Логин

Пароль или логин неверны

Введите ваш E-Mail, который вы задавали при регистрации, и мы вышлем вам новый пароль.



 При помощи аккаунта в соцсетях



Menu

Журнал «ПАРТНЕР»

Журнал «ПАРТНЕР»
Общество >> Собственное жилье
«Партнер» №5 (92) 2005г.

Финансирование индивидуального строительства

 

 

Мы продолжаем беседу о строительстве собственного дома, начатую в прошлом выпуске „Partner“. На этот раз речь пойдет о финансировании строительства. Наш корреспондент Елена Вайсбанд ведет беседу с сотрудником строительной фирмы „Terra-Projekt», специалистом по финансам Хайнцем Детерсом.

 

Е. В.: Наиболее известной формой финансовой помощи государства в вопросе  приобретения или строительства недвижимости является доплата на индивидуальное строительство. Эта помощь предоставляется в соответствии с Законом о доплате на индивидуальное строительство (Eigenheimzulagegesetzt). В последние годы политики ведут спор об изменениях или даже об отмене этого закона. Какие новые положения действуют в 2005 году?

Х. Д.: В соответствии с этим законом, государство выплачивает один раз в году в течение 8 лет 1% от суммы расходов на строительство или приобретение недвижимости. Как долго закон еще будет действовать, неизвестно, поэтому тем, кто намерен строить или приобретать жилье, следует поторопиться – Eigenheimzulage выплачивается всем, кто начинает строительство или покупает недвижимость еще в этом году!
 
Следует знать, что с 01.01.2004 введены новые положения, касающиеся выплаты Eigenheimzulage:
 
· Суммарный доход семьи в год подачи заявления и в предыдущий год не должен превышать 70.000 евро для одиноких или 140.000 евро для семейных пар.  На каждого ребенка эта сумма повышается на 30.000 €.
 
· Eigenheimzulage может выплачиваться одному лицу только один раз. Супруги могут воспользоваться этой поддержкой для финансирования двух объектов.
 
· Eigenheimzulage составляет в год 1 % от  всех затрат (независимо от того, идет ли речь о доме старой или новой постройки), максимум 1.250 евро, как уже говорилось выше, на протяжении 8 лет. Доплата на каждого ребенка составляет 800 €. Таким образом, максимальная поддержка оказывается в случае, если сумма всех расходов составляет минимум 125.000 евро.
 
· Eigenheimzulage  не выплачивается на расширение и достройку индивидуального жилья. 
 
Для сравнения: до 31.12.2003 г. Eigenheimzulage составляла 5 % от всех затрат при приобретении нового жилья (максимум 2.556 €) и 2,5 % - при покупке дома старой постройки. Итак, государство сократило доплату на индивидуальное строительство на 51 % !
 
Новые положения закона о Eigenheimzulage наглядно иллюстрируются таблицей:
 
    
Доплата
за 8 лет
Доходы за 2 года
не превышают
 
 
Одинокий
 
10.000 €
 
 70.000 €
 
Одинокий, 1 ребенок
 
16.400 €
 
100.000 €
 
Супруги
 
10.000 €
 
140.000 €
 
Супруги, 1 ребенок
 
16.400 €
 
170.000 €
 
Супруги, 2 ребенка
 
22.800 €
 
200.000 €
 
Супруги, 3 ребенка
 
29.200 €
 
230.000 €
< вставьте, пожалуйста, фигурки людей, как в файле tabelle-111 >
 
Е. В.: Как можно сэкономить за счет работ, выполняемых собственными силами?

Х. Д.: При строительстве индивидуального жилья можно сэкономить от 15.000 до 35.000 евро за счет собственного трудового вклада в строительство. Если эти работы не превышают 15 % от суммы строительных расходов, они учитываются как стартовый капитал при выдаче кредита.
 
Будьте, однако, осторожны при слишком оптимистичной оценке собственных сил! Будущие хозяева дома обычно склонны переоценивать собственные возможности, стремясь восполнить таким образом недостающие средства.
 
Браться стоит только за те работы, в стоимости которых доля заработной платы по отношению к стоимости строительных материалов достаточно высока (малярные и отделочные работы, настилка полов, монтаж дверей), так как на покупку материалов домостроитель может потратить вдвое больше средств, чем строительная фирма.
 
