Логин

Пароль или логин неверны

Введите ваш E-Mail, который вы задавали при регистрации, и мы вышлем вам новый пароль.



 При помощи аккаунта в соцсетях


Журнал «ПАРТНЕР»

Журнал «ПАРТНЕР»
Социальные вопросы >> Жилищное право
«Партнер» №8 (167) 2011г.

Квартирный вопрос в Германии

Адвокат Наталья Максимова (Ганновер)

Новое жилищное законодательство вступает в силу

Жилищное законодательство (Mietrecht) – это та отрасль права, с которой на практике приходится сталкиваться почти каждому из нас в качестве нанимателя жилого помещения (Mieter) или же, наоборот, квартиросдатчика ( Vermieter). Жилищное законодательство как раз и содержит правовые нормы, регулирующие наем жилья.

В Германии на сегодняшний день насчитывается около 24 миллионов квартир, которые сдаются внаем. Не секрет, что существенная часть этого жилого фонда приходится на дома, построенные еще в 50-60-х годах прошлого века. Сейчас такое жилье является устаревшим в техническом отношении и, прежде всего, в плане энергосбережения. Решение немецкого правительства о полном отказе от производства атомной энергии к 2022 году обострило вопрос о необходимости срочной модернизации старого жилого фонда. В мае прошлого года правительство Германии внесло в парламент на утверждение проект Закона о внесении изменений в действующее жилищное законодательство (Mietrechtsänderungsgesetz). Вступление этого закона в юридическую силу ожидается осенью этого года.

Итак, какие же новшества нас ожидают ?

В первую очередь закон вводит новое понятие – энергетическая модернизация (energetische Modernisierung). Под этим следует понимать любые мероприятия по санации жилья, призванные улучшить его энергетическую эффективность и, тем самым, внести позитивный вклад в защиту окружающей среды. Это может быть утепление всего здания, замена системы отопления, установка солнечных батарей и т.п. Проведение такой модернизации должно в принципе происходить на добровольной основе. Собственник жилья, сдающий его внаем, должен сам решать, необходимо ли ему это. Государство же должно всячески «подталкивать» его к принятию решения о модернизации при помощи дотаций и выгодного кредитования. Однако владельцы особенно устаревшего, «допотопного» жилого фонда модернизировать его будут обязаны.

В любом случае, в ближайшее время ожидается массовая реконструкция сдаваемого внаем жилья. Как правило, при проведении таких работ жильцы остаются проживать в своих квартирах. Ремонт, как известно, вещь малоприятная: шумно, пыльно, грязно. Что же делать квартиросъемщикам? Терпеть хаос? Новый закон говорит – да, терпеть и, более того, исправно платить квартирную плату в полном объеме в течение первых трех месяцев с момента начала энергетической модернизации дома. Для сравнения: действующее пока еще жилищное законодательство рассматривает проведение санации/ремонта как недостаток снимаемого помещения и разрешает нанимателю жилья временно уменьшать арендную плату (Mietminderung) от 50% до 100 %.

Логично предположить, что модернизация повлечет за собой повышение арендной платы. Новым законом такое повышение в большинстве случаев разрешается. Мотивируется это тем, что квартиросъемщик в общем и целом не пострадает; совокупная сумма выплат якобы останется прежней. К примеру, арендная плата за квадратный метр жилья увеличится с 6,00 € до 7,50 €, но зато снизятся расходы на отопление, так что в итоге получится прежняя сумма.

Прогнозы, конечно, оптимистические, но верится в них с трудом. Скорее всего, следует ожидать существенного повышения арендной платы на съемное жилье. Следует знать, что на квартиросъемщиков не могут быть сразу же переложены все затраты на произведенную модернизацию. Допустимым является сумма в размере 11% от затраченных средств. Другими словами, если собственник жилья израсходовал 100 000 €, то только 11 000 € в год он может получить обратно, подняв соответственно арендную плату.

Следующим серьезным изменением в действующем законодательстве является введение упрощенной процедуры принудительного выселения в случае неоплаты либо задержки арендной платы. В настоящее время принудительное выселение – процесс довольно длительный. Сначала требуется получить судебное решение. Судебный процесс длится несколько месяцев. Быстрая судебная защита (einstweilige Rechtsschutz) в делах о принудительном выселении запрещена законодательно. Всё это время квартиросъемщик проживает в квартире, но не платит за нее. Так как квартира занята, собственник не может ее сдать другому жильцу и тем самым несет определенные убытки. Согласно новому закону, суд в таких случаях должен будет обязать квартиросъемщика внести на счет суда определенную сумму залога, которая покроет убытки собственника жилья на время ведения судебного процесса. Если же квартиросъемщик, вопреки судебному распоряжению, залог не внес, то решение о принудительном выселении суд принимает незамедлительно.





<< Назад | №8 (167) 2011г. | Прочтено: 2131 | Автор: Максимова Н. |

Поделиться:




Комментарии (0)
  • Редакция не несет ответственности за содержание блогов и за используемые в блогах картинки и фотографии.
    Мнение редакции не всегда совпадает с мнением автора.


    Оставить комментарий могут только зарегистрированные пользователи портала.

    Войти >>

Удалить комментарий?


Внимание: Все ответы на этот комментарий, будут также удалены!

Топ 20

Включать ли отопление зимой...

Прочтено: 2243
Автор: Максимова Н.

Квартирный вопрос в Германии

Прочтено: 2131
Автор: Максимова Н.

Где проживать социальщику

Прочтено: 1932
Автор: Миронов М.

Вас выселяют? Не пугайтесь раньше времени!

Прочтено: 1768
Автор: Максимова Н.

Как бороться с Wohnsitzauflage

Прочтено: 1471
Автор: Kapp H.

Дом или квартира? Свое или внаем?

Прочтено: 1465
Автор: Кримханд В.

А у нас в квартире…

Прочтено: 1452
Автор: Кримханд В.

Аренда жилья станет дешевле

Прочтено: 1378
Автор: Миронов М.

Hartz IV и собственное жилье

Прочтено: 845
Автор: Миронов М.

Стоимость жизни в Германии: ключевой фактор – жилье

Прочтено: 54
Автор: «Курс Консалтинг»