Nebenkostenabrechnung: будьте бдительны!

Не хочу ни на кого наговаривать, но в эпоху энергетического кризиса, когда цены не только на энергоносители, но также и на другие товары и услуги растут из месяца в месяц, некоторые нечистоплотные арендодатели (Vermieter), воспользовавшись весьма непрозрачной и нестабильной ситуацией на рынке, пытаются переложить свои финансовые проблемы на арендаторов (Mieter). Поэтому Общество по защите прав потребителя (Verbraucherzentrale) и Немецкий союз квартиросъёмщиков (Mieterbund) настоятельно советуют арендаторам проверять получаемый ими в конце календарного или расчётного года связанный с арендой жилых помещений годовой перерасчёт коммунальных и прочих услуг (т. н. Nebenkosten- или Betriebskostenabrechnung).

Некоторые сайты, специализирующиеся на этих вопросах, ехидно подмечают, что в документах под названием «Nebenkostenabrechnung» нередко встречаются позиции, противоречащие элементарным законам арифметики и 2 + 1 может равняться 4.

Причины ошибок

Защитники прав квартиросъёмщиков, проанализировав десятки тысяч расчётов, пришли к выводу, что типы ошибок (как намеренных, так и случайных), как и поводы для проверки расчётов могут быть весьма разнообразны. Ниже перечислены основные из них.

1. Просроченный или несвоевременный перерасчёт. Прежде всего арендатор жилья должен обратить внимание на дату расчёта и запомнить день, когда он пришёл по почте. Согласно действующему законодательству (§ 556 BGB) арендодатель обязан предъявить счёт не позднее истечения 12-го месяца после окончания расчётного периода. Как правило, расчётный период начинается 1-го января и заканчивается 31-го декабря того же года. А это значит, что перерасчёт за коммунальные и проч. услуги за 2023 год должен быть получен арендатором не позднее 31.12.2024. Однако, в особых случаях «бухгалтерский» год может не совпадать с календарным, и согласно решению Федерального верховного суда BGH (Urteil vom 27.07.2011 − VIII ZR 316/10) расчётный период быть изменённым по согласию сторон.

Если же говорить об общем случае, и перерасчёт услуг предъявлен арендатору после положенного срока (например, перерасчёт за 2023-й год придёт в конце января 2025-го), то арендодатель теряет право на т. н. etwaige Nachforderungen или Nachzahlungsansprüche (финансовые претензии). Это правило защищает квартиросъёмщика от просроченных требований. В то же самое время выплата причитающегося арендатору возврата определённой суммы за переплаченные коммунальные услуги (т. н. Gutschrift) не аннулируется: арендодатель обязан вернуть деньги жильцу даже в том случае, если его финансовые претензии в связи с запоздавшим перерасчётом теряют силу.

Попутно стоит заметить, что наиболее часто встречающаяся ошибка связана со сменой квартиросъемщика в течение отчётного периода. Например, в перерасчёте учитываются 12 месяцев пользования жилым помещением, несмотря на то что арендатор выехал уже к 9-му месяцу расчётного года.

2. Отдельные суммы или позиции перерасчёта кажутся расплывчатыми или неясными. В этом случае арендатор имеет право потребовать от арендодателя более чёткие формулировки и точные расчёты.

3. Дополнительные финансовые требования. Арендодатель требует от квартиросъёмщика дополнительные выплаты (Nachzahlungen), которые не были оговорены в договоре аренды.

4. Недоверие к арендодателю. Арендатор по той или иной причине не доверяет хозяину жилья и подозревает его в трюкачестве.

5. В перерасчёте действительно имеет место случайная арифметическая или бухгалтерская ошибка.

Тема Nebenkostenabrechnung особенно болезненна в эпоху инфляции и энергетического кризиса. В принципе арендодатель имеет право перекладывать растущие цены от поставщиков на своих арендаторов. Однако это не является само собой разумеющимся. Владелец жилья обязан найти на рынке поставщиков с наиболее «демократичными» ценами. А просто взвинчивать, например, стоимость киловатта электроэнергии без дополнительных поисков недопустимо.

