Права потребителей. Ключевой вопрос

Экстренный случай

После 22 вечера квартросъемщик вправе обратиться к слесарю для открывания дверей и замены замка без предварительных переговоров с домовладельцем.

Квартиросъемщица, арендующая жилье в Лейпциге, в течение полугода вынуждена была в ночное время шесть раз вызывать слесаря из аварийной службы (Schlüsselnotdienst) для срочного открывания дверей (Notöffnung) и замены замка (Schlossaustausch) из-за того, что замочная скважина была залита клеем. Она информировала домовладельца о проблеме и в конце концов потребовала компенсировать расходы на услуги слесаря.

Суд решил, что в соответствии с §536a Гражданского кодекса (Bürgergesetzbuch – BGB) квартиросъемщица вправе претендовать на компенсацию расходов на услуги слесаря. Речь шла об экстремальной ситуации, поскольку квартиросъемщица хотела как можно быстрее попасть в свою квартиру. По мнению суда, в подобных случаях квартиросъемщик не обязан проводить ночь где-либо еще или ожидать под дверью, пока домовладелец отреагирует на происходящее. В ночные часы после 22 вечера и ранним утром жилец, в принципе, не может полагаться на то, что домовладелец окажется в пределах досягаемости, да еще и сможет прислать слесаря, который сумеет немедленно открыть дверь, – особенно если домовладелец четко и ясно не предупредит квартиросъемщиков заранее, что доступен для них в любое время суток и имеет возможность сразу же организовать необходимые ремонтные работы.

AG Leipzig, Az: 134 C 5827/21 от 13.07.2022

Украденный ключ

Оставление ключа от двери в подвал в замке с внешней стороны во время пребывания в подвальном помещении является небрежностью и влечет за собой финансовые последствия не только для совершившего ее квартиросъемщика, но и для владельца соответствующей квартиры.

Женщина, арендовавшая квартиру у одной из членов Сообщества собственников жилья (Wohnungseigentümergemeinschaft – WEG), отправилась в подвальное помещение и на время пребывания там оставила ключ от него в замке открытой двери подвала. Дверь была сконструирована так, что торчавший в двери ключ невозможно было увидеть снаружи. Тем не менее, когда квартиросъемщица попытылась покинуть подвальное помещение, оказалось, что неизвестный запер дверь снаружи и похитил ключ. При этом ключ от подвала подходил также к входной двери дома, ответвлениям подвального помещения, подземному гаражу и будке для мусорных баков.

После исчезновения ключа жители дома стали жаловаться на кражи из подземного гаража. Квартиросъемщица утверждала о невозможности употребления украденного у нее ключа в противоправных целях, поскольку его похителем мог быть только один из обитателей дома. Однако сообщество собственников пришло к выводу, что в результате кражи ключа соответствующие запирающие устройства утратили способность обеспечивать надлежащий уровень безопасности. Оно вынуждено было поменять цилиндры замков, к которым подходил украденный ключ, и заказать несколько десятков новых ключей, что обошлось в почти 6700 евро, и потребовало от владелицы сдаваемой в аренду квартиры компенсировать эту сумму.

Суд пришел к выводу, что владелица квартиры, которой принадлежал ключ, в соответствии с §§ 280 Abs. 1, 278 Гражданского кодекса и § 14 Nr. 1 Закона о собственности на жилье (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) обязана компенсировать сообществу собственников четверть понесенного ущерба и, в свою очередь, может потребовать компенсацию от квартиросъемщицы, допустившей серьезную небрежность.

Суд счел, что нарушение владелицей квартиры своих обязанностей (Pflichtverletzung), предусмотренное § 280 Abs. 1 BGB, состояло в ненадлежащем хранении ключа и, таким образом, недостаточно добросовестном пользовании имуществом сообщества собственников со стороны квартиросъемщицы. Обязанности владелицы квартиры по защите имущества сообщества собственников жилья и распоряжении им (Schutz- und Obhutspflichten) распространяются также на запирающие устройства, состоящие в совместной собственности владельцев отдельных квартир. Поэтому собственница квартиры несет ответственность даже в том случае, когда ключ был похищен не у нее лично, а у ее квартиросъемщицы.

