Русский Deutsch
Menu
Логин

Пароль или логин неверны

Введите ваш E-Mail, который вы задавали при регистрации, и мы вышлем вам новый пароль.



 При помощи аккаунта в соцсетях

Журнал «ПАРТНЕР»

Журнал «ПАРТНЕР»
Собственное дело >> Законодательство
Журнал «Партнер» №11 (170) 2011г.

Доходы от сдачи недвижимости в аренду

Irina Weigel-Erbe (Ratingen)

Steuerberaterin, Diplom-Finanzwirtin

Согласно решению Большого сената от 25.06.1984 г., при налогообложении принимается во внимание лишь сдача в аренду, направленная на долгосрочное получение доходов.

Сдача недвижимости в аренду считается долгосрочной, если эта аренда с самого начала не была ограничена каким-либо сроком, даже если по истечении срока аренды владелец решит продать сдаваемый объект.

Временная сдача в аренду предполагается в случаях лизинга недвижимости (Mietkaufmodell) или ее приобретения с возможностью последующего выкупа или гарантией продажи (Bauherrenmodell mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie), если очевидно, что связанные с недвижимостью расходы будут превышать арендную плату.

При наличии обстоятельств, позволяющих сделать вывод о намерении налогоплательщика продать объект через определенное время, в течение которого извлечение прибыли попросту невозможно и без веских на то причин, сдача недвижимости не может быть признана долгосрочной. Данное намерение налогоплательщика подтверждается, например, следующими фактами: заключение ограниченного по срокам договора аренды, получение краткосрочного финансирования, поиск покупателя через короткое после приобретения объекта время или расторжение действующего договора аренды, перенятого налогоплательщиком при покупке недвижимости.

Кроме того, против долгосрочного намерения говорит тот факт, что после сравнительно короткого промежутка времени после приобретения недвижимости (как правило, не более 5-ти лет), в течение которого сдача в аренду приносила лишь убытки, налогоплательщик продает объект или переводит его в личное пользование. Чем короче данный промежуток времени, тем убедительнее доводы, свидетельствующие против намерения долгосрочной сдачи его в аренду.

Пример. 1 января 2007 г. г-н А приобретает квартиру, которую он сначала сдает в аренду. В конце июля 2010 г., в связи с намерением пользоваться квартирой для собственного проживания, он с 31 декабря 2010 г. расторгает договор аренды. После проведения ремонтных работ общей стоимостью в 30.000 евро он заселяется в квартиру.

То, что г-н А пользуется квартирой в течение 5-летнего срока после ее приобретения, свидетельствует против его намерения долгосрочной сдачи в аренду. И если г-н А не сумеет доказать, что решение пользоваться квартирой для личного проживания он принял лишь после ее приобретения, то вывод о том, были ли предприняты действия по сдаче квартиры в долгосрочную аренду с целью получения дохода, будет сделан на основании прогноза возможности извлечения прибыли. Такой прогноз охватывает, как правило, промежуток времени до декабря 2010 г. Затраты на ремонт квартиры после расторжения договора аренды не связаны с ее использованием и поэтому не принимаются во внимание.

Недвижимость считается находящейся в личном пользовании налогоплательщика в случаях, если он пользуется ею сам или безвозмездно предоставляет третьим лицам. Обязательство по предоставлению доказательств о намерении долгосрочного извлечения доходов несет сам налогоплательщик. В его возможности опровергнуть свидетельствующие против него доводы путем предоставления подтверждающих его намерения доказательств.

Удешевленное предоставление жилья. Согласно действующему законодательству, предоставление недвижимости в пользование третьим лицам подлежит разделению на оплачиваемую и безвозмездную части, если взимаемая арендная плата (включая коммунальные расходы) составляет менее 56 % арендной платы, установленной рынком жилья. В случаях долгосрочной аренды намерение извлечения прибыли считается доказанным, если арендная плата составляет не менее 75 % арендной платы, установленной рынком недвижимости. Если арендная плата более 56 %, но менее 75 % стоимости, установленной рынком, то намерение долгосрочного извлечения доходов определяется при помощи уже упомянутого прогноза о тотальном извлечении прибыли. При положительном прогнозе учету подлежат все расходы, связанные со сдачей недвижимости в аренду. В случае отрицательного прогноза предоставление имущества подлежит разделению на оплачиваемую и безвозмездную части. Учету в этом случае подлежат лишь расходы, связанные с оплачиваемой частью.

Предоставление жилья за плату, менее 56 % установленной рынком арендной платы, также подлежит разделению на оплачиваемую и неоплачиваемую части. Расходы списываются тоже частично.

При этом не играет роли, кому налогоплательщик предоставляет принадлежащее ему жилье: родственникам или другим лицам.

Предоставление в аренду квартир для отдыха. Квартира используется лишь для сдачи в аренду.

Намерение долгосрочного извлечения прибыли от данного вида деятельности признается безоговорочно без осуществления каких-либо прогнозов, независимо от того, управляет ли владелец недвижимостью самостоятельно или с привлечением третьего лица.

Однако обязательство предоставления доказательств возлагается при этом на налогоплательщика. В качестве доказательств может служить наличие следующих обстоятельств:

      ликвидационный баланс.

