Права потребителей. Сигнализатор дыма

Неперекладываемые расходы

Домовладелец не имеет права перекладывать на квартиросъемщиков затраты на сигнализатор дыма в форме платежей за коммунальные услуги или эксплуатационных расходов даже в том случае, когда речь идет не о приобретении соответствующего устройства, а о его аренде.

По закону, домовладельцы уже несколько лет обязаны устанавливать в сдаваемом в аренду жилье сигнализаторы дыма (Rauchmelder). При этом они должны приобретать устройства за собственный счет и не вправе перекладывать соответствующие расходы (Anschaffungskosten) на квартиросъемщиков в форме коммунальных платежей (Nebenkosten) или эксплуатационных расходов (Betriebskosten). Однако помимо покупки сигнализаторов дыма у домовладельца имеется возможность взять их в аренду и установить в помещениях. До недавних пор вопрос о том, имеет ли домовладелец право переложить арендную плату за эти устройства на квартиросъемщиков в той или иной форме, оставался открытым. И вот Федеральный суд (Bundesgerichtshof – BGH) вынес решение о незаконности перекладывания на квартиросъемщиков расходов на обзаведение сигнализаторами дыма в форме платежей за коммунальные услуги или в виде эксплуатационных расходов независимо от того, идет ли речь об их покупке или аренде.

В рассматриваемом случае квартиросъемщица из NRW получила перерасчет за коммунальные услуги, включавший позицию «Аренда и техническое обслуживание сигнализаторов дыма» («Miete + WartungRauchmelder»). Она сочла финансовые претенезии домовладельца неправомерными и незаконными и обратилась в суд.

Дело дошло до Федерального суда, 8-е Отделение которого по гражданским делам (VIII. Zivilsenat) пришло к выводу, что расходы на аренду сигнализаторов дыма не являются прочими эксплуатационными расходами в смысле § 2 Nr. 17 Положения об эксплуатационных расходах (Betriebskostenverordnung – BetrKV). В своем решении судьи приравняли расходы на аренду устройств к затратам на их приобретение, которые изначально не подлежат перекладыванию на квартиросъемщиков в рамках эксплуатационных расходов. Эти расходы обязан нести исключительно арендодатель.

Таким образом, домовладелец, оформляя перерасчет за коммунальные услуги, вправе потребовать с квартиросъемщиков возместить исключительно затраты на техническое обслуживание сигнализаторов дыма (Wartungskosten). В соответствии с § 2 Положения об эксплуатационных расходах, они относятся к числу тех коммунальных платежей, которые домовладелец может переложить на жильцов (umlagefähigeNebenkosten), независимо от того, идет ли речь о купленных или арендованных устройствах.

С учетом решения суда квартиросъемщики не обязаны оплачивать приобретение или аренду сигнализаторов дыма. Поэтому арендаторам имеет смысл проверить перерасчеты за коммунальные услуги и при требовании доплаты (Nachzahlung) за аренду этих устройств перевести деньги с оговоркой (unter Vorbehalt) или вообще опротестовать (widersprechen) позиции расходов, подразумевающие их приобретение или аренду.

В то же время суд сохранил за домовладельцами возможность вынудить квартиросъемщиков оплатить установку сигнализаторов дыма посредством повышения арендной платы (Mieterhöhung), сочтя, что она представляет собой мероприятие по модернизации жилья. Такое повышение квартплаты разрешено § 554 Abs. 2 и § 559 Гражданского кодекса (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB), если оно не превышает 8% арендной платы за квартиру.

BGH, Az: VIIIZR 379/20 от 11.05.2022

Незаконное требование

Обновление сигнализаторов дыма в квартирах с заменой их равноценными устройствами не может служить основанием для повышения арендной платы за жилье.

Жители дома в Халле обратились в суд после того, как домовладелец заменил установленные почти десять лет лет назад сигнализаторы дыма на равноценные устройства, а затем назвал это мероприятием по модернизации и объявил о повышении арендной платы.

