Рынок недвижимости: реформы без реформ?

В течение апреля на рынке недвижимости приняты два важных решения. Эти решения, казалось бы, из разных сегментов рынка, но есть один момент, который их объединяет.

Реформа налога на передачу недвижимости принята финансовым комитетом бундестага, и эксперты левого толка сразу охарактеризовали ее «хорошим подарком акулам недвижимости».

Те, кто мало-мальски сталкивался с операциями по купле-продаже недвижимости, знают: налог на передачу недвижимости составляет сумму до 6,5% от стоимости объекта. Но есть в законе чудесная «прореха», которой не могли не воспользоваться крупные риэлтеры – люди грамотные, ушлые и знающие цену деньгам.

Риэлтерские компании покупают и продают квартиры сотнями, и никаких 6,5 процентов не платят. Как проворачивается подобный «кунштюк»? В сделке в качестве объекта фигурируют не дома и квартиры, а акции, которые одна компания покупает у другой. Если от одной компании к другой переходит до 95-ти процентов акций, налог на передачу недвижимости не взимается.

Повысить арендную плату за жилье – непростая задача для хозяина недвижимости. Нужно собрать информацию о том, что аналогичные квартиры в аналогичных районах города в среднем стоят выше и предъявить ее квартиросъемщику. Даже в таких случаях повышать цену на квартиру можно не более чем на 15% за три года.

Продавая ценные бумаги (а в реальности – недвижимость), крупные собственники могут обойти эти ограничения. Ущерб от таких сделок для федеральных земель – около 1 млрд евро в год, а арендаторы жилья раскошеливаются всё больше и больше.

В чем состоит реформа, предложенная финансовым комитетом? Указанный выше порог количества акций снижен с 95 до 90%, а период беспошлинной покупки остальных 10% увеличен с 5-ти до 10-ти лет. Это препятствие риэлтеры научились обходить раньше, чем законодатели его создали. «Акулы недвижимости» потирают руки – реформа как бы состоялась, а по сути, заморожена – когда теперь законодатели вернутся к этому вопросу?

Можно ли предотвратить такие сделки, не нарушая прав собственников и законов рыночной экономики? Ответ – на поверхности: снизив порог беспошлинной передачи акций до 50% (то есть ниже контрольного пакета), законодатели уничтожили бы привлекательность таких сделок.

Федеральный конституционный суд объявил неконституционным ограничение арендной платы в Берлине, потому что закон об аренде – это прерогатива, федерального правительства, а не Земли.

Министр внутренних дел Хорст Зеехофер, ведомство которого отвечает и за строительство, приветствовал решение Федерального конституционного суда. Для противодействия жилищному дефициту девиз один: «Строй, строй, строй!», – сказал министр.

Политики не были бы политиками, если бы не воспользовались таким поводом в предвыборной ситуации. Берлинская тема прогнозируемо вышла на федеральный уровень.

«Тот факт, что потолок арендной платы признан недействительным, является хорошей новостью, потому что такое вмешательство на рынке – это борьба не с причинами, а с симптомами», – сказал вице-председатель парламентской группы FDP Михаэль Тойрер (Michael Theurer).

«Мы боремся за общенациональный конституционный предел арендной платы, – заявила депутат от SPD Мехтильд Раверт (Mechthild Rawert), – давайте сделаем это вместе – отдайте свой голос за SPD 26 сентября на федеральных выборах». Крис Кюн (Chris Kühn) из «зеленых» также заявил, что его партия сделает политику аренды «важным вопросом в федеральной избирательной кампании». Депутат бундестага от Левых Карен Лэй (Caren Lay) хочет принять в качестве федерального закона уже отмененный потолок арендной платы в Берлине.

А вот депутат от CDU Ян-Марко Лучак (Jan-Marco Luczak) раскритиковал ограничение арендной платы с точки зрения его последствий: «Никогда еще не было так сложно снять квартиру в Берлине, как с введением предела арендной платы. Количество квартир, доступных для аренды, сократилось более чем на 50 процентов. Должно ли это быть образцом для подражания для федерального правительства?».

Далее Лучак сказал: «Больше всего от этого выиграли хорошо оплачиваемые стоматологи. А вот у кого дела идут не так хорошо, не получил ничего от такого ограничения арендной платы». Карен Лэй на это язвительно заметила, что в год, когда CDU / CSU подали иск в Федеральный конституционный суд по поводу ограничения арендной платы в Берлине, Союз получил 1,2 млн пожертвований от индустрии недвижимости. В связи с этим интересно будет понаблюдать, кто получит пожертвования на предвыборную кампанию после принятия реформы налога на передачу недвижимости.

Не остались в стороне и арендаторы. После снятия предела арендной платы в Берлине несколько тысяч человек вышли на демонстрацию в федеральной столице, требуя замораживания арендной платы по всей стране. Они раскритиковали решение высшего немецкого суда и потребовали дополнительных политических действий против «арендного безумия».

Куда пойдет эта тема после выборов – влево или вправо?

Александр Лось (Хердеке)

Читайте также:

1. Всё о налогах на недвижимость. Журнал «Партнёр», № 9 / 2009. Автор И. Эрбе
2. Инвестирование в недвижимость в ФРГ. Журнал «Партнёр», № 4 / 2017. Автор Л. Детье-Джон
3. HartzIV и недвижимость. Журнал «Партнёр», № 7 / 2014. Автор М. Миронов