Логин

Пароль или логин неверны

Введите ваш E-Mail, который вы задавали при регистрации, и мы вышлем вам новый пароль.



 При помощи аккаунта в соцсетях


Menu Menu

Журнал «ПАРТНЕР»

Журнал «ПАРТНЕР»
Общество >> Право
«Партнер» №4 (199) 2014г.

Права и обязанности арендатора и арендодателя в Германии

Адвокат Вадим Кримханд (Дортмунд)

 

Каждый живущий в Германии имеет право на крышу над головой, при этом его жилище, согласно конституции, неприкосновенно. Целью жилищной политики в социальном секторе является обеспечение каждому человеку, каждой семье жилища в зависимости от потребностей и финансовых возможностей. С 1993 года в ФРГ право владения квартиросъемщика (арендатора) подлежит такой же защите собственности, как и право собственности наймодателя (арендодателя); права людей, снимающих жилье в Германии, защищены как нигде в мире.

 

Обязанности арендодателя

Арендодатель может повышать квартплату в соответствии с размером и среднестатистической рыночной стоимостью квадратного метра жилья в данном регионе согласно официальным справочникам, которые выпускаются муниципалитетами. Он должен правдиво информировать квартиросъемщика о своих дальнейших намерениях в отношении жилища (продажа, личное использование и т.д.), если таковые имеются.

 

Арендодатель обязан поддерживать жилье в пригодном для жизни состоянии, но отвечает не только за стены квартиры, а и за всё, что в них находится: электропроводку, водопроводные и канализационные трубы и т.п. При их неисправности, например, при протечке и затоплении нижней квартиры, ответственность и все затраты на ремонт несет владелец жилья.

 

Совсем иначе обстоит дело, если причиной «катастрофы» является техника, например, посудомоечная или стиральная машина, которая была подключена самим квартиросъемщиком. На такой случай хорошо иметь страховку от ущерба третьим лицам.

 

Права и обязанности арендатора

Что можно делать арендаторам и чего нельзя – прописано в специальном разделе договора на аренду. Нарушение этих предписаний может обернуться не только штрафом, но и выселением из квартиры.


Например, законы некоторых земель требуют неукоснительно соблюдать так называемые «тихие часы» (Ruhezeit): с десяти часов вечера до шести утра и с часу до трех часов дня нельзя шуметь, сверлить, играть на музыкальных инструментах и т.п.

 

Вкратце можно сказать, что все права и обязанности обговорены в договоре о найме жилья. Иногда для содержания в квартире кошки или собаки жильцам требуется письменное разрешение домовладельца, а иногда и соседей по подъезду. С мелкими домашними животными, такими как хомячки, например, дело обстоит гораздо проще. Жильцы могут также оставлять в подъезде детскую или инвалидную коляску, разводить цветы на подоконниках и т.д., если это не противоречит договору или правилам пожарной безопасности.

 

Повод для снижения квартплаты

Если в съемной квартире имеются протечки, плохо изолированные внешние стены, плесень, негерметичные рамы или входные двери, неработающее отопление, захламленные лестницы и подвалы, в течение длительного времени отсутствует водоснабжение, газоснабжение или электричество и т.д., то арендодательдолжен устранить эти недостатки. Если недостатки, возникшие не по вине квартиросъемщика, не устраняются владельцем жилища в течение определенного времени, арендатор может письменно установить срок для устранения конкретного недостатка и с помощью адвоката указать, что дальнейшая оплата за квартиру будет производиться с правом истребования («mit Vorbehalt»), а затем и обратиться в суд. Примеры снижения квартплаты: за шум – до 11 процентов, за неисправный лифт, грязный подъезд – до 10%, за плесень – до 80 %, неисправное отопление – до 100 % (при определенных обстоятельствах можно даже переехать на время ремонта в отель).

 

Внимательно читайте договор о найме квартиры, поводом для длительного снижения квартплаты могут служить: несоответствия с реальностью размера жилища или балкона, отсутствие в квартире оговоренного оборудования и др.

 

Повышение квартплаты

Повышение квартплаты – наиболее частая причина конфликтов между хозяевами жилья и квартиросъемщиками.

 

Те, кто живет в снятых квартирах в течение многих лет, часто замечают, что их квартплата, которую они до сих пор платят в соответствии с когда-то подписанным ими договором о найме, существенно ниже сегодняшней среднестатистической. Закон разрешает повышать квартплату максимум на двадцать процентов в течение трех лет.

 

Расторжение договора о найме

Законодательство различает два вида расторжения договора на аренду квартиры: штатное и чрезвычайное. При штатном расторжении по инициативе арендодателя он должен заблаговременно письменно обосновать расторжение договора. При этом арендодатель должен учитывать законные сроки расторжения договора: до 5 лет проживания в квартире – срок расторжения договора составляет 3 месяца; от 5 до 8 лет аренды – 6 месяцев, более 8 лет аренды – 9 месяцев.

Если договор расторгается по инициативе квартиросъемщика, то он обязан также известить арендодателя письменно, соблюдая сроки, указанные в договоре на аренду (как правило, за 3 месяца).

 

Чрезвычайное расторжение договора аренды квартиры возможно только в предусмотренных законом случаях (например, смерть квартиросъемщика, злостное нарушение договора и т.п.).

