§ 43b TKG), согласно которому срок действия договоров о телекоммуникационном обслуживании не должен превышать 24 месяцев, пока не распространяется на крупные фирмы-застройщики, сдающие внаем подключенные к кабельному телевидению квартиры и перекладывающие эти расходы на квартиросъемщиков в качестве эксплуатационных расходов. Даже после вступления в силу с 1 декабря 2021 новой редакции § 71 Abs. 1 Satz 1 и 3 TKG потребители смогут отказаться от телекоммуникационных услуг в рамках договора об аренде через 24 месяца только с 1 июля 2024 – и только тогда, когда эти услуги оплачиваются исключительно как эксплуатационные расходы.

BGH, Az: I ZR 106/20 от 18.11.2021

Майя Алексеницер (Бинген)

Читайте также:

1. Права работника в пандемии. Журнал «Партнёр», № 12 / 2021. Автор М. Алекскеицер
2. Недозволенный сбор. Компенсация для мамы. Журнал «Партнёр», № 11 / 2021. Автор М. Алексеницер
3. Права потребителей. Ваучер вместо денег. Журнал «Партнёр», № 10 / 2021. Автор М. Алексеницер
4. Права потребителей при заключении договора. Журнал «Партнёр», № 9 / 2021. Автор М. Алексеницер