Реформа жилищного права в Германии

Вениамин Толстоног (Вальдерштадт)

1 февраля текущего года бундесрат одобрил Закон об изменениях в правовых нормах, регулирующих наем жилья. Новый закон разработан с целью учета актуальных изменений, возникших в последние годы в практике найма и оплаты жилья.

В законе об изменениях в жилищном праве речь в первую очередь идет:

• об облегчении модернизации жилья, обусловленной экономией энергии и изменениями климата
• об улучшенной защите квартиросъемщиков при реконструкции дома со съемными квартирами в дом для собственного проживания
• о защите от существенного повышения квартплаты при реконструкции дома
• об обеспечении выгоды квартиросъемщиков, прежде всего в части промышленной поставки тепла (т.е. заключение контракта с специализированным предприятием по поставке тепла)
• о действенных мерах против несостоятельных неплательщиков квартплаты.

При этом сохранен традиционный социальный характер жилищного права. Закон вступает в силу уже весной текущего года.

Разъясняя суть этих изменений, федеральный министр юстиции Сабина Лойтхойзер-Шнарренбергер (Leutheusser-Schnarrenberger) отметила, что нововведения в жилищном праве, с одной стороны, побуждают владельцев жилья осуществлять энергетическую модернизацию жилых зданий, а с другой - во многих случаях освобождают квартиросъемщиков от расходов, возникающих при такой модернизации.

В процессе обсуждения нового закона в бундесрате большинство его депутатов не поддержали требования некоторых экспертов о более серьезном вмешательстве в жилищное право. Сегодня частные владельцы сдаваемого внаем жилья предоставляют в распоряжение граждан страны более 60% необходимых им для проживания квартир. Тем самым они являются самой большой группой арендодателей на немецком рынке жилья. Чтобы в будущем у них был стимул к инвестированию в новые жилые здания, следует отказаться от нелимитированной регламентации квартплаты.

Энергетическая модернизация жилья является центральным элементом в переходе Германии на возобновляемые источники энергии и, тем самым, важнейшей задачей всего общества. 40% потребляемой энергии в Германии приходится на здания различного назначения, в т.ч. жилые дома. Нововведения взвешенно распределяют финансовое бремя энергетической модернизации между владельцем жилья и квартиросъемщиками. Причем, как и прежде, арендодатель может ежегодно перекладывать не более 11% расходов на модернизацию жилого здания на квартплату. Зато после модернизации, благодаря тщательной изоляции здания, квартиросъемщик получает выгоду от снижения расходов на отопление и обеспечение более комфортных условий проживания.

На установленном в законе принципе осуществляется также оформление договоров в части промышленной поставки тепла от специализированных предприятий. Впредь владелец жилья может изменить организацию отопления жилья, отказавшись от собственного (внутридомового) источника тепла в пользу его промышленной поставки.

Естественно, если такое изменение поставки не вызовет у квартиросъемщика дополнительных затрат и принесет ему определенную выгоду. Это означает также, что в любом случае, при заключении договора на промышленную поставку тепла, квартиросъемщик освобождается от каких-либо дополнительных расходов.

Для мелких частных владельцев съемного жилья сегодня крайне важны новые правовые инструменты, направленные против несостоятельных квартиросъемщиков. Эти новые инструменты позволят в существенной степени снизить число случаев обмана при найме жилья. Впредь суды должны рассматривать вопросы освобождения жилья в первую очередь. Суд также имеет право в случае длительного прохождения судебного процесса по освобождению съемного жилья, обязать квартиросъемщика предоставить гарантию оплаты за пользование жильем. Если же квартиросъемщик не выполнит это требование, квартира может быть освобождена путем проведения срочной судебной процедуры. Кроме того, впредь, согласно так называемой модели «Берлинского освобождения съемного жилья», судебному исполнителю может быть поручено осуществить освобождение такой квартиры (при наличии расторгнутого договора о ее найме) без вывоза ее обстановки и последующего ее складирования. Эта модель освобождения жилья экономит время и деньги.

В интересах квартиросъемщиков устраняются также пробелы в их защите при превращении съемного жилья в квартиру для собственного проживания ее собственника. При этом предотвращается обход правовых положений защиты от расторжения договора о найме с помощью т.н. «Мюнхенской модели». Согласно этой модели, будущие собственники жилья объединяются в Общество гражданского права (GbR). Члены общества сначала сообщают о своей потребности в жилье, и только после этого сдаваемый внаем дом превращается в дом для собственного проживания. Так видоизменяется установленная законом защита от расторжения договора о найме квартиры. Впредь, согласно закону, защита от расторжения договора о найме квартиры должна действовать даже тогда, когда общество гражданского права приобретает сдаваемый внаем дом для собственного проживания его собственника.