 

Выселение из жилища

В Германии без уважительной причины никого нельзя выселить. А уважительными по закону считается грубое нарушение договора, например, неуплата за квартиру за два и более месяцев в течение календарного года, регулярное нарушение порядка проживания в доме, захламление квартиры, порча имущества арендодателя, наличие агрессивной собаки, угрожающей безопасности окружающих и т.п. и необходимость использования сдаваемой внаем квартиры самим хозяином или другими его родственниками.

 

Если для квартиросъемщика или членов его семьи выселение из жилища является особо тяжелым случаем (резкое ухудшение состояния здоровья, пожилой возраст, инвалидность, тяжелое хроническое заболевание, беременность, предстоящие важные экзамены, не оправданы вложенные в квартиру средства, невозможность найти подходящую квартиру и т.п.), то он может возражать против выселения за исключением случаев, когда квартиросъемщик проживает в доме на две – три семьи вместе с наймодателем, когда квартира арендуется временно и др.

 

Особая правовая защита при выселении

Особую правовую защиту квартиросъемщиков при выселении представляет собой право преимущественной купли (Vorkaufsrecht) для квартиросъемщика, трехлетняя отсрочка от выселения (Kündigungssperrfrist), в определенных регионах страны – отсрочка от выселения сроком до 10 лет.

 

В законе ФРГ существует также и правовое положение, обеспечивающее защиту квартиросъемщику, при котором действует принцип: купля, а также дарение, не нарушают отношения найма. Квартиросъемщик может остаться в своей квартире на прежних условиях и впоследствии платить квартплату новому собственнику.

 

Законодательство ФРГ регулирует очень многие аспекты нашей жизни, в том числе и вопросы найма жилья. Главный принцип при этом заключается в том, что все оговоренные в договоре аренды пункты должны иметь законодательную основу.

 

Внимательно читайте договор о найме квартиры при подписании, а также если вы решили предъявить претензии домовладельцу или домовладелец предъявляет претензии вам.

 

В случае, если ваши интересы ущемляются, обязательно обращайтесь к адвокату.




<< Назад | №4 (199) 2014г. | Прочтено: 3498 | Автор: Кримханд В. |

Поделиться:




Комментарии (7)
  • Гость
    Гость
    Скажите, а я имею право добавить квартиросъемщика к своему контракту? Как это работает?
    2015-01-13 10:54 |
  • Гость
    Гость
    Ответьте пожалуйста. Обязана ли я убирать в подъезде дома где я живу. Арендодатель требует чтобы мыли полы..и чистили двор от листьев..мусора..снега. Спасибо.
    2015-01-30 20:26 |
  • Гость
    Гость
    esli umer kvartirosemschik? objazan li sun platit za kvartiru 3 mesjaca ili mozet yexat nemedlenn?
    2017-01-17 13:33 |
  • Гость
    Гость
    Тут кто-то отвечает?
    2017-03-05 20:47 |
  • Гость
    Гость
    Здравствуйте. Подскажите что я могу сделать жеву в 3 комнатной квартиры плесень во всех комнатах и не просто там в углу  а по всей стенки. Пожаловался арендодателю он прислал человека тот заметил стены сказал стены снаружи сырые надо ремонтировать прошло 5 месяцев тишина я еше раз Пожаловался он прислал другого тот сказал тоже самое. И опять тишена я еше раз пожаловался в ответ.Приходит письмо что это я сам довелось стены до плесени и он хочет расторгнуть договор. Я нашол квартиру он позвонил другому орендодатель и наговорил всякой ерунды. Куда я могу Пожаловался чтоб он отремонтировал дом.
    2017-04-22 18:22 |
  • Гость
    Гость
    У нас новый арендодатель,когда он купил эту квартиру то увеличил квартплату прошло 5лет он снова увеличил 
    имеет ли он право так делать?
    2017-08-27 08:16 |
  • Eugenjohn
    Eugenjohn
    Здравствуйте! Подскажите что мне делать я заехал в квартиру в прошлом году . Мы уже вторую зиму будем с поломанными окнами всё лето звонили, добивались от них результата они обещали сделать но так не кто и не заявился Fermitor трубку не берет даже нету автоответчика . Зимой постоянно были проблемы с отоплением по пару дней не могли дозвонится до фермитора сидели в холоде. Теперь ещё зима не началась та же самая история приключилась. 
    2019-09-27 05:05 |
  • Уважаемые посетители, в связи с частым нарушением правил добавления комментариев нашими гостями, мы вынуждены оставить эту возможность только для зарегистрированных пользователей.


    Оставить комментарий могут только зарегистрированные пользователи портала.

    Войти >>

Удалить комментарий?


Внимание: Все ответы на этот комментарий, будут также удалены!

Топ 20

Новое в законодательстве Германии

Прочтено: 3143
Автор: Кримханд В.

Как правильно уволить или уволиться

Прочтено: 2262
Автор: Кримханд В.

Новое в законодательстве Германии

Прочтено: 2087
Автор: Кримханд В.

Европейский иностранец в Германии

Прочтено: 1932
Автор: Пуэ Т.

Право на отпуск

Прочтено: 1780
Автор: Кримханд В.

Отпуск получателя ALG II

Прочтено: 1708
Автор: Пуэ Т.

Запрет на повторный въезд в Германию

Прочтено: 1688
Автор: Пуэ Т.

Не дали визу? Плохо, но поправимо

Прочтено: 1317
Автор: Kapp H.

И снова о наших стариках

Прочтено: 1148
Автор: Kapp H.

Дорожно-транспортное происшествие

Прочтено: 1137
Автор: Кримханд В.