Дело опять-таки дошло до Федерального суда. Судьи пришли к выводу, что замена сигнализаторов дыма, в отличие от их первичной установки, в принципе, не может считаться мероприятием по модернизации в соответствии с § 555b Гражданского кодекса, если она не подразумевает улучшение технических характеристик или иную ревальвацию жилья. По мнению суда, домовладельцы, оснащая помещения сигнализаторами дыма, повышают уровень безопасности жилья, а следовательно, обеспечивают улучшение эксплуатационных показателей сдаваемого в аренду объекта и повышение его потребительской ценности (Gebrauchswert der Mietsache).

Поэтому установка сигнализаторов дыма, осуществляемая домовладельцами согласно имеющим обязательный характер требованиям строительных норм и правил, как правило, представляет собой мероприятие по модернизации в соответствии с § 555b Nr. 6 Гражданского кодекса. Однако замена имеющихся устройств равноценными не ведет к дальнейшему улучшению сдаваемого в аренду объекта и не дает домовладельцу право требовать более высокую арендную плату. Поэтому арендодатель, осуществивший подобное мероприятие, не имеет права повышать квартплату в соответствии с § 559 ff Гражданского кодекса даже тогда, когда осуществленное ранее первичное оснащение квартир сигнализаторами дыма на тот момент не повлекло за собой дополнительную финансовую нагрузку на квартиросъемщиков путем увеличения эксплуатационных расходов или повышения арендной платы.

Основанием для повышения квартплаты не может служить и замена арендуемых сигнализаторов дыма приобретенными арендодателем за собственный счет. Соответствующее изменение касается исключительно правовых отношений домовладельца с продавцом устройств или фирмой, сдающей их в аренду, но не его отношений с квартиросъемщиками, вытекающих из договора аренды, и никоим образом не сказывается на состоянии жилья с точки зрения строительства и архитектуры.

BGH, Az: VIII ZR 213/21 от 24.05.2023

Майя Алексеницер (Бинген)

Читайте также:

1. 1.    Права потребителей. Дорожные происшествия. Журнал «Партнёр», № 8 / 2023. Автор М. Алексеницер
2. Права потребителей. Ключевой вопрос. Журнал «Партнёр», № 7 / 2023. Автор М. Алексеницер
3. Права потребителей. Налог, пособие по уходу и компенсации. Журнал «Партнёр», № 6 / 2023. Автор М. Алексеницер
4. Права потребителей. Расторжение договора об аренде жилья. Журнал «Партнёр», № 5 / 2023. Автор М. Алексеницер
5. Права потребителей. От зарплаты до доплаты. Журнал «Партнёр», № 5 / 2023. Автор М. Алексеницер
6. Права потребителей. Определяющая информация. Журнал «Партнёр», № 3 / 2023. Автор М. Алексеницер
7. Права потребителей. Путешествия и коронавирус. Журнал «Партнёр», № 2 / 2023. Автор М. Алексеницер
8. Права потребителя. Авиакомпании и авиапассажиры. Журнал «Партнёр», № 4 / 2022. Автор М. Алексеницер.
9. Права потребителей. Ответственность водителя автомобиля. № 1 / 2023. Автор М. Алексеницер

10. Права потребителей при авиаперелетах. Журнал «Партнёр», № 12 / 2022. Автор М. Алексеницер

11. Права потребителя. Реклама. Журнал «Партнёр», № 10 / 2022. Автор М. Алексеницер

12. Права потребителей. Отпуск. Журнал «Партнёр», № 9 / 2022. Автор М. Алексеницер

13. Права потребителей. Автомобилисты. Журнал «Партнёр», № 8 / 2022. Автор М. Алексеницер

14. Права потребителя. Паушальные поездки. Журнал «Партнёр», № 7 / 2022. Автор М. Алексеницер

15. Права потребителя. Съем жилья. Журнал «Партнёр», № 6 / 2022. Автор М. Алексеницер

16. Права потребителя. Премии, залоги, арендная плата. Журнал «Партнёр», № 5 / 2022. Автор М. Алексеницер