Логин

Пароль или логин неверны

Введите ваш E-Mail, который вы задавали при регистрации, и мы вышлем вам новый пароль.



 При помощи аккаунта в соцсетях


Menu Menu

Журнал «ПАРТНЕР»

Журнал «ПАРТНЕР»
Общество >> Собственное жилье
«Партнер» №10 (97) 2005г.

Собственный дом: гарантия качества и устранение недоделок

 

 

Продолжаем публикацию материалов о строительстве собственного дома. Сегодня речь пойдет о том, каким образом застройщику гарантируют качество строительства, а также о том, кто несет ответственность за устранение недоделок. Корреспондент нашего журнала Эдуард Мармер ведет беседу с одним из руководителей строительной фирмы «Terra-Projekt» Анной Вагнер (Anna Wagner). Фирма «Terra-Projekt A. Wagner GmbH & Co. KG» основана Александром Вагнером, который в 1990 г. переселился из России в Германию.

 

Эдуард Мармер: Полагаю, что многим нашим соотечественникам, решившим приступить к строительству собственного дома в Германии, с самого начала приходится сталкиваться с огромным количеством терминов, или по-немецки, Begriff‘ов, о которых они даже на русском языке не имели никакого понятия. Поэтому прежде всего объясните, что такое Gewährleistung?
 
Анна Вагнер: Слово Gewährleistung состоит из слов Gewähr и Leistung. Первое слово в буквальном переводе на русский язык означает гарантия, ручательство, залог, второе – произведенная работа, выработка. Таким образом, Gewährleistung – это гарантия качества произведенных работ. В нашем случае строительных. Законодатели и юристы вкладывают в это понятие следующий смысл: Gewährleistung– это гарантированное законом обязательство со стороны строительной фирмы нести ответственность за правовые нарушения при ведении строительного процесса, а также за недоделки в строительстве (Rechts- und Sachmängel). Иными словами, если подрядная организация построила здание или сооружение хотя бы с одним дефектом, заказчик (Bauherr) на законном основании имеет право потребовать от неё либо устранить дефект, либо возместить материальный ущерб.
 
 
Э. М.: Когда именно застройщик должен сообщить строительной организации об обнаруженных недоделках?
 
А. В.: Как в процессе строительства, так и при сдаче объекта в эксплуатацию. По этому поводу должен быть составлен протокол, в котором обе стороны фиксируют все обнаруженные дефекты и сроки их устранения.
 
 
Э. М.: Кто отвечает за устранение недоделок?
 
А. В.: В общем случае ответственный за строительство конкретного объекта представитель подрядной организации (projektverantwortlicher Bauleiter). Если же застройщик считает, что объем установленных дефектов и отступлений от нормативных документов выходит за рамки единичных случаев, вопрос об их устранении решается уже на уровне руководства строительной фирмы. Субподрядные организации (электрики, сантехники, газовщики) сами несут ответственность за свои ошибки и дефекты. Этот правовой механизм стимулирует подрядчиков работать качественно и поддерживает конструктивные взаимоотношения между заказчиком и исполнителем строительных работ.
 
 
Э. М.: Итак, дефект обнаружен. Ответственный за его устранение определен. Что дальше?
 
А. В.: Дальше возможны несколько вариантов.
 
§ Устранение недоделок - Mängelbeseitigung / Neuherstellung.

Строительная организация либо устраняет недоделки при помощи косметических мероприятий, либо переделывает работу с самого начала. Если не подлежащий устранению дефект обнаружен в готовом изделии, строителям придется изготовить или заказать его заново. В любом случае вопрос о том, каким образом будут устранены недоделки, подрядчик решает сам, потому как важен не способ их ликвидации, а результат.
 
§ Самостоятельное выполнение работы - Selbstvornahme.

Сначала застройщик (Bauherr) должен предъявить претензии своему подрядчику и назначить ему срок для ликвидации недоделок. Но если по истечении срока недоделки всё еще не будут устранены, застройщик имеет право на так называемое Selbstvornahme. Он может пригласить другую строительную организацию либо сделать это своими силами. В обоих случаях застройщик выставляет выполнившему некачественную работу подрядчику счет, который тот обязан оплатить без всяких возражений.
 
§ Снижение стоимости - Minderung и возмещение ущерба - Schadensersatz.

Независимо от первоначальной договоренности застройщик имеет право потребовать от строительной организации так называемый Schadensersatz, если причиной недоделок является халатность подрядчика или его злой умысел. В первую очередь это относится к тем дефектам, которые снижают продажную стоимость объекта или могут привести к дополнительным денежным потерям застройщика. Если строители отказываются устранить недоделки или нарушают установленный для их устранения срок, застройщик может потребовать возмещения ущерба, в том числе и в виде уменьшения договорной цены на производство строительных работ.
 
Для наглядности рассмотрим следующий пример. Спустя несколько месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию застройщик обнаруживает на внутренней поверхности стены подвала огромные пятна плесени (Schimmel). Приглашенный эксперт - Gutachter после обследования дает заключение о том, что причиной появления плесени является некачественная гидроизоляция подвала. В этом случае строительной организации не только придется ликвидировать обнаруженный дефект или оплатить его устранение, но также вернуть застройщику деньги за проведение экспертизы.
 
§ Расторжение, аннулирование договора одной из сторон - RücktrittvomVertrag.

