Жилищное право. Актуальные вопросы

Наталья Максимова (Ганновер)

О расходах на отопление и горячую воду

К концу года квартиросдатчики, которые еще не успели этого сделать, в срочном порядке подсчитывают произведенные затраты на коммунальные услуги и отопление и выставляют своим жильцам итоговые счета за прошедший год (Betriebs – und Heizkostenabrechnungen). Всем, арендующим в Германии жилье, надо знать, что помесячная оплата коммунальных услуг и отопления производится не по фактическому использованию, а в виде установленной квартиросдатчиком так называемой предоплаты (Vorauszahlungen). По истечении расчетного года, который не обязательно совпадает с календарным, производится окончательный расчет – разница между произведенными затратами и предоплатой. В итоге получается результат, который может быть как со знаком плюс, так и со знаком минус. В первом случае это означает, что в течение года было заплачено больше, чем израсходовано, и переплата (Guthaben) квартиросъемщику возвращается. Второй случай – когда предварительных платежей не достаточно для покрытия затрат – встречается на практике гораздо чаще. Тогда квартиросъемщик получает счет (Nachzahlung), который должен заплатить, при этом его величина нередко является четырехзначной. Как правило, основную долю таких доплат составляют расходы на отопление и горячую воду. И вот здесь у многих возникает негодование по поводу выставленного счета и сомнения в правильности расчетов. В процессе проверки счетов, полученных моими клиентами, мне часто приходится сталкиваться с заявлениями такого плана, мол, это же очевидно, что счет абсолютно неправильный; мы отопление включаем только при сильном похолодании и горячую воду используем очень экономно, только душ, а ванну по праздникам; Vermieter сам нам деньги должен вернуть, а он, нехороший, еще и доплату требует; как же так ?

Однако, как это не парадоксально звучит, экономия ресурсов – воды или тепла – в отдельно взятом домашнем хозяйстве не всегда ведет к уменьшению счетов за эти услуги. Расчет их оплаты напрямую зависит от формы отопления и подачи горячей воды. Если это происходит децентрализовано, в индивидуальном порядке, например, при помощи газовой колонки или электрического бойлера, установленных непосредственно в квартире, то в этом случае все очень просто – сколько сжег по счетчику газа/электричества, столько будь добр и заплати. Экономия тепла и воды здесь прямо пропорциональна уменьшению счета за эти услуги.

В домах же с центральным отоплением и централизованной подачей горячей воды, когда тепло подаётся от домовых тепловых станций, обслуживающих, как правило, не один дом, а целый жилой комплекс, расчет производится по определенным схемам, предписанным законодательством. Квартиросдатчик таким образом обязан выбрать один из разрешенных способов, так называемый «ключ распределения» ( Verteilungsschlüssel) и придерживаться его. Основным законодательным актом, регулирующим расчет этих платежей, является Heizkostenverordnung. Согласно этому положению, Vermieter обязан минимум 50%, но не более 70 % потребленного тепла и воды распределять между жильцами по фактическому потреблению, а остаток в 30% - 50% - на основании любого выбранного масштаба, например площади квартиры либо количества проживающих. На практике широко распространена схема 50/50 : все затраты по дому/жилому комплексу делятся на две равные части, одна из которых распределяется пропорционально площади квартиры, а другая - по числу условных единиц, «сожжённых» каждой семьей.

 

Для наглядности следующий пример; дом, три одинаковые квартиры, каждая площадью 50 кв.м, общая площадь соответственно 150 кв. м, за год было фактически потреблено (согласно показаниям счетчиков воды и тепла в каждой квартире) кв. 1 - 300 €, кв. 2 - 500 €, кв. 3 - 700 €, общая сумма 1.500 €. Verteilungsschlüssel 50/50. Требуется сделать поквартирный расчет.

 

 

Как видно из приведенного примера, экономия не всегда целесообразна. Снимая квартиру с центральным отоплением в многоквартирном доме, вы всегда будете платить за тепло и воду, даже если вообще не будете этим пользоваться.