Всё о налогах на недвижимость

Irina Erbe (Ratingen)

Steuerberaterin, Diplom-Finanzwirtin

Вы купили или построили дом, приобрели квартиру?
Эта статья для вас!

Налог на приобретение недвижимости

При покупке недвижимости взимается особый налог – налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer). Его ставка составляет 3,5 % от цены приобретаемого объекта. Нотариус направляет в налоговые органы уведомление – Grunderwerbsteuerbescheid, т.к. по закону он обязан это сделать сразу же после подписания договора.

Налоговое управление начисляет сумму налога и извещает об этом налогоплательщика. Уплата налога должна быть произведена в указанный в уведомлении срок (как правило, четыре недели после извещения).

Следует знать, что покупатель и продавец являются солидарными должниками по налогу на приобретение недвижимости, они оба несут ответственность по его уплате. Теоретически налоговая служба вправе взыскать с покупателя полную сумму налога. В договорах купли-продажи обязательство по уплате данного вида налога возлагается чаще всего на покупателя недвижимости.

Перерегистрация собственности в земельном кадастре осуществляется только после уплаты всей суммы налога.

Владение недвижимостью

Каждый объект недвижимости (застроенный или незастроенный земельный участок) подлежит ежегодному обложению налогом на землю (Grundsteuer).

  Согласно закону об оценке имущества (Bewertungsgesetz), для каждого объекта недвижимости существуют расчетные методы установления его налоговой стоимости (Einheitswert). Обязанность по ее установлению возложена на налоговое управление. Величина налоговой стоимости зависит от вида недвижимости. Здесь различают одноквартирный, двухквартирный и многоквартирный дома, учитывают также размер земельного участка.

Начисление налога осуществляется с учетом налоговой ставки, величина которой варьируется в зависимости от месторасположения земельного участка. В густонаселенных районах она, как правило, выше, чем в сельской местности.

О сумме налога на землю сообщают в уведомлении органов муниципального управления — Grundsteuerbescheid. Уплата этого налога осуществляется поквартально.

Сдача недвижимости в аренду:

а) владелец – физическое лицо, проживающее в Германии - неограниченная налоговая ответственность.

Сдача недвижимости внаем регулируется §21 Закона о налоге на доходы физических лиц (EStG). Получаемая при этом прибыль подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (Einkommensteuer). Ставка данного налога является прогрессивной, т.е. с увеличением суммы доходов она возрастает (в настоящее время от 13% до 43%).

Прибыль определяется путем сопоставления доходов и расходов. При этом действует принцип притока и оттока денежных средств согласно §11 EStG. Это означает, что доходы облагаются налогом лишь в момент их получения. Возмещенные арендатором накладные расходы также причисляются к доходам. А вот принятые в качестве залога денежные средства (Kaution) доходом не являются и находятся во владении арендодателя только в целях управления имуществом. Причем каждый арендатор имеет право на получение процентов на предоставленный арендодателю залог.

К расходам, связанным со сдачей недвижимости в аренду, относятся, например:

Доходы от аренды недвижимости прибавляются к другим доходам налогоплательщика. Так определяется база для налогообложения, на основании которой рассчитывается налог на доходы физических лиц (Einkommensteuer).

Большинство налогоплательщиков осуществляют ежеквартальную предоплату данного налога.

Срок предоставления декларации по налогу на доходы физических лиц – 31 мая следующего за отчетным года. Если при составлении декларации налогоплательщик обращается за помощью к налоговому советнику, этот срок продлевается до 31 декабря следующего за отчетным года.

Декларация представляется в налоговую службу по месту жительства налогоплательщика.

b) владелец – физическое лицо, проживающее за границей, – ограниченная налоговая ответственность.

Доходы физических лиц, проживающих за границей, также подлежат обложению налогом на доходы физических лиц, если они сдают в аренду недвижимость, расположенную на территории ФРГ. Речь при этом идет о т.н. внутренних доходах согласно § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG. Налогооблагаемая база рассчитывается по описанному выше методу.

Установление налога осуществляется при помощи уведомления налоговой службы (Einkommensteuerbescheid). В большинстве случаев требуется поквартальное внесение предоплаты.

Сроки подачи деклараций аналогичны указанным выше. Декларация представляется в налоговую службу по месту расположения недвижимости.

c) владелец – юридическое лицо, находящееся в Германии, – неограниченная налоговая ответственность.

