Русский Deutsch
Menu
Логин

Пароль или логин неверны

Введите ваш E-Mail, который вы задавали при регистрации, и мы вышлем вам новый пароль.



 При помощи аккаунта в соцсетях

Журнал «ПАРТНЕР»

Журнал «ПАРТНЕР»
Общество >> Съемное жилье
Журнал «Партнер» №3 (198) 2014г.

Баталии на жилищном фронте

М.Миронов (Дортмунд)

 

 

Последние решения Высшей судебной палаты ФРГ (BundesgerichtshofBGH), касающиеся правил аренды жилья

 

Половина жилого фонда Германии, насчитывающего свыше сорока миллионов квартир, сдается внаем. Живет в съемных квартирах и подавляющее большинство наших бывших соотечественников.

 

Права и обязанности квартиросъемщиков подробно прописаны в Жилищном законодательстве ФРГ, однако в случаях конфликтов с домовладельцами последнее слово в трактовке положений закона остается за судами.

 

Одна из наиболее частых причин правовых споров – попытка владельцев недвижимости расторгнуть договор найма в связи с появлением потребности в использовании жилья в собственных целях (Eigenbedarf). Нередко собственная потребность является лишь фикцией, прикрывающей истинное намерение – пересдать квартиру новым жильцам на более выгодных условиях. Служители Фемиды тщательно проверяют иски арендодателей и всячески пресекают уловки подобного рода. Во всех случаях, когда доводы хозяина дома оказываются неубедительными, суд принимает решение в пользу квартиросъемщика и отменяет требование о выселении.

 

Но даже если нет сомнений в намерении использовать квартиру для личных нужд, перед судом всегда возникает вопрос: является ли приоритетным право владельца распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению по сравнению с желанием съемщиков сохранить обжитое жилье, налаженные контакты и связи, потеря которых не только означает дискомфорт, но подчас может отразиться на состоянии здоровья членов семьи, арендующей жилье.

 

Не верь обещаниям

 

Защищает ли от выселения заявление домовладельца об отсутствии собственных претензий на сдаваемое жилье, если впоследствии выявилась его личная потребность?


Когда хозяйка неожиданно потребовала от жильцов освободить арендуемый ими одноквартирный дом в связи с необходимостью передать помещение семье племянника, жильцы сослались на заявление ее сына, который еще при заселении исключил возможность использования дома для собственных нужд. Это высказывание, сыгравшее ключевую роль при принятии жильцами решения об аренде, обернулось, как ни странно, против них.

 

Закон действительно запрещает расторжение договора о найме в связи с собственной потребностью, если на момент сдачи домовладелец знал или по крайней мере предполагал, что такая потребность может впоследствии возникнуть, однако скрыл данное обстоятельство. Но в рассматриваемом случае высказывание сына хозяйки как раз и подтвердило, что ни ему, ни его матери не было заранее известно о предстоящем изменении семейного положения племянника (женитьба и рождение ребенка), которое и стало причиной нуждаемости в отдельном жилье.

 

Учитывая это обстоятельство, суд признал расторжение договора о найме правомерным (BGH, VIIIZR 233/12).

 

Работа на дому

 

Вправе ли домовладелец потребовать у жильцов выселения, если собирается использовать помещение не для собственного проживания, а для профессиональной деятельности?


Ответ на этот вопрос суд дал, рассмотрев претензию жильцов к хозяину дома, который потребовал освободить жилплощадь с целью размещения в ней адвокатской конторы его жены. Арендаторы возражали против выселения, считая, что использование жилого помещения по прямому назначению более весомо, с точки зрения закона, чем стремление домовладельца переоборудовать квартиру в офис.

 

Однако суд посмотрел на проблему иначе: намерение использовать недвижимость для собственной профессиональной деятельности в не меньшей мере представляет «обоснованный интерес» владельца, чем желание проживать в ней. Занятие трудовой деятельностью в собственных стенах – естественное право каждого гражданина, и закон не может лишить его такой возможности.

 

В итоге суд подтвердил право хозяина дома на расторжение договорных отношений (BGH, VIIIZR 330/11).

 

Что написано пером...

