Как защитить интересы квартиросъемщика

Ирина Навара-Себастьян (Франкфурт-на-Майне)

Многие жители Германии по ряду причин предпочитают съемные квартиры. Аренда жилья связана с заключением арендного договора, что предполагает знание квартиросъемщиком жилищного законодательства и, в частности, собственных прав. Ведь нередко проживание в съемной квартире сопряжено с конфликтами не только между жильцами, но и между квартиросъемщиком и домовладельцем. Именно с целью предотвращения конфликтов в Германии в 1947 году был создан Немецкий союз квартиросъемщиков (DMB – DeutscherMieterbund), проводящий федеральную политику в арендно-жилищных отношениях.

Мой собеседник Тило Альвардт (Thilo Alwardt), давно и успешно практикующий адвокат, управляющий Союзом защиты прав квартиросъемщиков Франкфурта (Mieterbund Frankfurt e.V.) - дочерним отделением Немецкого союза.  

«Запомните, – начал он, - в процессе и после подписания договора об аренде жилья вашим главным врагом становится никто иной, как домовладелец, старающийся возложить на вас неправомерные обязательства и обеспечить за ваш счет свои корыстные интересы, нередко вступающие в противоречие с законом.

Профильные адвокаты защитят ваши права

Членство в Союзе защиты квартиросъемщиков приносит более ощутимые результаты, чем наличие страхового договора об оказании адвокатских услуг с опцией «жилищные конфликты». Не забудьте, что страховой договор вступает в силу только через три месяца после его заключения, в то время как Союз к вашим услугам со дня первого обращения и с момента внесения годового взноса (чуть больше 60 евро в год). Иначе говоря, за пять евро в месяц вы обеспечены профессиональной помощью адвокатов, специализирующихся на жилищном праве. Кроме того, стоимость одного письма, написанного адвокатом по страховому договору, обычно начинается с 100 евро и зависит от оспариваемой с домовладельцем суммы. В то время как равноценный по правовой силе документ от адвоката Союза обойдется в восемь(!) евро. Нужно иметь в виду, что страховое предприятие ограничивает застрахованное лицо в предоставлении страховой защиты, т.к. перерасход запланированных средств ведет к принудительному расторжению страхового договора со стороны страхового предприятия. Объем же предоставляемых услуг в Союзе не имеет ограничения: квартиросъемщик может обращаться за помощью сколько потребуется.

Мы советуем обращаться за консультацией перед подписанием арендного договора, ведь человек, не имеющий профессионального отношения к сфере жилищного законодательства, может оказаться в сложной ситуации в споре с опытным, видавшим виды домовладельцем. Если квартиросъемщик поставил свою подпись под договором, а потом опомнился, то адвокату придется приложить немало усилий для оспаривания неправомерного требования домовладельца.

Например, квартиросъемщик требует понижения арендной платы, т. к. квартира нуждается в капитальном ремонте, или же арендная плата явно завышена и не соответствует действительной стоимости коммунальных услуг. Часто в договорах встречаются сомнительные по правомерности положения о регулярном повышении арендной платы, которые опытный адвокат в состоянии легко опротестовать, так как ее размер формируется на основе многих факторов: характера местности, объема рынка арендного жилья, категории здания, года постройки, текущего состояния дома, состояния самой квартиры, стоимости строительно-отделочных материалов (BGB § 558).

К одной из самых конфликтных ситуаций относится срок расторжения договорных отношений. По закону он составляет три месяца, но если квартира оказалась в непригодном для проживания состоянии или ее местонахождение причиняет жильцам существенные неудобства (угловая квартира с постоянной плесенью, ниже этажом расположено помещение для проведения общественных мероприятий, проблемы с напором воды в стояке и т. д.), квартиросъемщик имеет право расторгнуть договор за одну неделю.

Вторая и не менее горячая тема — проведение текущего ремонта или ремонта при выезде из квартиры.

Финансовые трюки домовладельцев

Один из самый сложных вопросов - неправомерное увеличение платы за коммунальные услуги. Приведем пример. Hausmeister (комендант) выполняет не только предписанные трудовым договором рабочие обязанности: урегулирование мероприятий по уборке дома силами жильцов, что не противоречит законодательству, или наем специальной фирмы, вывоз мусора; организация ремонтных работ по дому или текущих работ по поддержанию хозяйственного порядка. Нередко домовладелец передает коменданту полномочия по управлению домом: прием квартир от квартиросъемщика при выезде, показ свободных квартир интересующимся, заключение арендного договора, передачу ключей новым жильцам, т.е. работы, которые должен оплачивать коменданту сам домовладелец. Но в целях экономии он включает эту оплату в стоимость коммунальных услуг, заставляя жильцов из собственного кармана оплачивать сервис, не имеющий отношение к их проживанию. Кроме этого к стоимости коммунальных услуг не относится замена списанного или пришедшего в негодность квартирного оборудования: электросчетчиков, счетчиков расхода воды и отопления, сантехники, напольного покрытия, внутренних замков на дверях и т. д. Поэтому каждый квартиросъемщик должен внимательно ознакомиться с полным списком коммунального обслуживания. При обнаружении подобных пунктов он имеет право их оспорить, что подтверждено Законом о начислении коммунальных услуг (BetrKV § 1, 25.11.2003).