Теоретически застройщик, выступающий в роли покупателя (на юридическом языке Kunde), может аннулировать договор и потребовать возврата денег. Подобное, однако, происходит в строительной отрасли крайне редко, потому что свод правовых нормативных актов в строительстве, так называемый Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), в принципе исключает такое развитие ситуации. В то же самое время правовые взаимоотношения застройщика и подрядчика базируются не только на параграфах VOB. На них также распространяются предписания так называемого Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), который допускает расторжение договоров. Исходя из опыта, можно заметить, что только из ряда вон выходящие нарушения договорных обязательств со стороны строительной фирмы могут привести к процессу расторжения договора застройщиком.
 
 
Э. М.: Если я Вас правильно понял, то подрядная организация в любом случае несет ответственность за недоделки и их последствия.
 
А. В.: Нет. Только в том случае, если подрядчику будет доказано, что недоделки – это результат его работы или деятельности нанятой им субподрядной фирмы. Если же виновником строительных недостатков или дефектов является сам застройщик (купивший, например, некачественные материалы) или приглашенный им архитектор, или присланный им на время подсобный рабочий, подрядчик никакой ответственности за обнаруженные недоделки не несет.
 
 
Э. М.: Как долго действует гарантия на строительные материалы?
 
А. В.: До недавнего времени производители и поставщики строительных изделий и материалов несли ответственность за их качество в течение шести месяцев, в то время как подрядчики отвечали за качество работ целых пять лет. Сегодня ситуация изменилась. Гарантия на изделия и материалы действительна два года. Так что если застройщик предъявляет претензию к подрядчику по поводу некачественного изделия, строительная фирма может потребовать возмещения ущерба от его изготовителя.
 
 
Э. М.: А как по-немецки называется срок, в течение которого застройщик может предъявлять претензии по устранению недоделок?

А. В.: Verjährungsfrist. Он начинается с того самого дня, когда здание или сооружение сдано в эксплуатацию, и заканчивается последним днем пятилетнего срока. То есть если протокол по приемке жилого дома подписан 1 июня 2005 года, подрядная организация несет ответственность за его качество до 31 мая 2010 года включительно.
 
 
Э. М.:На что в связи со всем вышесказанным должен обратить внимание застройщик при подписании договора на строительство (Bauvertrag)?

А. В.: Прежде всего застройщик должен внимательно изучить правовую базу договорных отношений. В общем случае договор на производство строительных работ заключается на основании свода законодательных актов Bürgerliches Gesetzbuch. Этот договор, как и любой другой договор в Германии, предусматривает пятилетний срок рекламационных претензий со стороны застройщика. В то же самое время вступившая в силу с 12-го сентября 2002 года новая редакция действующего в строительной отрасли свода законовVergabe- und Vertragsordnung ограничивает срок подачи претензий к подрядчику четырьмя годами.
 
Сроки подачи претензий к подрядной организации приведены в таблице.
 
 
Срок, в течение которого застройщик имеет право предъявлять претензии к подрядной организации по устранению недоделок или дефектов в строительстве
VerjährungsfristfürGewährleistungsansprüche
Виды работ
В соответствии с VOB
В соответствии с BGB
Земляные работы и благоустройство
Arbeiten an einem Grundstück
1 год
1 год
Строительно-монтажные и общестроительные работы, связанные непосредственно с возведением здания или сооружения
Arbeiten an einem Bauwerk
4 годa
5 лет
Топка, топочное устройство
Feuerungsanlage
1 год
5 лет
Умышленное сокрытие недоделки или дефекта
Arglistiges Verschweigen eines Mangels
30 лет
30 лет
Начало гарантийного срока
Verjährungsfrist
с момента сдачи объекта в эксплуатацию
с момента сдачи объекта в эксплуатацию
Внеплановое прекращение гарантийного срока
Unterbrechung der Verjährung
в письменном виде
по решению суда
 
 
Сотрудники нашей фирмы с удовольствием ответят на вопросы ваших читателей, если они обратятся к нам по телефону 04475 941470  или зайдут на нашу страницу в Интернетеwww.terra-projekt-a-wagner.net

Э. М.: Г-жа Вагнер, спасибо за содержательную беседу




<< Назад | №10 (97) 2005г. | Прочтено: 685 | Автор: Мармер Э. |

Поделиться:




Комментарии (0)
  • Уважаемые посетители, в связи с частым нарушением правил добавления комментариев нашими гостями, мы вынуждены оставить эту возможность только для зарегистрированных пользователей.


    Оставить комментарий могут только зарегистрированные пользователи портала.

    Войти >>

Удалить комментарий?


Внимание: Все ответы на этот комментарий, будут также удалены!

Топ 20

СТРОИТЕЛЬСТВО НА САДОВОМ УЧАСТКЕ

Прочтено: 1976
Автор: Шульман М.

Твой малый сад в Германии

Прочтено: 1881
Автор: Шульман М.

Мой теплый и экономичный дом

Прочтено: 1630
Автор: Листов И.

ЗЕМЛЯ В АРЕНДУ (ERBPACHT)

Прочтено: 1463
Автор: Мармер Э.

СОБСТВЕННАЯ ЖИЛПЛОЩАДЬ В СТАРОСТИ

Прочтено: 1177
Автор: Мармер Э.

Договор на строительство (Bauvertrag)

Прочтено: 1054
Автор: Мармер Э.

Как вкладывать выгодно деньги в недвижимость

Прочтено: 1018
Автор: Редакция журнала

Элитное жилье по доступным ценам

Прочтено: 794
Автор: Мармер Э.

Выбор земельного участка

Прочтено: 763
Автор: Мармер Э.

ИДЕЯ СОБСТВЕННОГО ДОМА

Прочтено: 762
Автор: Рудницкая Л.