 

По закону владелец двухквартирного дома, если он сам занимает одну из квартир, а другую сдает в аренду, имеет право в любой момент расторгнуть договор найма.


Но бывает так, что, желая привлечь приглянувшихся ему съемщиков, домовладелец добровольно отказывается от этой привилегии. Если отказ зафиксирован в договоре, то он продолжает действовать и в случае продажи дома другому владельцу. Новый собственник является «юридическим наследником» предыдущего, а потому должен выполнять все ранее принятые обязательства.

 

В рассмотренном судом случае владелец трехквартирного особняка в Берлине гарантировал всем своим съемщикам бессрочное проживание, зафиксировав этот момент в договорах найма. По его заверению, вопрос о выезде мог возникнуть только в случае появления чрезвычайных обстоятельств.

 

По прошествии нескольких лет дом был продан другому владельцу. Новый хозяин занял две квартиры и, объединив их (т.е. превратив дом в двухквартирный), потребовал от единственного оставшегося арендатора немедленного выселения, сославшись на имеющееся у него на это по закону право. Однако судьи напомнили предприимчивому приобретателю о гарантии, которую дал жильцам его предшественник, и обязали следовать ей в дальнейшем. В итоге суд отменил требование о выселении, а хозяин был вынужден и далее мириться с жильцом за стенкой.

 

Но, предотвратив немедленное расторжение аренды, суд не мог лишить владельца дома общего права на прекращение договорных отношений при доказанной собственной необходимости в жилплощади. Для проверки этого обстоятельства дело было возвращено в предшествующую судебную инстанцию (BGH, VIIIZR 57/13).

 

Цифры с потолка

 

Нередко домовладельцы резко увеличивают авансовые платежи за коммунальные услуги, мотивируя повышение изменением тарифов коммунальщиков и удорожанием энергоносителей.


Такая акция обычно преподносится как проводимая исключительно в интересах жильцов, поскольку последним якобы не грозят в этом случае крупные единовременные доплаты в конце года. Но как быть в том случае, если жильцы выплатят в итоге больше, чем требуется? Переплаты будут, конечно, возвращены, но какой смысл «замораживать» собственные деньги на счетах коммунальных служб – ведь последние не начисляют проценты на вклады, как это делают банки.

 

Закон требует, чтобы уровень предоплаты коммунальных услуг и отопления был максимально близок к ожидаемым реальным затратам. Ориентиром для расчета текущих месячных взносов являются расходы предшествующего года. Домовладелец правомочен учесть возможный рост затрат в будущем, но любое повышение обязан обосновать.

 

В рассматриваемом судом случае хозяин дома не удосужился разъяснить съемщикам мотивы увеличения квартплаты, а просто повысил авансовые платежи по сравнению с истекшим годом на 10%, огульно сославшись на ожидаемый рост цен. Суд счел подобное удорожание необоснованным и своим решением освободил жильцов от выплаты абстрактных, ничем не обоснованных надбавок (BGH, VIIIZR 294/10).

 

На свой вкус

 

При выселении съемщик обязан привести жилые помещения в то состояние, в котором они находились на момент сдачи.

Понятно, что такие преобразования, как навесные потолки, декоративные стенные панели, арки, легкие перегородки и т.п., подлежат удалению. Но как быть в том случае, если изменение интерьера ограничилось лишь окраской стен в приятные для жильца тона? Нужно ли в этом случае приводить помещения в первоначальный вид, если учесть, что перед новой сдачей хозяин практически всегда освежает стенные покрытия и потолки?

Предметом судебного разбирательства стал спор между владельцем дома и бывшим жильцом, перекрасившим в период проживания выдержанные в нейтральных тонах стены и потолки в яркие красный, желтый и голубой цвета. Для устранения прихоти арендатора хозяину пришлось тщательно прогрунтовать окрашенные поверхности и затем дважды покрыть их белилами, что в целом обошлось ему в 3650 евро. В счет понесенных расходов он претендовал на удержание «кауциона» и, кроме того, требовал от бывшего жильца доплаты недостающих 1840 евро.