Доходы юридического лица, например, GmbH, подлежат обложению налогом на доходы юридических лиц (Körperschaftsteuer), ставка которого составляет в настоящее время 15% прибыли предприятия.

Согласно §8 Abs. 1 S. Körperschaftsteuergesetz – Закона о налоге на доходы юридических лиц, при расчете доходов находят применение предписания Закона о налоге на доходы физических лиц (EStG). Юридическое лицо обязано составлять баланс своей деятельности. Поэтому в отличие от физического лица дебиторская задолженность и задолженность перед поставщиками – независимо от момента ее оплаты – должна быть учтена в том хозяйственном периоде, к которому она относится. Стоимость недвижимости должна быть отражена в активе баланса.

При определении величины облагаемого налогом дохода необходимо учесть также специальные увеличивающие его статьи согласно § 9 KStG.

Если арендодатель – юридическое лицо, то доходы с аренды облагаются кроме налога на доходы юридических лиц еще и промысловым налогом (Gewerbesteuer).

Промысловый налог относится к муниципальным налогам. База для его расчета (Gewerbesteuermessbetrag) устанавливается налоговой службой и передается в соответствующие органы муниципального управления, которые производят начисление налога.

Размер ставки промыслового налога зависит от региона. Уплата промыслового налога осуществляется ежеквартально в порядке предоплаты.

Хочу обратить ваше внимание на § 9 Nr. 1 Gewerbesteuergesetz – Закона о промысловом налоге. Эта норма закона призвана облегчить налоговое бремя предприятий, возникающее из-за параллельного обложения земельным и промысловым налогами. Так, при исчислении промыслового налога производится вычет суммы, равной 1,2 % от 140 % налоговой стоимости недвижимости.

Организации, сдающие внаем принадлежащую им недвижимость, могут вместо описанной выше льготы воспользоваться т.н. «расширенным вычетом» согласно § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG. Благодаря этому предписанию, при определенных обстоятельствах предприятие освобождается от уплаты промыслового налога. Однако в каждом конкретном случае необходимо проведение тщательной проверки соответствующих расчетов.

Срок предоставления деклараций – 31 мая следующего за отчетным года. Если при составлении декларации предприятие обращается за помощью к налоговому советнику, этот срок продлевается до 31 декабря следующего за отчетным года.

d) владелец – юридическое лицо, находящееся за границей.

Согласно § 2 Закона о налоге на доходы юридических лиц (Körperschaftssteuergesetz) речь в данном случае идет об ограниченной налоговой ответственности. Таким образом, налогообложению внутри страны подлежат все доходы, полученные в Германии.

Изложенное выше (см. пункт с) находит здесь соответствующее применение.

e) налог на добавленную стоимость при сдаче недвижимости внаем (независимо от налоговой ответственности и правовой формы).

Согласно § 4 Nr. 12 UStG Закона о налоге на добавленную стоимость доходы от долгосрочной сдачи недвижимости в аренду не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость (НДС). Не освобождены от НДС лишь доходы от краткосрочной сдачи недвижимости внаем, например, аренда дачных домов или квартир для посетителей ярмарок и выставок. Однако § 9 UStG дает предпринимателю возможность отказаться от освобождения от НДС. Это целесообразно в тех случаях, когда арендатор является предпринимателем. Но и здесь каждый случай имеет собственную специфику и требует тщательного анализа.

Ставка налога на добавленную стоимость составляет 19 % от доходов с аренды. Декларации предоставляются в большинстве случаев ежемесячно.

Продажа недвижимости

Физические лица. Согласно § 23 EstG, прибыль от продажи недвижимости подлежит налогообложению, если срок между ее приобретением и реализацией не превышает 10 лет. Исключением является недвижимость, используемая для личных целей. Причем арендодатель, с точки зрения Закона о налоге на добавленную стоимость, является предпринимателем. Однако продажа недвижимости, как правило, освобождена от НДС.

Юридические лица. Прибыль от продажи недвижимости увеличивает общую прибыль предприятия и подлежит налогообложению, исходя из вышеупомянутых принципов. Доходы от продажи недвижимости юридическими лицами также освобождены от налога на добавленную стоимость.

Приобретение недвижимости иностранным гражданином

Прежде чем реализовать это намерение, советую обратиться к налоговому советнику, т.к. необходимо определиться, какие уведомления необходимо отправить в налоговые органы, или, например, какая правовая норма окажется в конкретном случае наиболее выгодной.