«КУРС Консалтинг» (Кёльн)

Долговой кризис вызвал строительный бум

Вы уже обратили внимание на строительный бум в Германии? Он виден, как говорится, невооруженным взглядом, причем не только в Берлине, Кёльне или Франкфурте-на-Майне, но и в целом ряде менее крупных городов, будь то Магдебург, Майнц, Мюнстер или Дортмунд. При этом особенно активно сейчас сооружаются не офисы, а жилье.

 

Рынок пришел в движение

Статистика полностью подтверждает зрительное впечатление. В прошлом году число выданных немецкими властями разрешений на возведение индивидуальных и многоквартирных домов выросло почти на 22 процента, сообщает Статистическое ведомство ФРГ. В то же время годовой оборот строительной промышленности увеличился на 12,5 процента. Столь бурным ростом могут похвастаться в Германии лишь считаные отрасли экономики.


А вот что невооруженным глазом видно не сразу, так это нарастающий параллельно с этим бум на вторичном рынке жилья. «Никогда прежде при нашем посредничестве не было продано столько подержанных индивидуальных домов и квартир, как в минувшем году», - сообщает действующая в земле Северный Рейн-Вестфалия строительная сберегательная касса LBS West.


Подобный всплеск спроса на жилую недвижимость привел к тому, что подсчитываемая Немецким федеральным банком (бундесбанк) средняя цена квадратного метра жилой площади в 125 крупнейших городах Германии выросла в 2010 году на 2,5 процента, а в 2011-м – еще на целых 5,5 процента. Впрочем, в отдельных городах рост составил 10 и более процентов.


И у строительного бума, и у роста цен на жилье одна и та же причина: долговой кризис в еврозоне. Именно он привел в движение немецкий рынок недвижимости, на котором с 2000 по 2005 годы цены не то что росли, а даже снижались, а затем до 2009 года «топтались» на месте. И вот теперь они необычно быстрыми для Германии темпами идут вверх. Что, в свою очередь, привлекает всё новых и новых инвесторов, вкладывающих деньги в сооружение жилых комплексов, квартиры в которых либо сдаются в аренду, либо распродаются.

 

 

Гособлигации и ставка по ипотеке

Так что если жителям таких проблемных стран еврозоны, как Греция, Испания, Португалия, Италия долговой кризис принес сокращение зарплат и пенсий, падение уровня жизни и высокую безработицу, то для немцев он обернулся, прежде всего, резким снижением процентов по ипотечным кредитам. Ведь в ходе борьбы с кризисом Европейский центральный банк (ЕЦБ) опустил до рекордно низкого уровня ту базовую ставку, по которой он кредитует коммерческие банки. Получив доступ к сверхдешевым деньгам, эти конкурирующие между собой банки стали предлагать потенциальным клиентам более выгодные условия финансирования жилья.

 

К тому же долговой кризис привел к повышенному спросу на государственные облигации Германии, которые по праву считаются среди международных инвесторов особенно надежными. В результате упал процент по этим ценным бумагам. Финансисты в данном случае говорят о снижении доходности. Однако именно на уровень доходности и ориентируются немецкие коммерческие банки, устанавливая ставки по ипотечным кредитам.

 

Тут действует следующий механизм. Предоставляя покупателю недвижимости ипотечный кредит, скажем на десять лет, банк идет на риск невозврата этой суммы. Поэтому он требует от клиента платить по более высокому проценту, чем тот, который можно получить, вложившись без всяких забот в гособлигации с десятилетним сроком погашения. Но если доходность по гособлигациям падает, то банк, борясь за клиентов, тоже вынужден снижать ставку импотеки.

 

 

Так что можете исходить из того, что до тех пор пока в экономических новостях будут сообщать о чрезвычайно низкой доходности немецких гособлигаций, ипотека в Германии будет особо выгодной. По данным бундесбанка, в первой половине 2012 года ставка по ипотечным кредитам сроком на десять лет упала в среднем до 3,4 процента годовых.

 

Получается, что Германия от долгового кризиса выиграла?

 

 

В данной сфере – несомненно: кредиты для покупателей жилья стали намного доступней. Президент мюнхенского института Ifo профессор Ханс-Вернер Зинн указывает на еще один положительный аспект кризиса. «Германия выигрывает, оттого что инвесторы, наконец-то, вновь начали вкладывать деньги у себя дома, вместо того чтобы распределять их по всему миру», где возросла опасность их потерять.

В городах растет арендная плата

Еще одна причина бума на рынке недвижимости, вызванного кризисом в еврозоне, - страх немцев перед инфляцией и обесцениванием сбережений. Кого-то этот страх толкает на покупку золота, но куда чаще встревоженные вкладчики предпочитают пускать накопления на приобретение «бетонного золота», как в Германии называют недвижимость. Наконец, одной из причин роста цен на жилье именно в Берлине специалисты называют бегство капитала из проблемных стран: состоятельные греки и итальянцы, спасая свои евро, вкладывают их в немецкие квартиры.

 

Итак, долговой кризис по целому ряду причин привел к росту спроса на жилую недвижимость в Германии, что вызвало строительный бум, который дал весьма мощный импульс немецкой экономике и уберег ее нынешней зимой от рецессии. Таким образом, рост цен на жилье - это благо с народнохозяйственной точки зрения и с позиции тех, кто им уже владеет. Это, правда, плохо для тех, кто только собирается обзавестись квартирой или домом, зато они выигрывают от необычайно дешевой ипотеки.

 

А вот тем, кто недвижимость не покупал и покупать не собирается, нынешний бум невыгоден. Казалось бы, чем больше строится новых квартир, тем выше шансы на снижение арендной платы. Но происходит как раз обратное! Квартиросъемщикам приходится платить всё больше и больше, и не в сельской местности, где население сокращается, а в городах. Съемное жилье дорожает в том числе и потому, что новые квартиры, построенные с учетом новейших требований комфорта и энергосбережения, сдаются по более высоким ценам, что поднимает общий уровень арендной платы (Kaltmiete).

 

Ее средний показатель по стране составляет сейчас порядка 6,50 евро за кв. метр, однако, скажем, в Штутгарте он перевалил уже за 10 евро, а во Франкфурте-на-Майне достиг 12,30 евро, сообщает интернет-портал immowelt.de. Судя по опросам, всё больше горожан задумываются сейчас о покупке жилья только потому, что опасаются дальнейшего удорожания аренды.