Нехватка жилья в Германии. Причины и перспективы

Проблема катастрофической нехватки жилья в ФРГ нарастает из года в год и может в конечном итоге привести к социальному взрыву. О том, каковы истинные причины этого феномена и какие способы лечения возможны, пойдёт речь в нашем материале.

Эксперты благотворительного фонда Hans-Böckler-Stiftung подсчитали, что в 77-ми больших городах Германии (более 100 тысяч жителей) по состоянию на конец 2023-го не хватало, как минимум, 1 млн 900 тыс. недорогих квартир, в том числе около 1,4 млн небольших апартаментов площадью до 45 кв. м, которые могут позволить себе одиночки с невысокими доходами. Огромные трудности при поиске недорогого жилья испытывают также семьи с двумя и более детьми. Если же учесть ситуацию по всей стране, то по оценке этих и многих других экспертов дефицит так называемых «социальных квартир (Sozialwohnungen)» варьирует от 700 тысяч до нескольких миллионов.

Причина № 1. Инфляция и сокращение объёмов строительства жилых объектов.

Тут стоит непременно отметить, что эта социальная проблема возникла не сегодня. Однако, ни правительство, ни законодатель, ни муниципальные чиновники практически ничего не предпринимали для того, чтобы хоть каким-то образом изменить ситуацию, которая из-за значительного роста процентных ставок на «строительные кредиты» (Bauzinsen), используемые для приобретения недвижимости или строительства жилья, резко обострилась ещё в 2022-ом году. Если среднестатистическая процентная ставка на 10-летний кредит в конце 2021-го составляла 1%, то в мае 2022-го она поднялась до 2%, в октябре 2022-го – до 3%, а в первой половине 2024-го стабилизировалась на уровне 3,5%. И по прогнозам экспертов, не будет снижаться в ближайшее время.

Но это ещё полбеды. Главная проблема заключается в том, что в последние два-три года резко подскочили цены на строительство жилья, из-за чего у частных инвесторов просто пропал интерес вкладывать деньги в этот сегмент экономики. Чтобы далеко не ходить за примером, достаточно привести данные одного из крупнейших в регионе Рейн-Майн арендодателя жилья – Gemeinnütziges Siedlungswerk, среднестатистическая стоимость арендной платы в котором равна сегодня 16 евро за кв. метр, в то время как себестоимость строительства нового жилья в ноябре 2023-го уже подскочила до 20 евро за кв. метр.

Стало быть, единственный застройщик, на которого ещё можно надеяться, – это государство. Однако, обещанные правительством Шольца объёмы жилищного строительства – 400 тысяч квартир в год – так и остались пустыми обещаниями правящей коалиции. Если в 2020-ом в Германии было построено 306,4 тысячи новых квартир, то в 2022-ом – всего 295,3 тысячи, в 2023-м – 245 тысяч, а в текущем году планируется построить не более 225 тысяч квартир. И уж совсем печально ситуация сложится в 2025-ом году. По оценкам Мюнхенского института экономических исследований IFO, объём строительства жилья в ФРГ упадёт в будущем году до 175 тысяч квартир.

В итоге выстраивается следующая логическая цепочка:

▪ из-за роста цен частный бизнес уходит из сегмента «жилищное строительство», инвестируя деньги в более перспективные сектора экономики,

▪ немецкое государство не в состоянии более залатать эту дыру в жилищном сегменте,

▪ более или менее состоятельные семьи, которые могли бы финансировать строительство собственного жилья самостоятельно, не отваживаются на это за-за высоких процентных ставок на «строительные кредиты», в результате чего они вынуждены арендовать жильё, что повышает спрос на квартиры и подстёгивает цены.

Терапия. Резко нарастить объём жилищного строительства со стороны государства хотя бы до тех пор, пока не упадут процентные ставки на «строительные кредиты» и семьи со средними и высокими доходами снова не начнут инвестировать деньги в собственное жильё.

Причина № 2. Распределение жилья и дискриминация молодых семей

В недавнем интервью газете Handelsblatt ведущий немецкий эксперт по вопросам недвижимости профессор Штефан Себастиан заявил, что проблема нехватки жилья в Германии кроется прежде всего в его неправильном распределении. «Абсурдность ситуации заключается в том, что люди, которые десятилетиями проживают в одних и тех же квартирах и платят за них слишком низкую арендную плату, намного сильнее защищены государством, чем те, которые пытаются найти для себя доступное жильё». Иными словами, – резюмировал выпад профессора еженедельник Focus, – «пожилые люди блокируют большие квартиры, в которых отчаянно нуждаются молодые семьи».

Хочется надеяться, что никто из экспертов не заинтересован в том, чтобы спровоцировать конфликт поколений. И речь в данном случае идёт не о пожилых и молодых семьях, а лишь о старых арендных договорах, в рамках которых арендаторы (Mieter) могут позволить себе проживание в более просторных квартирах, чем те, которые нашли себе жильё в последние годы и имеют на руках более дорогие договора аренды.

Спорная терапия. Предлагается настолько поднять цены по старым договорам, чтобы заставить этих арендодателей переехать в меньшие по площади жилые помещения и таким образом насытить рынок большими квартирами.