Многие предприимчивые домовладельцы пытаются поднять арендную плату за счет оставленных предыдущим жильцом предметов обихода, включая их в арендный договор: старую кухонную мебель, бытовую технику (стиральная/посудомоечная машина и т.д.). Новый жилец имеет все основания потребовать от домовладельца освободить квартиру от старья.

Внимание! В договор аренды должны быть внесены все элементы взаимоотношений между квартиросъемщиком и домовладельцем, начиная с соблюдения внутреннего порядка в доме, срока внесения арендной платы (Kaltmiete) и платы за коммунальные услуги (Warmmiete) и заканчивая сроком расторжения арендного договора и условиями содержания домашних животных. Если какое-либо из положений не оговорено, в силу вступает Гражданский кодекс BGB, трактующий все сомнительные моменты в пользу квартиросъемщика. Скажем, замена пришедшего в негодность мелкого квартирного оборудования осуществляется за счет домовладельца.

Конфликтные ситуации

Один из самых спорных вопросов - состояние квартиры при въезде, выезде и проведение текущего ремонта. Если положение о ремонте не отражено в договоре, ремонт является обязанностью домовладельца. Но чаще всего это положение зафиксировано, однако не каждая формулировка договора отражает обоснованное законом требование. Если формулировка в договоре гласит: «При расторжении арендных отношений и сдачи квартиры все помещения должны быть отремонтированы в любом случае», то требование домовладельца признается противоречащим закону. Поясним: правильной считается формулировка «при необходимости». Если квартира находится в хорошем состоянии и не нуждается в ремонте, а ее кондиции соответствуют нормам, квартиросъемщик не должен проводить косметический ремонт не только при выезде,. но и во время проживания. Сроки три/пять/семь лет признаются недействительными, домовладелец, как гласит постановление Верховой судебной палаты (BGH WuM 2004, 463, Wum 2004, 660), не имеет права принуждать квартиросъемщика к ремонту.

Квартиросъемщику вменяется в обязанность замена и ремонт только испорченных им различных принадлежностей квартиры. А вот замена изношенного оборудования, подлежащего списании по истечению установленного срока, является обязанностью домовладельца. Вытертое ковровое покрытие или выцветший от давности ламинат, включая уже пользованную сантехнику, обязан заменить домовладелец. Устранение пятен на полу — обязанность квартиросъемщика. Стоимость ремонта является личным решением квартиросъемщика: он имеет право приобрести такие отделочные материалы, какие позволяет его бюджет.

Не менее актуальный вопрос: требование квартиросъемщика о снижении арендной платы в связи с явными недостатками квартиры. Самый распространенный пример: плесень в квартирах. Эксперт домовладельца заявит, что жильцы сами виноваты: нарушают инструкцию по проветриванию или отапливанию квартиры. Как гласит закон, домовладелец обязан доказать, что здание возведено без нарушений правил теплоизоляции, потому что никакой сбой в режиме проветривания или отопления не может привести к появлению обширных пятен плесени на стенах квартиры, тем более в ванной комнате, где, как правило, всегда стабильная температура при высокой влажности. В этом случае рекомендуется приглашать независимого эксперта из экспертной палаты, стоимость работ которого оплачивает проигравшая сторона. К слову, проведение экспертизы в среднегабаритной трехкомнатной квартире стоит не менее 1500 евро, а снижение арендной платы возможно в пределах от 10 до 15 процентов. Плановый ремонт, в частности, по замене сантехнического оборудования, сопряжен с явными неудобствами. В этот период арендная плата должна быть снижена в соответствии с уровнем причиняемых неудобств - до 35 процентов от общей суммы аренды.

Содержание домашних животных

И наконец, волнующий многих вопрос: содержание домашних животных. Естественно, что не все соседи выражают согласие, если на лестнице в доме обнаруживаются следы собачьего проживания и из-за стены постоянно раздается собачий лай, а родители маленького ребенка опасаются собаки из соседней квартиры. Положение договора о найме жилья должно быть точно сформулировано, например, проживание собак бойцовских пород в доме запрещено, а содержание кошек и собак мелких пород должно быть согласовано с домовладельцем. Последний обязан принять к сведению конкретную ситуацию. Скажем, жилец приводит с собой старую преданную больную собаку, прожившую с ним всю жизнь и не представляющую никакой опасности для окружающих. Кстати, в марте 2013 года Верховная судебная палата (BGH Az.: VIII ZR 168/12), отменила генеральный запрет на содержание собак и кошек в арендованных квартирах.