Суд указал на то, что оставление ключа в замке двери с внешней стороны во время пребывания в подвале в соответствии с § 276 Abs. 2 BGB представляет собой небрежность (Fahrlässigkeit) и является нарушением общепринятых правил по внимательному и бережному обращению с ключом, поскольку дает возможность посторонним получить к нему доступ. Неудобство, связанное с тем, чтобы взять ключ с собой в подвал и снова вставить его в замок при необходимости запереть подвальную дверь, не столь значительно по сравнению с риском похищения ключа при оставлении его в замочной скважине, а тем более с внешней стороны. При этом опасность злоупотребления ключом нельзя считать нулевой только потому, что, по мнению квартиросъемщицы, украсть его мог лишь один из жильцов дома, и без того располагающий собственным ключом. По мнению суда, обстоятельства случившегося не исключают того, что похитителем мог быть посторонний человек.

Поскольку утрата ключа не ведет к нанесению повреждений материальной субстанции запирающего устройства в целом, сообщество собственников не вправе в соответствии с § 249 Satz 2 BGB выдвигать требование о компенсации расходов на приобретение и установку нового запирающего устройства фиктивно, т.е. независимот от того, была ли реально осуществлена соответствующая замена. Тем не менее, сообщество собственников с объективной точки зрения и с учетом конкретных обстоятельств случившегося имеет право рассматривать похищение ключа как возможность последующего злоупотребления им и использования его в противоправных целях. Чтобы избежать этой потенциальной опасности, оно вправе заменить запирающее устройство. Расходы на такую замену могут рассматриваться как ущерб, нанесенный одним из членов сообщества собственников и подлежащий компенсации.

OLG Brandenburg, Az: 10 U 100/22 от 27.04.2023

Майя Алексеницер (Бинген)

Читайте также:

1. Права потребителей. Налог, пособие по уходу и компенсации. Журнал «Партнёр», № 6 / 2023. Автор М. Алексеницер
2. Права потребителей. Расторжение договора об аренде жилья. Журнал «Партнёр», № 5 / 2023. Автор М. Алексеницер
3. Права потребителей. От зарплаты до доплаты. Журнал «Партнёр», № 5 / 2023. Автор М. Алексеницер
4. Права потребителей. Определяющая информация. Журнал «Партнёр», № 3 / 2023. Автор М. Алексеницер
5. Права потребителей. Путешествия и коронавирус. Журнал «Партнёр», № 2 / 2023. Автор М. Алексеницер
6. Права потребителя. Авиакомпании и авиапассажиры. Журнал «Партнёр», № 4 / 2022. Автор М. Алексеницер.
7. Права потребителей. Ответственность водителя автомобиля.№ 1 / 2023. Автор М. Алексеницер
8. Права потребителей при авиаперелетах. Журнал «Партнёр», № 12 / 2022. Автор М. Алексеницер
9. Права потребителя. Реклама. Журнал «Партнёр», № 10 / 2022. Автор М. Алексеницер
10. Права потребителей. Отпуск. Журнал «Партнёр», № 9 / 2022. Автор М. Алексеницер
11. Права потребителей. Автомобилисты. Журнал «Партнёр», № 8 / 2022. Автор М. Алексеницер
12. Права потребителя. Паушальные поездки. Журнал «Партнёр», № 7 / 2022. Автор М. Алексеницер
13. Права потребителя. Съем жилья. Журнал «Партнёр», № 6 / 2022. Автор М. Алексеницер
14. Права потребителя. Премии, залоги, арендная плата. Журнал «Партнёр», № 5 / 2022. Автор М. Алексеницер