 

Суд низшей инстанции отклонил претензии домохозяина, сочтя изменение интерьера нормальной эксплуатационной амортизацией жилья. Однако федеральные судьи пришли к иному выводу: жилые помещения, окрашенные в яркие и броские цвета, вряд ли окажутся приемлемыми для абсолютного большинства потенциальных съемщиков, а это значит, что домовладелец вынужден для последующей сдачи провести косметический ремонт в полном объеме. Бывший жилец обязан возместить связанные с ремонтом затраты, однако запрошенный истцом размер компенсации, по мнению судей, явно завышен. Согласно заключению привлеченных судом специалистов, размер возмещения был ограничен суммой в 875 евро (BGH, VIII ZR 416/12).

 

«Эй вы там, наверху...»

 

Шум в соседних квартирах, вестибюлях и на лестницах часто омрачает проживание в съемных квартирах крупных жилых комплексов. Нередко жильцы, столкнувшись с бездействием домовладельца и будучи не в силах самостоятельно добиться прекращения шумовых воздействий, принимают решение снизить квартплату по собственной инициативе.


Именно так поступили арендаторы из Берлина, отчаявшись воспрепятствовать сдаче соседних квартир туристам, которые не только производили чрезмерный шум, но и загрязняли лестничные клетки и вестибюль. Владелец дома незамедлительно расторг со строптивыми жильцами договор найма и потребовал возместить задолженность по квартплате в размере 3700 евро.

 

Рассмотрев конфликт, Федеральный суд прежде всего обратил внимание на тот факт, что сама по себе сдача помещений на короткие сроки не может служить основанием для претензий соседей. Допустимы и обычные для многоквартирного дома единичные случаи шумовых помех, например, при проведении семейных праздников. Другое дело, если подобные события повторяются регулярно и шум превышает допустимый уровень, как это имело место в рассматриваемом случае. Судьи подчеркнули, что для обоснования одностороннего снижения квартплаты съемщику вовсе не нужно фиксировать в виде специального протокола все случаи шумовых воздействий. Достаточно описать ситуацию в общем виде и указать, о каком виде помех (шумные застолья, громкая музыка, шум уборщиц) идет речь, а также в какое время суток, как долго и насколько часто помехи имеют место.

 

Жалующиеся на шум и грязь съемщики выполнили, по мнению суда, это условие, а значит предпринятое ими снижение квартплаты правомерно. (BGH,VIII ZR 155/11).


<< Назад | №3 (198) 2014г. | Прочтено: 795 | Автор: Миронов М. |

Поделиться:




Комментарии (0)

Удалить комментарий?


Внимание: Все ответы на этот комментарий, будут также удалены!

Последние прокомментированные

Прием еврейских эмигрантов в Германию

Прочтено: 2521
Автор: Пуэ Т.

«Партнер» в Интернете: больше, чем журнал

Прочтено: 448
Автор: Мучник С.

Река времен: март

Прочтено: 551
Автор: Воскобойников В.

Как правильно уволить или уволиться

Прочтено: 1147
Автор: Кримханд В.

На юге Португалии, на краю Европы

Прочтено: 635
Автор: Аграновская М.

Нововведения 2014-го года

Прочтено: 1025
Автор: Розенберг Э.

Немецкий голубь заговорил по-русски

Прочтено: 552
Автор: Светин А.

Дети и мобильные телефоны

Прочтено: 703
Автор: Навара И.

Рыбалка в порту Дуйсбурга

Прочтено: 373
Автор: Метцгер В.

Папа может всё!

Прочтено: 673
Автор: Грилло Е.

Когда я стану Кошкой

Прочтено: 561
Автор: Ободовская Е.

Новости

Прочтено: 697
Автор: Редакция журнала

Судоку

Прочтено: 273
Автор: Шкляр Ю.

Украина. Хроника событий

Прочтено: 1130
Автор: Клеванский А.

Красота спасет мир

Прочтено: 370
Автор: Ханукаева И.

На экранах кинотеатров

Прочтено: 345
Автор: Шкляр Ю.

Понаехало вас тут...

Прочтено: 915
Автор: Листов И.

Быть патриотом в Германии

Прочтено: 818
Автор: Шимановский Д.