Проверка перерасчёта коммунальных услуг

Короче говоря, если полученный арендатором перерасчёт покажется ему странным, неполным, неясным, он должен сперва связаться со своим арендодателем и попытаться прояснить с ним все открытые вопросы. По той простой причине, что владельцы жилых помещений по закону обязаны предоставить квартиросъёмщику прозрачную отчётность. Если же хозяин жилья откажется передать жильцу необходимую ему для проверки расчёта информацию или не захочет внести требуемые арендатором изменения, последнему стоит обратиться за помощью к экспертам Общества по защите прав потребителя или Немецкого союза квартиросъёмщиков.

Тут, правда, надо иметь в виду, что услуги этих специалистов бесплатны только для членов т. н. Mieterverein‘ов. Остальным придётся их оплачивать: от 60 до 80 евро в час. Эксперты проверяют счета за коммунальные и прочие услуги в соответствии с Положением об эксплуатационных расходах BetrKV (Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten или Betriebskostenverordnung), а также могут помочь арендатору начать юридические действия, если арендодатель действительно нарушил параграфы действующих нормативных актов.

Что именно должен оплачивать квартиросъёмщик

Разумеется, эксплуатация жилых помещений стоит арендодателю немалых денег. Но полностью перекладывать их на плечи арендатора запрещено. Согласно закону расходы владельцев жилья делятся на две группы:

▪ umlagefähige Nebenkosten – расходы, которые можно переложить на арендатора,

▪ и nicht umlagefähige Nebenkosten – расходы, которыми нельзя нагружать квартиросъёмщика.

Так что арендатор в первую очередь должен проверить, какие позиции упоминаются в перерасчёте.

UmlagefähigeNebenkosten (перекладываемые расходы)

В принципе действует следующее правило: арендодатель может перекладывать на арендатора только текущие (регулярные) расходы, связанные с арендой жилья. О чём именно идёт речь, строго прописано в BetrKV и в договоре аренды, в котором владелец жилья, правда, не обязан указывать все возможные расходы по отдельности. Достаточно использовать термин «эксплуатационные расходы (Betriebskosten)». Возможен, правда, ещё один вариант. Арендодатель и арендатор могут договориться о какой-то фиксированной сумме (Inklusivmiete или Nebenkostenpauschale). В этом случае перерасчёт коммунальных и прочих услуг не может превысить указанную сумму.

Итак, к umlagefähige Nebenkosten относятся следующие.

▪ Grundsteuer (налог на землю) может полностью перекладываться на квартиросъёмщика. Если речь идёт о многоквартирном доме, то размер суммы на каждую конкретную квартиру определяет зависимый от площади квартиры распределительный ключ (Verteilerschlüssel), указанный в договоре аренды.

▪ Heizkosten (расходы на отопление). Арендатор должен оплачивать только регулярные, связанные с отоплением расходы, к которым относятся также затраты на обслуживание системы отопления (Wartung der Heizanlage). А вот расходы на ремонтные работы или замену отопительных труб не должны перекладываться на квартиросъёмщика.

▪ Wasserkosten. Расходы на горячую и холодную воду полностью оплачивает арендатор. При этом Kaltwasserkosten (холодная вода) могут попасть в позицию «Kosten für Be- und Entwässerung des Grundstücks (затраты на орошение и дренаж земельного участка)», а Warmwasserkosten (горячая вода) в позицию «Расходы на отопление». Конкретная сумма зависит от расхода, фиксируемого счётчиком.

▪ Straßenreinigung и Müllabfuhr (уборка улицы и вывоз мусора). Тут стоит непременно отметить, что расходы на вывоз особого мусора (Sperr- и Sondermüll), принадлежащего всему дому, так же, как и расходы на приобретение мусорных баков, несёт исключительно арендодатель.

