Логин

Пароль или логин неверны

Введите ваш E-Mail, который вы задавали при регистрации, и мы вышлем вам новый пароль.



 При помощи аккаунта в соцсетях


Menu Menu

Журнал «ПАРТНЕР»

Журнал «ПАРТНЕР»
Общество >> Собственное жилье
«Партнер» №7 (94) 2005г.

Требования к планировке дома и застройке участка

 

 

Мы продолжаем публикацию материалов, посвященных строительству собственного дома. На этот раз речь пойдет о требованиях к планировке здания и застройке участка. Корреспондент журнала Эдуард Мармер ведет беседу с одним из ведущих сотрудников строительной фирмы «Terra-Projekt» Райнером Гердесом (Rainer Gerdes). Фирма «Terra-Projekt A. Wagner GmbH & Co. KG» основана Александром Вагнером, который в 1990 г. переселился в Германию из России.

 

Эдуард Мармер: Может ли застройщик заказать архитектору проект такого дома, от конфигурации, высоты и архитектурных излишеств которого у соседей по улице перехватило бы дух?
 
Райнер Гердес: К сожалению для застройщика и  к счастью для государства полет фантазии в этом случае ограничен специальными строительными инструкциями, зафиксированными в так называемом генеральном плане застройки района – Bebauungsplan, предписаниями по оформлению архитектурного облика - Gestaltungssatzungи во многих других документах, с которыми можно ознакомиться  в соответствующих отделах и службах местных органов власти - Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt или Gemeindeverwaltung. В этих инструкциях могут быть однозначно определены этажность и архитектурный облик жилого дома, вид застройки (Ein-, Zwei- или Reihenhaus) и расположение здания в пределах земельного участка (Komm. A3.11 zur NbauO).
 
 
Э.М.: Если этажность застройки, как Вы говорите, ограничена генеральным планом застройки района, то можно сделать следующее: например, над 2-этажным домом возвести крышу такой высоты, под которой легко разместятся и 3-й этаж со скошённым потолком – Dachgeschoss, и небольшое чердачное помещение -Dachboden.
 
Р.Г.: Это возможно только в том случае, если нет никаких ограничений на общую высоту здания. Если же будет предписано, что конек  кровли не должен, например, превышать 7 метров, то ни о каком доме с полноценными 2-мя этажами и третьим этажом под крышей не может быть и речи.
 
 
Э.М.: Один мой знакомый, переехавший недавно в собственный дом, пожаловался, что он разругался со своим соседом, который по какой-то причине имеет право прохода через его участок.
 
Р.Г.: Весьма существенные проблемы с соседями могут возникнуть в том случае, если застройщик покупает землю (со строениями или без них), непосредственно примыкающую к уже застроенным участкам. Дело в том, что в немецких строительных нормах и правилах имеется некий правовой инструмент под названием Baulast, который регулирует взаимные или односторонние уступки владельцев смежных земельных участков. В специальном регистре под названием Baulastenverzeichnis фиксируется, что в зависимости от расположения жилого дома соседа (или по другой причине), он может иметь право на проезд, проход или даже парковку своего автомобиля на вашем участке. Он также может быть подключен к артезианской скважине, водопроводную трубу к которой невозможно проложить иначе, чем по соседней территории. Эти обстоятельства накладывают некоторые (а иногда весьма значительные) ограничения на последующую застройку смежного участка. Поэтому еще до покупки земли надо непременно навести справки о том, какие правовые, архитектурные и прочие ограничения наложены на приобретаемую землю. Кое-какие из них, конечно же, могут быть отменены (Freimachen von Rechten Dritter), но, разумеется, не бесплатно. Размер «отступных» за отмену права парковки автомобиля на соседнем участке может доходить до 2000 евро.
 
 
Э.М.: А как вообще получается, что посторонний человек имеет право на проезд или проход через соседний участок? Кто может добровольно пойти на такую странную уступку?
 
