Приобретение иностранцами недвижимости в Германии

Адвокат Helene Kapp (Майнц)

Цены на недвижимость в постсоветских государствах, и в особенности в России, взлетели до небес. По оценкам российской прессы, сегодня в стране отсутствует экономическая стабильность, а некоторые эксперты считают, что российскую экономику будет лихорадить и в ближайшие годы. По этой и некоторым другим причинам многих граждан России и других постсоветских государств посещает мысль о приобретении недвижимости за рубежом и, в частности, в Германии. Эта мысль укрепляется в их сознании еще и потому, что цены на дома, квартиры и производственные объекты являются здесь вполне «человечными». Немаловажен и высокий уровень развития экономики Германии, демократичность и стабильность ее государственного устройства. Кроме того, такое вложение капитала позволяет получить право на проживание в Германии. Согласитесь, что всё это звучит вполне убедительно, в особенности если учитывать устойчивую динамику цен на недвижимость в Германии, а они, в связи с серьезным экономическим кризисом, здесь снижаются.

Остановимся на некоторых юридических аспектах проблемы. Возможность приобретения недвижимости в Германии иностранными гражданами не ограничена. Во-первых, это вложение капитала в немецкую экономику. При этом практически отсутствует риск потерять свои средства при всевозможного рода катаклизмах. Во-вторых, при определенном объеме инвестиций в недвижимость можно довольно легко и быстро (в некоторых случаях за неделю) получить право на постоянное проживание в Германии, т.е. вид на жительство.

Что необходимо учитывать при приобретении недвижимости и какие способы выгодных покупок существуют? В Германии, как и везде в цивилизованных странах, работают многочисленные маклерские агентства, занимающиеся посредничеством и ищущие покупателей для «отданной» им на продажу недвижимости. Агентства эти работают не бесплатно, приобретение недвижимости через них повышает стоимость покупки на 5 %, что при дорогостоящих объектах является удорожающим фактором. Приобретение недвижимости оформляется нотариусом в форме договора о купле-продаже. Нотариус также взимает плату за свои услуги, величина которой определяется специальными таблицами и зависит от стоимости объекта покупки.

С заключением нотариального договора недвижимость еще не переходит в собственность покупателя. Для этого необходимо занести данные о покупателе в земельный кадастр как собственника объекта, что может продлиться до года. В течение этого времени покупатель должен оплатить налог на приобретение недвижимости, составляющий в Германии 3,5 % от цены объекта.

Рекомендуется до заключения договора о купле-продаже осведомиться, не отягощен ли тот или иной объект какими-либо осложнениями, например, долгами. Всю информацию об объекте содержит вышеупомянутый кадастр. В нем содержится «историческая» информация обо всех без исключения его собственниках, обо всех «отягощениях» и т.д. Отдел компетентного суда, заведующий кадастром, также взимает плату за свои услуги, но эти издержки незначительны, порядка нескольких сотен евро.

Возможность обойтись без услуг маклера и нотариуса, стоимость которых вместе доходит до 20 % от стоимости недвижимости, а также ее приобретение по ценам значительно ниже оценочной или рыночной стоимости, предоставляется при аукционной продаже недвижимости. Иногда можно приобрести объект за половину оценочной стоимости, а довольно часто - и за 2/3 стоимости.

При приобретении объекта с аукциона не нужно опасаться, что объект отягощен какими-либо долгами. Участвовать в аукционах могут без ограничений и иностранные граждане, а по заверенной доверенности можно приобретать недвижимость на доверителя без его личного присутствия на аукционе. На аукционную продажу выставляются дома, квартиры, промышленные объекты, а также участки под строительство, сельскохозяйственные участки, участки для предприятий. Новые объекты выставляются еженедельно.

Следует учитывать, что для того, чтобы участвовать в торгах, необходимо предоставлять гарантию оплаты в размере 10 % от оценочной стоимости объекта путем предоставления подтвержденного чека государственного банка или перевода этой суммы на счет земельной кассы.

Возможность аукционного приобретения недвижимости связана, конечно, с риском в том плане, что не все объекты, выставляемые предварительно на продажу, действительно доходят до аукционной продажи, а при наличии нескольких покупателей цена объекта соответственно растет. Но, в общем, аукционная продажа дает возможность быстрой, а достаточно часто и выгодной покупки недвижимости.

Предварительно ознакомиться с объектом можно, просмотрев экспертное заключение о его стоимости, с фотографиями, расчетом рентабельности эксплуатации и т.д. Можно также осмотреть объект снаружи, а иногда и внутри.

Приобретение объектов недвижимости непосредственно от собственника ограничено, т.к. подавляющее большинство продавцов сами продажей не занимаются, а отдают объекты на продажу маклерам.

При необходимости наша канцелярия подберет объект и окажет полное сопровождение при его приобретении, оформлении покупки, а также при получении вида на жительство покупателя в Германии.