Zeitschrift "Partner"
Zeitschrift blättern
Wirtschaft und Finanzen >> Persönliche Ersparnisse
Partner №3 (90) 2005
Покупка квартиры в Германии
В публикациях в рубрике «Деньги» мы до сих пор практически не касались темы вложений сбережений в недвижимость. Причины такой сдержанности весьма просты. Приобретение недвижимости – это отдельная большая тема, где помимо чисто инвестиционных соображений огромную роль играют кредитно-финансовые, строительные да и просто личные обстоятельства.
Последние, кстати, нередко вообще отодвигают остальные на второй план. Поэтому без учета всего комплекса вопросов мы считаем безответственным давать какие-либо советы, и уж тем более – призывать немедленно «переехать в собственные четыре стены», что реклама нередко представляет как элементарнейшее и всем доступное событие.
Cейчас мы хотим, никого ни к чему не призывая, сосредоточиться только на инвестиционной стороне дела. Чего при нынешнем состоянии немецкой экономики ждать от рынка жилой недвижимости? Насколько удачен сейчас момент для приобретения в Германии квартиры или небольшого дома? И, наконец, можно ли, купив жилье, в долгосрочной перспективе сохранить вложенные деньги и обеспечить себе безбедную старость?
Начнем с того, что все последние 10 лет рынок жилой недвижимости в ФРГ находился в застое. Как же так, спросят некоторые, неужели нынешние заоблачные цены на квартиры кто-то считает еще не безумием, а свидетельством застоя? Цены, что и говорить, высокие – но, как известно, всё познается в сравнении. А сравнение показывает, что в минувшее десятилетие Германия далеко отстала от практически всех ведущих государств Запада по части роста цен на недвижимость. Напомним, что экономический расцвет второй половины 90-ых годов привел к устойчивому спросу на жилплощадь в Западной Европе и Америке – и потому цены на нее росли в рекордном темпе. В США, например, за период с 1997 по 2003 стоимость жилья выросла на 30%, в Ирландии – на 70%, Великобритании – на 80%. При этом речь идет об усредненных показателях – а во многих столицах и административных центрах этих стран цены удваивались!
Напротив, у владельцев недвижимости в Германии поводов для радости было мало. Цены либо топтались на месте (и это – без учета инфляции!), либо снижались, теряя до 1,5% в год. В итоге стоимость квадратного метра по Германии сегодня упала до уровня 1971 года. Однако тут мы хотим сразу обратить внимание на одну особенность этой статистики. Всё это – средние показатели, а одной из главных черт рынка недвижимости является его локальность. Так, цены на востоке Германии из-за переизбытка низкосортного жилья заметно снизились – в то время как на западе страны они оставались более менее стабильными или даже немного росли. В итоге эксперты говорят о застое на рынке – но жители и востока, и запада чувствуют себя обманутыми статистикой. Более того: различия в движении цен наблюдаются нередко в пределах одного и того же города, где какие-то районы пользуются спросом, а какие-то – нет.
И всё же даже с учетом местных особенностей экспертам удается выделить некоторые общие закономерности, дающие представление о дальнейшем развитии рынка. Так, аналитики солидного немецкого экономического журнала WirtschaftsWoche считают, что поторопиться с покупкой стоит тем, кто подумывает о приобретении жилья в черте крупных городов – и, прежде всего, квартир в хороших районах столиц федеральных земель или административных центров на западе Германии.
Свой прогноз эксперты объясняют несколькими причинами. Во-первых, существенным снижением с середины 90-ых годов числа возводимых квартир (в отличие, например, от небольших т.н. однофамильных домиков). При условии устойчивого спроса уже одно это должно вести к стабильным или даже растущим ценам. Во-вторых, демографическими и социальными процессами в немецком обществе. Крупные города продолжают притягивать к себе население из сельской местности. Кроме того, в обществе усиливается тенденция к индивидуализму: при всей нежности взаимных чувств, живущие в гражданском браке немцы всё чаще склонны к раздельному проживанию, что опять-таки приводит к увеличению спроса на жилплощадь. И, наконец, чисто строительный аспект. Многие наспех возведенные в 50-60 годы прошлого века здания находятся в крайне плохом состоянии. Это делает их снос неизбежным – и при этом нет никакой гарантии, что новые владельцы не сочтут более целесообразным возвести офисные, а не жилые помещения.
К этим факторам в пользу благоприятного развития на рынке жилья обычно добавляют и другой аргумент – рекордно низкие проценты по кредитам. Действительно, за 10-летний кредит на покупку жилья за последние полвека приходилось в среднем платить 7% в год – а сейчас это уже около 4,5%! Конечно, проценты могут снижаться и дальше, однако можно сказать совершенно точно, что сейчас мы явно ближе к низшей точке условного графика дороговизны кредитов, чем к его вершине.
Словом, эксперты сегодня, в целом, позитивно смотрят на идею приобретения недвижимости в ФРГ. Что, впрочем, не значит, что этот вид инвестиций абсолютно не подвержен риску. Так, внушают беспокойство общие весьма туманные перспективы экономики Германии. Кроме того, уже описанный взлет цен на жилье в развитых индустриальных странах имеет и свою обратную сторону: рынки недвижимости там явно «перегреты» и стоит ожидать, скорее, снижения цен. Есть ли опасность, что оно окажет негативное влияние и на немецкий рынок? Судя по всему, нет - но полностью исключить этого (за отсутствием сходных примеров в истории) нельзя.
И всё-таки в целом мы умеренно-оптимистично оцениваем перспективы рынка жилья в Германии (в отличие, кстати, от российского). Не случайно, в минувшем году несколько инвестиционных фирм из США неожиданно прибрели крупные пакеты квартир в Берлине и Эссене. Этот фактор - равно как и другие вышеизложенные - конечно, не должен быть определяющим в размышлениях о приобретении недвижимости. Но может быть одним из многочисленных аргументов, лежащих на чашах весов при принятии этого весьма непростого решения.
Агентство экономической информации «ИнфоКапитал»
Запись на платные консультации (в Кельне или по телефону) у экспертов агентства «ИнфоКапитал» и фирмы «КУРС Консалтинг» - по тел. 0221 / 340 61 80.
Die Administration der Seite partner-inform.de übernimmt keine Verantwortung für die verwendete Video- und Bildmateriale im Bereich Blogs, soweit diese Blogs von privaten Nutzern erstellt und publiziert werden.
Die Nutzerinnen und Nutzer sind für die von ihnen publizierten Beiträge selbst verantwortlich
Es können nur registrierte Benutzer des Portals einen Kommentar hinterlassen.
Zur Anmeldung >>