Многие квартиросъемщики не уверены, нужно ли делать косметический ремонт при выселении. Требование о том, в каком виде должен передаваться объект аренды, как правило, прописываются в договорах аренды.

Косметический ремонт после окончания аренды

Косметический ремонт предусматривает работы лишь в части замены отделочных покрытий стен, пола или потолка.

Обычно требуется привести состояние квартиры в тот вид, который был при заселении. То есть, при выселении требуют чистые стены или свежие обои на стенах и потолках, а также окрашивание, в случае износа, радиаторов, дверей и оконных рам.

Такой ремонт не обязательно поручать профессионалам. Если арендатор умеет, то он и сам может выполнить эти работы.

Нынешняя правовая ситуация относительно косметического ремонта

В принципе, закон обязывает арендодателя поддерживать квартиру в надлежащем состоянии. Тем не менее, отклоняться от этого допустимо, поэтому уже давно существуют исключения. По данным Ассоциации немецких арендаторов, сегодня вряд ли найдется договор аренды, который не налагает на арендатора обязанность проводить косметический ремонт при выселении.

Косметический ремонт и договор аренды

Многочисленные общие положения о косметическом ремонте в договорах аренды суды признали неэффективными, поскольку они несправедливо наказывают арендаторов. Например, арендодатели не могут диктовать, что кухня и ванная должны перекрашиваться раз в три года. Также нельзя требовать денежной компенсации в процентном соотношении к стоимости ремонтных работ при краткосрочной аренде. В случае наличия такой оговорки съемщик жилплощади не должен переживать, так как ему не придется делать эту работу.

Согласно прецедентному праву арендатор может сослаться на решение Федерального суда от 2015 года, который признал такие положения неэффективными. Арендатор не обязан проводить косметический ремонт, если въехал в не отремонтированную квартиру. Решение, на наш взгляд, абсолютно честное, в противном случае съемщик, вероятно, должен был бы оставить комнаты красивее, чем они были.

Решение Федерального верховного суда (BGH) 2018 года расширяет права арендаторов

Суть судебного спора

Все началось со спора, сумма которого составляет около 800 евро.

Ответчиком был арендатор, который проживал в квартире истца с января 2009 года до конца февраля 2014 года квартира. Квартира была передана ему в начале аренды в не отремонтированном состоянии и с признаками износа предыдущего арендатора.

Договор аренды между сторонами предусматривал, что косметический ремонт должен был быть проведен предыдущим арендатором.

Арендатор перед выселением самостоятельно перекрасил квартиру. Проведенный ремонт не удовлетворил арендодателя. Собственник жилья нанял строительную фирму для перекраски стен и потолка. Вот и возник спор о том, кто должен оплатить счет в 800 евро.

Соглашение между старым и новым арендатором

Заявитель посчитал, что прецедентное право неприменимо с учетом соглашения между ответчиком и предыдущим арендатором в 2008 году. В этом соглашении ответчик покупал ряд предметов (кухню и ковер) предыдущего арендатора. Было также решено, что он также позаботится о ремонтных работах.

Решение низшей инстанции

Иск был успешным в суде первой инстанции. Земельный суд основывал свое решение на том, что учитывая соглашение между ответчиком и предыдущим арендатором, было бы целесообразно рассматривать ответчика, как будто истец передал ему арендованное имущество в обновленном состоянии. Ответчик подал апеляцию.

Требование о косметическом ремонте неэффективно

Пересмотр был успешным. Федеральный Верховный суд отменил решение по апелляции и решил, что требования неправомерны (Решение Az VIII ZR 277/16). Арендатор не должен брать на себя расходы по косметическому ремонту, потому что он переехал в квартиру без ремонта. Арендодатель не может ссылаться на соглашение между предыдущим арендатором и арендатором. Такое соглашение ограничено по своим последствиям с самого начала сторонами договора, то есть арендатором и предыдущем арендатором.

Таким образом, это не может повлиять на эффективность обязательств, содержащихся в договоре аренды между арендодателем и новым арендатором, так как арендодатель не предоставлял новому арендатору отремонтированную квартиру.

Статьи по теме:

Права и обязанности арендатора и арендодателя в Германии

Косметический ремонт в наемной квартире

Нужно ли платить взносы за теле- и радио- вещания в Германии

dlt_comment?

dlt_comment_hinweis