 
Е. В.: Для финансирования собственного жилья необходим, как правило, стартовый капитал, составляющий 10-20 % общей стоимости недвижимости. Можно ли обойтись без него?
 
Х. Д.: Величина стартового капитала имеет значение для определения процентной ставки ипотечного кредита. При финансировании более 60 % стоимости недвижимости банки предусматривают доплату за риск.
Если же соотношение доходы/финансовая нагрузка соответствует критериям банка, финансирование возможно и без стартового капитала.
 
Составляющими стартового капитала являются:
 
▪ денежные сбережения
 
▪ уже имеющаяся недвижимость или земельный участок
 
▪ уже имеющиеся строительные материалы
 
▪ собственный вклад в строительство объекта (в зависимости от земли)
 
При определении суммы стартового капитала нельзя учитывать займы у друзей, родственников, работодателя. Речь идет исключительно о ваших собственных накоплениях!
 
 
Е. В.: Какими минимальными средствами должна располагать семья после вычета всех расходов на финансирование?

Х. Д.: Банки оценивают эту сумму по-разному. Как правило, в семье должно ежемесячно оставаться:
            ▪ Супруги без детей               1.000 евро
            ▪ Супруги, 1 ребенок            1.200 евро
            ▪ Супруги, 2 ребенка            1.400 евро
 
 
Е. В.: Почему очень часто не один кредит, а комбинация нескольких займов является более выгодной формой финансирования?

Х. Д.: Во многих случаях величина займа с особенно выгодными процентами (Arbeitsgeberdarlehen, государственные ссуды, займы у родственников) ограничены. Срок погашения у таких кредитов сравнительно короткий (до 10 лет), и займы надо быстро выплатить. Такие кредиты не должны быть слишком большими, а проценты за них слишком высокими. Договор о целевом накоплении на строительство (Bausparvertrag) чаще всего не может покрыть все расходы.
 
Льготные кредиты надо по возможности исчерпать. Далее можно воспользоваться ипотечным кредитом, являющимся классическим долгосрочным инструментом финансирования. Погашение оставшейся части долга происходит за счет обычного банковского кредита, где процентная ставка несколько выше.
 
 
Е. В.: Какие преимущества имеет Bausparvertrag?

Х. Д.: При Bausparvertrag’е вкладчик получает дешевый кредит с фиксированной процентной ставкой на протяжении всего срока.
 
Эта форма финансирования состоит из двух этапов: накопление капитала и выплата кредита. Этап накопления заканчивается, если вкладчик внес на свой счет 40-50 % от договорной суммы (Bausparsumme). Затем, по истечении некоторого срока, в зависимости от условий договора (если эта сумма внесена сразу, то до выплаты ссуды может пройти около 50 месяцев), он получает кредит на выгодных условиях: низкие проценты, срок его выплаты около 10 лет.
 
Кроме того, в течение периода накопления капитала вкладчик получает от государства поддержку в виде Arbeitsnehmerzulage и Wohnungsbauprämie.
 
 
Макс. доход семьи
(одинок./женатые)
 
Процентная ставка
(от макс. суммы)
Годовая выплата
(одинок./женатые)
 
Arbeitsnehmerzulage
17.900 € / 35.800 €
 
9 % ( 470 € )
42,30 €
Wohnungsbauprämie
25.600 € / 51.200 €
 
8,8 % (512 € / 1.024 €)
45,06 € / 90,11 €
 
 
Е. В.: Что такое ипотечный кредит (Hypothek)?

Х. Д.: Речь идет о долгосрочном кредите на 20-30 лет. Обычно платеж за кредит состоит из двух частей: процентной (Zinsanteil) и погашения ссуды (Tilgungsanteil). Доля погашения составляет вначале, как правило, 1 % от суммы займа. Это не значит, однако, что его надо выплачивать 100 лет: соотношение процентной доли и доли погашения изменяются по мере выплаты ссуды: так как величина долга уменьшается, снижается процентная часть и повышается доля погашения кредита.
 
Пример: При кредите на сумму 100. 000 € в первом году выплачивается 7.000 €: 6-ти процентная ставка и 1% погашение. Платеж за второй год составляет тоже 7.000 €, но, так как долг уменьшился до 99. 000 €, процентная доля составляет 6 % от 99 000 €, а доля погашения возросла до 1,06%. и т.д.
 
