Очередные изменения в жилищном законодательстве Германии

Эдуард Мармер (Ганновер)

(Вступили в силу с 01. 05. 2013)

Кто-то из журналистов недавно подметил: «Германия – страна квартиросъемщиков». Так что периодические изменения в жилищном законодательстве касаются почти половины населения Федеративной Республики, благосостояние и качество жизни которой существенно зависят от здравомыслия политиков и законодателей, действующих по принципу: «чтобы были овцы целы и волки сыты».

Надо заметить, что противостояние Mieter - Vermieter – это бесконечная история, у которой, по-видимому, не может быть счастливого конца для обоих. Что лишний раз подтверждает неумолимая статистика: ежегодно немецкие суды рассматривают десятки тысяч дел по вопросам, связанным с арендой жилья, а Немецкий союз квартиросъемщиков DMB проводит из года в год более одного миллиона двухсот тысяч юридических консультаций, вызванных спорами между нанимателями и владельцами жилья.

Чтобы хоть как-то разрядить обстановку, с 1-го мая сего года в Германии введены в действие очередные изменения в жилищном законодательстве, большинство из которых скорее придутся по душе владельцам жилья, нежели квартиросъемщикам.

Снижение максимального ограничения при повышении арендной платы

До сих пор владельцы жилья имели право повышать стоимость аренды не более чем на 20% в течение трех лет. Согласно новому закону, рост квартплаты в течение того же периода не должен превышать 15%. Однако это нововведение будет реализовано не повсеместно, а лишь по усмотрению правительств федеральных земель в тех населенных пунктах, где ситуация на рынке арендного жилья чрезвычайно обострилась (Berlin, München, Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg, Köln, Stuttgart и т.д.). На момент сдачи в печать этого материала только Берлинский сенат успел принять решение об ограничении роста арендной платы (08.05.2013), из других городов данные об ограничениях арендной платы пока не поступали.

Такое «урезанное» решение проблемы вызвало нападки со стороны оппозиции и защитников прав квартиросъемщиков. Мало того что правящая коалиция переложила всю ответственность за повышение Miete в рамках действующих договоров на земельные правительства, законодатели никоим образом не ограничили арендодателей при смене квартиросъемщика, то есть при подписании новых договоров о найме жилья. Благодаря этому владельцы жилых помещений в некоторых регионах Германии подняли цены на 25-30%.

Отмена снижения арендной платы при проведении ремонтных работ по энергетической модернизации

Естественно, что при энергетической модернизации здания арендаторы жилья будут вынуждены терпеть шум и прочие неудобства в связи с проводимыми арендодателем работами. Но в законе записано, только в том случае, если эти работы длятся не более 3-х месяцев. Для обычных же ремонтных работ, не связанных с энергетической реконструкцией здания, снижение арендной платы по-прежнему возможно. Загвоздка, однако, заключается в том, что домовладелец нередко совмещает работы по энергетической модернизации с обычными ремонтными и, таким образом, обходит финансовые претензии арендаторов. Тем не менее второй председатель Гамбургского отделения Mieterverein и защитник прав квартиросъемщиков Зигмунд Чичла (Siegmund Chychla) настоятельно советует арендаторам внимательно присмотреться к проводимой реконструкции. Если ремонтные работы не связаны с энергетическими улучшениями, жильцы вправе требовать снижение Miete на весь период реконструкции.

Повышение арендной платы в результате энергетической модернизации

Согласно новому закону, арендодатель имеет право повысить арендную плату по текущим договорам, компенсируя таким образом свои затраты на энергетическую модернизацию здания. Однако рост квартплаты в этом случае не должен превышать 11%. Единственная возможность квартиросъемщика защитить себя от этой дополнительной финансовой нагрузки – это сослаться на свои особые финансовые трудности, то есть воспользоваться так называемым «правилом на случай крайней необходимости» (Härtefallregelung). Но это надо делать очень оперативно – в течение одного месяца с момента получения сообщения о предстоящей энергетической модернизации жилого дома. Если же квартиросъемщик займется этим вопросом после окончания ремонтных работ, то от повышения арендной платы его уже ничто не спасет.

Удар по должникам

С 1-го мая значительно ужесточилось отношение к должникам. Если наниматель жилого помещения, игнорируя требования договора аренды, не вносит так называемый Mietkaution (залог за съемное жилье), арендодатель имеет право расторгнуть договор по истечении двух месяцев и в рамках ускоренного процесса (Eilverfahren) выселить должника из квартиры. То же самое касается и тех квартиросъемщиков, которые имеют задолженность по арендной плате. Ранее процедура борьбы с неплательщиками начиналась с письменного предупреждения (Abmahnung) и была весьма лояльна по отношению к должникам.