▪ Gebäudereinigung и Ungezieferbeseitigung. Расходы на уборку лестницы и других общих помещений, а также на борьбу с вредителями (тараканами, крысами, комарами) полностью перекладываются на квартиросъёмщика.

▪ Hausmeister (смотритель или завхоз дома). Это самая спорная позиция, поскольку деятельность хаузмастера многогранна. Если он контролирует оборудование и следит за тем, чтобы соблюдался домашний порядок (Hausordnung), то расходы на эти виды деятельности можно перекладывать на квартиросъёмщика. А вот небольшие ремонтные работы или управленческую деятельность (Verwaltungsaufgaben), например, доставку жильцам почтовой корреспонденции от арендодателя, должен оплачивать хозяин здания. Арендатор имеет право потребовать от арендодателя подробную расшифровку деятельности завхоза дома.

▪ Beleuchtung. Расходы на освещение лестницы, подвала и двора также перекладываются на арендатора в соответствии с распределительным ключом.

▪ Schornsteinfeger (трубочист). Расходы на проверку и чистку дымоходов и печей, каминов и газовых колонок (Heizungstherme) несёт квартиросъёмщик.

▪ Versicherungen. Все виды относящихся к зданию страховок, упомянутые в BetrKV и оговоренные в договоре аренды, оплачивает квартиросъёмщик: Hagelversicherung, Feuerversicherung, Sturmversicherung, Öl- и Gastankversicherung, Aufzugversicherung, Glasbruchversicherung, Wasserschadenversicherung, Leitungswasserschadenversicherung, Schwamm- и Hausbockversicherung, Gebäudehaftpflichtversicherung и т. д. Тут стоит непременно отметить, что арендодатель обязан оставаться в разумных границах: страховые полисы должны быть целесообразными и экономичными.

▪ Gemeinschaftsgarten. Как правило, арендодатель может перекладывать на квартиросъёмщика расходы, связанные с уходом за cадовым участком при доме, независимо от того, пользуется тот или иной жилец этим садом или нет. При этом перекладываемыми могут быть расходы на стрижку газонов, прополку сорняков и обрезку деревьев. Расходы на благоустройство и оформление сада (Gartengestaltung) несёт исключительно владелец жилья.

▪ SonstigeBetriebskosten (прочие расходы). В этой позиции арендодатель может перекладывать на арендатора прочие текущие расходы, если они оговорены в договоре аренды. Например, расходы на регулярное техническое обслуживание сигнализаторов дыма (Rauchmelder), чистку водостоков (Reinigung der Dachrinnen) или анализ питьевой воды (Trinkwasseranalyse).

NichtumlagefähigeNebenkosten (не перекладываемые расходы)

Принципиально к ним относятся все без исключения ремонтные работы (Reparaturkosten). Некоторые хозяева жилых помещений пытаются, однако, спрятать свои расходы на ремонт в позицию «Wartungskosten (техническое обслуживание)». Ярким примером такого трюкачества являются расходы на ремонт лифта, которые можно представить как периодический осмотр.

Нельзя перекладывать на квартиросъёмщика также и расходы арендодателя, связанные с управлением жилого дома (Verwaltungskosten). Очень часто арендодатель нанимает лицензированную фирму, которая не только следит за порядком в доме, контактирует с жильцами по всем насущным вопросам, но и осуществляет бухгалтерские расчёты, связанные с арендой. Услуги такой фирмы оплачиваются исключительно арендодателем включая случай, когда они отдельным пунктом забиты в договор аренды.

Эдуард Мармер (Ганновер)

Читайте также:

1. Германия. Как проверить Betriebskostenabrechnung? Журнал «Партнёр», № 5 / 2017. Автор А. Шабан
2. Если потребуете – снизим. Журнал «Партнёр», № 2 / 2012. Автор М. Миронов