Иногда банки предоставляют возможность производить внеочередные платежи (Sondertilgung). Информацию об этом надо, как правило, запрашивать у банков заранее, так как они не всегда заинтересованы в преждевременном погашении кредита.
 
 
<желательно украсить картинкой домика>
Пример финансирования дома стоимостью 230 000,00 €
 
Семья с двумя детьми
Доход мес. (Brutto)       2.900 €
Дом площадью 125,00 м2 , в NRW
 
Расходы:    Строительные расходы    130.000,00 €
             Земельный участок                    80.000,00 €
             Дополнит. расходы                  20.000,00 €
                                                    ______________
             Всего                                           230.000,00 €           
 
Финансирование:          Стартовый капитал                        9.500,00 €
             WFA Landesmittel                        72.500,00 €
             Eigenheimdarlehen                          8.000,00 €
             Hypothek на 35 лет                     140.000,00 €
             (Zins 4,25%, Tilgung 1%)  ____________
             Всего                                           230.000,00 €
 
Фин. нагрузка            WFA Landesmittel 90,50 €
(в месяц)            Hypothek        612,50 €
            Доплата на детей (на 8 лет)            133,00 €
                                                          ________
            Всего            570,00 €
 
 
Е. В.: На что следует обратить внимание в периоды низких процентных ставок?

Х. Д.: В такие периоды (один из них происходит сейчас) надо выбирать кредит с фиксированной ставкой на максимально возможный срок (минимум 10 лет) в комбинации с возможностью производить внеочередные платежи.
 
 
Е. В.: Почему важно страхование жизни при заключении договора на кредит?

Х. Д.: Таким образом страхуется финансирование недвижимости в случае преждевременной смерти вкладчика. При этом страховка погашает кредит, дом остается собственностью его близких.
 
 
Е. В.: Сравнение условий кредитов – дело непростое. Как выбрать кредит с наиболее выгодными условиями?

Х. Д.: Многие попадают в ловушку, выбирая заем с самой низкой номинальной ставкой (Nominalzins). Насколько выгодны условия кредита, показывает на самом деле эффективная ставка (Effektivzins). Она вычисляется по формуле, в которую входят Nominalzins, доля погашения долга (Tilgung), квота выплаты, срок выплаты долга и др. Однако даже Effektivzins учитывает не все затраты: такие дополнительные расходы, как плата за ведение текущего счета, за предоставление кредита и др. надо рассматривать отдельно.
 
Информацию о кредитах можно получить в банках, у консультантов строительных фирм, через Интернет, в журнале Stiftung Warentest. При сравнении предложений обратите внимание, указаны ли всерасходы. В течение лет даже маленькие преимущества суммируются и проделанная вами работа окупает себя.
 
Строительство дома является для большинства людей главной инвестицией в жизни. При покупке Handy совершить ошибку не страшно – в следующий раз можно купить новый, при финансировании дома ошибки обходятся намного дороже.
 
 

Е. В.: Спасибо за содержательную беседу.




<< Назад | №5 (92) 2005г. | Прочтено: 627 | Автор: Вайсбанд Е. |

Поделиться:




Комментарии (0)

Удалить комментарий?


Внимание: Все ответы на этот комментарий, будут также удалены!

Топ 20

СТРОИТЕЛЬСТВО НА САДОВОМ УЧАСТКЕ

Прочтено: 1861
Автор: Шульман М.

Твой малый сад в Германии

Прочтено: 1746
Автор: Шульман М.

Мой теплый и экономичный дом

Прочтено: 1548
Автор: Листов И.

ЗЕМЛЯ В АРЕНДУ (ERBPACHT)

Прочтено: 1324
Автор: Мармер Э.

СОБСТВЕННАЯ ЖИЛПЛОЩАДЬ В СТАРОСТИ

Прочтено: 1094
Автор: Мармер Э.

Договор на строительство (Bauvertrag)

Прочтено: 972
Автор: Мармер Э.

Как вкладывать выгодно деньги в недвижимость

Прочтено: 940
Автор: Редакция журнала

Элитное жилье по доступным ценам

Прочтено: 722
Автор: Мармер Э.

ИДЕЯ СОБСТВЕННОГО ДОМА

Прочтено: 692
Автор: Рудницкая Л.

Выбор земельного участка

Прочтено: 689
Автор: Мармер Э.