Расторжение договора аренды со стороны владельца в случае личного пользования

Согласно § 577a BGB, в Германии действует следующее правило: человек, покупающий «квартиру с жильцами» (т. е. с текущим договором аренды), не имеет права расторгнуть договор в течение 3-х лет с момента покупки даже в том случае, если он купил эту квартиру для своего собственного проживания (Eigenbedarf). Однако некоторые бизнесмены из Мюнхена еще в 2001 году придумали обходной маневр, благодаря которому жильцов всё-таки можно выселить из арендованных квартир ранее этого срока. Не вдаваясь в детали, замечу, что этот метод стал известен в Федеративной Республике как «Мюнхенская модель (Münchener Modell)» и уже неоднократно применялся предприимчивыми дельцами. Но с 1-го мая законодатели положили конец этим махинациям. Отныне новый владелец квартиры, будь он хоть частным лицом, хоть товариществом или фирмой, не может выселить жильцов до истечения трехлетнего срока.

И в заключение два важных постановления Федерального финансового суда (Bundesfinanzhof).

Решение Az.: VIII ZR 184/12 от 06.02.2013 (mehr Rechte bei falscher Nebenkostenabrechnung)

При неправильном расчете расходов на коммунальные услуги (Nebenkostenabrechnung) квартиросъемщик теперь имеет право сам внести изменения в этот документ и заплатить домовладельцу откорректированную им сумму. До сих пор же арендаторам жилья подобное действие было запрещено. Сперва надо было оплатить счет, а затем выяснять отношения.

Решение Az.: VIII ZR 168/12 от 20.03.2013 (generelles Haustierverbot ist nicht erlaubt)

Генеральный запрет на содержание домашних животных, который до последнего времени домовладельцы могли предписать своим жильцам, отменен. А соответствующие параграфы в договорах аренды (Mietvertrag) более недействительны, так как они, по мнению судей, необоснованно ограничивают права арендаторов. Однако содержание домашнего питомца не является чем-то само собой разумеющимся. Любителям фауны надо всё-таки согласовать это со всеми заинтересованными сторонами: домовладельцем и соседями. А иначе, считает суд, может начаться беспредел. Причем весьма экзотический. Такой, например, как в городе Mühlheim, что в Северном Рейне-Вестфалии, где, согласно информации газеты Die Welt, в квартире одного из многоэтажных домов проживала лама. Представляете, каково было удивление сотрудника организации Mieterschutzbund, который, сидя на кухне небольшой съемной квартирки, пытался сосредоточиться на перипетиях спора между квартиросъемщицей и домовладельцем под пристальным взглядом вызвавшей эту дискуссию ламы, с аппетитом откусывающий куски пиццы.

ПОЧЕМУ ПРОИЗВОДСТВО ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ НА ДОМУ ОБЛАГАЕТСЯ НАЛОГАМИ

В прошлых номерах «Партнёра» мы рассказали о том, как можно снизить расходы на электричество за счет смены компании-поставщика, сокращения потребления электроэнергии в быту, а также за счет производства так называемой «экологически чистой» электроэнергии (grünes Strom) посредством солнечной батареи на крыше собственного дома. Кроме того, «зеленое» электричество можно производить в своем хозяйстве при помощи небольших отдельно стоящих ветряных установок (Windanlage).

Чтобы понять, насколько выгоден этот бизнес для частных лиц, надо сравнить инвестиционные и эксплуатационные расходы с доходом от производства собственной электроэнергии, часть которой потребляется самим производителем, а остаток «впрыскивается» за деньги в общую электросеть. При этом, к сожалению, надо учесть весьма неприятный нюанс, о котором стало известно пару месяцев назад.

Согласно недавнему приговору Федерального финансового суда (Bundesfinanzhof, Urteil Az: XI R 3/10), производство электроэнергии в любом объеме при помощи солнечных батарей и ветряных установок причисляется к предпринимательской деятельности со всеми вытекающими отсюда «налоговыми» последствиями. Иными словами, частное лицо, установившее на крыше собственного дома солнечную батарею или мини-ветряк, является предпринимателем, который обязан платить налоги со своего смехотворно малого, но всё-таки «бизнеса». А именно: Umsatzsteuer (UmSt – налог на добавленную стоимость) и Einkommensteuer (ESt – налог на доходы физических лиц).

При этом Umsatzsteuer начисляется не только на ту электроэнергию, которую частное лицо продает электрокомпании, но также и на ту ее часть, которая используется самим производителем. Единственная утешительная деталь – это возможность значительного снижения налога UmSt за счет того же налога, «сидящего» в инвестициях и эксплуатационных расходах. Например, если солнечная батарея стоит 7500 евро, то уже вошедший в эту цену UmSt в размере 1187 евро может быть вычтен из Umsatzsteuer’а, начисляемого на нетто-доход.

Что же касается Einkommensteuer’а, то он начисляется на весь совокупный доход частного лица: доход от работы по найму + доход от «шабашки» (если таковая осуществляется «по-белому») + доход от акций + доход от производства собственного электричества (разумеется, только на его нетто-остаток).

Вот такая получается занимательная арифметика.