      Налогоплательщик передал управление сдаваемым в аренду объектом посреднику, не находящемуся с ним в родственной связи (межрегиональному туристическому агентству, управлению курортного комплекса и т.п.), полностью исключив при этом использование квартиры для своих нужд.

      Квартира для отдыха располагается в двух- или многоквартирном доме, в котором живет налогоплательщик, или в непосредственной близости от места его проживания. При этом используемая для собственного проживания квартира должна по размерам и оборудованию соответствовать потребностям налогоплательщика и располагать местом для размещения гостей.

      Налогоплательщик имеет в данной курортной местности несколько квартир, одну из которых он использует для личного отдыха или передает в безвозмездное пользование другому лицу.

      Продолжительность аренды соответствует среднестатистическому сроку в характерный для данной местности сезон.

В других случаях налогоплательщик обязан предоставить исчерпывающие доказательства того, что квартира не используется им для личных нужд. При недостаточном количестве съемщиков он обязан подтверждать свое стремление сдать квартиру, например, путем регулярного размещения соответствующих объявлений. Если налогоплательщик находится в квартире с целью ее ремонта или ухода, уборки квартиры при смене жильцов, – это не считается проживанием в ней. Если же его при этом сопровождают члены семьи или если он остается в квартире больше одного дня, то для этого должна быть веская причина. Например, осуществление работ, связанных с уходом за квартирой, в течение общепринятых часов работы. Особенно если речь идет о курортном сезоне.

Квартира используется как для сдачи в аренду, так и для личных нужд. В этих случаях намерение налогоплательщика получать доход подвергается тщательной проверке при помощи вышеупомянутого прогноза возможности извлечения прибыли.

Период незаселенности квартиры. Если период использования квартиры налогоплательщиком ограничен, например, на основе договора о сдаче внаем через посредника, то ее незаселенность вне данного срока причисляется к арендному периоду. Если же налогоплательщик может пользоваться квартирой в любое время, то период незаселенности причисляется к арендному периоду лишь частично, исходя из соотношения длительности периода личного проживания и времени сдачи в аренду.

Если же срок личного проживания установить невозможно, считается, что затраты на содержание квартиры в период ее незаселенности на 50 % обусловлены личными нуждами налогоплательщика, а на оставшиеся 50 % подлежат налоговому вычету в связи со сдачей в аренду.

Пустующая недвижимость. Против намерения получения дохода налогоплательщиком говорит тот факт, что после приобретения объекта он еще не решил, как он поступит далее: продаст жилье, будет пользоваться им сам или сдаст внаем. Если он на протяжении нескольких лет осуществляет ремонт объекта без видимого стремления его завершить, это также свидетельствует против намерения получения прибыли. При этом намерение получения дохода может возникнуть и получить признание со стороны налоговых органов и до заключения договора об аренде пустующей квартиры. Следовательно, и расходы на ее содержание могут быть списаны до получения доходов, если наличие объективных обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что квартира в дальнейшем будет сдана в аренду.

Если сдаваемая ранее в длительную аренду квартира пустует, то затраты на ее содержание подлежат списанию до тех пор, пока налогоплательщик окончательно не откажется от намерения ее сдать, обращается к риэлторам, постоянно размещает объявления о сдаче квартиры, его намерение получения дохода не может быть опровергнуто даже в том случае, если после многократных безуспешных попыток сдать объект внаем, налогоплательщик выставляет его на продажу.


<< Назад | №11 (170) 2011г. | Прочтено: 936 | Автор: Erbe I. |

Поделиться:




Комментарии (0)

Удалить комментарий?


Внимание: Все ответы на этот комментарий, будут также удалены!

Последние прокомментированные

О статусе контингентного беженца

Прочтено: 1865
Автор: Пуэ Т.

«Жизнь есть сочетание меда и желчи»

Прочтено: 473
Автор: Редакция журнала

Интересы ребенка – главный аргумент

Прочтено: 1031
Автор: Навара И.

Судоку

Прочтено: 267
Автор: Шкляр Ю.

Договор дороже денег?

Прочтено: 417
Автор: Кримханд В.

Что дозволено Юпитеру, то дозволено любому

Прочтено: 565
Автор: Филимонов О.

Воссоединение семьи. Особые случаи

Прочтено: 785
Автор: Kapp H.

Трамплины Нансена

Прочтено: 434
Автор: Воскобойников В.

Отпуск с приложениями

Прочтено: 573
Автор: Шлегель Е.

Река времен: ноябрь

Прочтено: 421
Автор: Воскобойников В.

«Сахарная» инфляция

Прочтено: 373
Автор: «Курс Консалтинг»

Израиль. Не только достопримечательности

Прочтено: 439
Автор: Ильин Б.

Новости

Прочтено: 324
Автор: Кротов А.

Чудеса оптической техники

Прочтено: 352
Автор: Карелин М.

"Альфред Сислей – истинный импрессионист"

Прочтено: 1725
Автор: Гуткина И.

Топ-менеджеры в юбках

Прочтено: 354
Автор: Карин А.

Собачьи желания

Прочтено: 548
Автор: Герцен Э.

Выставки

Прочтено: 256
Автор: Цесарская Г.

Последняя осень

Прочтено: 376
Автор: Кочанов Е.

Знание и жизнь

Прочтено: 340
Автор: Мучник С.