Тут стоит непременно заметить, что идея принудительного перераспределения квартир, которая может спровоцировать социальный взрыв, по мнению ряда аналитиков, вряд ли приведёт к желаемому результату. Если цены на жильё по старым арендным договорам заметно возрастут, а их, кстати сказать, можно будет оспорить в юридическом порядке, то это ещё не значит, что люди покинут большие и переедут в меньшие квартиры, поскольку стоимость аренды маленьких квартир может оказаться сравнимой с новой ценой большой квартиры. И тогда переезд в маленькую просто потеряет смысл.

Это с одной стороны. С другой же стороны арендодатель, воспользовавшись моментом, может так задрать цену на освободившуюся большую квартиру, что молодая семья, планирующая улучшить свои жилищные условия, не сможет финансово потянуть бо́льшую квартиру.

Причина № 3. Принадлежащие государству ведомственные квартиры стоят пустые

Согласно данным Федерального министерства внутренних дел, более 360 тысяч квадратных метров принадлежащей государству жилой площади в настоящее время не заселены. В частности, только в Берлине, где проблема нехватки жилья особенно остра, Федеральное агентство по вопросам недвижимости Bima владеет более 18.000 неиспользуемых квадратных метров жилой площади. Реагируя на волну возмущений в прессе, Федеральное министерство финансов объяснило, что квартиры остаются пустыми по многим причинам:

▪ некоторые из них нуждаются в ремонте,

▪ из других только недавно выехали жильцы,

▪ третьи не заселены в течение многих лет потому, что бюрократы никак не могут решить, кому именно можно предоставить это жильё.

Кстати, аналогичная ситуация имеет место не только в жилом сегменте. Из принадлежащих государству 6 млн кв. метров административных и производственных площадей 2,8 млн тоже стоят пустые.

Терапия. Как можно быстрее выбросить на рынок незаселённые квартиры и перепланировать под жильё принадлежащие государству пустые административные здания.

Причина № 4. Поток беженцев усилил давление на немецкий рынок жилья

Некоторые эксперты считают, что именно украинские беженцы, 1.5 млн которых приехали в ФРГ вследствие российской агрессии против Украины, значительно ужесточили жилищный кризис в стране. Поскольку эти люди в подавляющем большинстве находятся на иждивении государства, им прежде всего необходимо недорогое социальное жильё, стоимость которого оплачивают муниципальные власти.

Если говорить о цифрах, то, исходя из среднестатистического размера домохозяйства (Haushaltsgröße), равного 2,58 человек, только для этой категории населения необходимо 600 тысяч дополнительных квартир. И не столько в мегаполисах вроде Берлина и Гамбурга, сколько в больших и средних городах с населением от 50.000 до 250.000 человек, число жителей которых с 2022-го до конца 2023-го года только за счёт украинских беженцев выросло на 3,5-4,5%. Как это произошло, например, в городах Бремерхафен, Гера, Хемниц, Хоф и Шверин.

Терапия. Поскольку даже после окончания военных действий в Украине значительная часть уехавших в Германию украинцев скорее всего не захочет возвращаться в разорённую российскими агрессорами страну, надо как можно скорее интегрировать беженцев трудоспособного возраста в немецкий рынок труда, чтобы они, распрощавшись с «социалом», смогли позволить себе более дорогие квартиры или, что ещё лучше, сами занялись строительством собственного жилья. Как это сделали в своё время поздние переселенцы, подстегнув строительный бум в сельских регионах ФРГ.

Причина № 5. Незаселенные дома в непрестижных регионах страны

Эта причина, как правило, замалчивается немецкими СМИ, которые только нападают на федерального министра строительства Клару Гейвиц за то, что она ежегодно строит намного меньше квартир, чем обещано (см. причину № 1).

А между тем, пятая причина нехватки жилья видна невооружённым глазом. Согласно данным консалтинговой компании Empirica, в конце 2023-го года в непрестижных регионах республики оставались не заселёнными около 1,6 млн квартир и односемейных домов. А к концу текущего года число пустующих единиц жилья возрастёт до 1,7 миллиона.

«Чем больше людей уезжает из неперспективных и экономически слабых мест, тем менее привлекательной становится жизнь в этих регионах» и тем больше квартир и домов там стоят пустые, что приводит к снижению уровня арендной платы», – подчёркивает газета Handelsblatt. – В то время как нехватка жилья в городских агломерациях стремительно обостряется и цены на жильё растут как на дрожжах.

Терапия. Государство должно, наконец, всерьёз предпринять меры по борьбе с этим социально-демографическим бедствием под названием Abwärtsspirale. Чтобы остановить отток населения и привлечь в экономически слабые регионы новых жителей, особенно молодые семьи, надо создать там хорошо оплачиваемые рабочие места. Как, например, поступило правительство земли Шлезвиг-Гольштейн, заманив посредством многомиллионных дотаций в экономически отсталый регион Хайде (Heide) шведскую компанию Northvolt, которая уже приступила к строительству мегафабрики по производству аккумуляторных батарей, что приведёт к созданию более 3.000 новых рабочих мест в 2026-ом году.

Эдуард Мармер (Ганновер)

Читайте также:

1. Жилье для «социальщика». Журнал «Партнёр» № 6 / 2006. Автор М. Миронов
2. Собственное жилье – пути финансирования. Журнал «Партнёр» № 6 / 2012. Автор В. Кримханд
3. Жилье для беженцев с Украины. Журнал «Партнёр» № 4 / 2022. Автор О. Филимонов
4. Квартирный вопрос в Германии. Журнал «Партнёр» № 8 / 2011. Автор Н. Максимова