Р.Г.: Родители и дети, братья и сестры, школьные друзья или коллеги по работе. Допустим, два родных брата покупают соседние участки. Старший немедленно строит дом, а младший, предоставив старшему брату право проезда по своей территории, со строительством не торопится. Через несколько лет он находит престижную работу в другом конце страны и продает свой участок, который, например, покупаете вы. А поскольку право проезда занесено в Baulastenverzeichnis, то вам не остается ничего другого, как терпеть такое положение либо платить отступные.
 
 
Э.М.: Я также слышал, что архитекторам не всегда удается удовлетворить пожелания застройщиков, которые намерены строиться с размахом. В данном случае речь идет о длине, ширине и конфигурации строения.
 
Р.Г.: Строительные нормы и правила строго регламентируют минимально допустимые расстояния от наружной стены дома до границы участка. Это прежде всего надо помнить тем, кто намерен приобрести землю на уже застроенной территории. Если участок, например, имеет небольшую ширину, то застройщику придется согласиться с тем, что дом его мечты будет повернут к улице боковым фасадом.  Для тех же, кто решил строиться в новом районе (Neubaugebiet), советую как можно раньше выяснить, какие сооружения будут вскоре построены на соседних участках, потому что вид из окна – весьма существенная деталь. Это особенно важно для районов со смешанной застройкой (Mischgebiet), где, кроме жилых домов, могут быть возведены и производственные сооружения (gewerbliche Gebäude). Если, например, улица напротив дома будет застроена неказистыми зданиями промышленного типа, то гостиную с панорамным окном лучше предусмотреть на другой стороне будущего дома.
 
 
Э.М.: А есть ли какие-либо ограничения на площадь застройки?

Р.Г.:Разумеется. В упоминавшихся выше документах может быть ограничена и максимальная площадь застройки – Grundflächenzahl (сокращенно GRZ), и максимальная суммарная площадь всего дома - Geschoßflächenzahl (GFZ). Если, например, GRZ = 0.25, это означает, что величина строения в плане не должна превышать 25 % общей площади участка. То есть на участке 20 на 20 метров вы сможете построить дом, площадь которого в плане не должна превышать 100 кв.м (20 x 20 = 400 м²; 400 x 0.25 = 100 м²).А если GFZ = 0.4, это означает, что суммарная площадь всех этажей жилого дома не должна превышать 40 % общей площади участка. То есть на участке 20 на 20 метров вы сможете построить дом, общая площадь всех этажей которого не должна превышать 160 кв.м (20 x 20 = 400 м²; 400 x 0.4 = 160 м²). Застройщику также могут быть предписаны высота здания и число полных этажей (Vollgeschosse). Кстати, при определенных геометрических соотношениях также и Dachgeschoss может быть отнесен к этой категории. Кроме того, местными инструкциями порой оговариваются допустимый уклон крыши, кровельный материал, направление кровельного конька и даже озеленение участка. Такие строгие предписания разрабатываются, прежде всего, для районов с исторически ценной застройкой, что может иметь место и в крупных городах, и в самых малых населенных пунктах.
 
 
Э.М.: Человеку, не имеющему специального образования, очень трудно ориентироваться в этих бюрократических джунглях.

Р.Г.:Именно поэтому застройщику как можно раньше надо обратиться к архитектору или инженеру-строителю, который поможет полнее реализовать его представления о собственном жилом доме с учетом всех предписаний и ограничений. С этого момента, собственно, и  начинается стадия проектирования, называемая по-немецки Planung. Специально для ваших читателей я составил перечень тех вопросов (Checkliste), которые каждый застройщик должен задать самому себе перед тем, как специалист приступит к планировке его дома:

§ минимальное количество комнат, их конфигурация (длина, глубина) и минимальная площадь,
 
§ распределение комнат по этажам,
 
§ структурирование помещений (раздельные или смежные комнаты, система коридорного или анфиладного типа, а, может быть, открытые пространства с различными функциональными нишами – Wohnbereich, Essbereich, Kochbereich) и т. д.,
 
§ дизайн помещений и их предполагаемая меблировка (встраиваемая или перемещаемая мебель),
 
§ расположение туалетов (WC), ванных комнат (Badezimmer), а также их оснащение (душевая кабина, ванна, биде),
 
§ необходимость туалета для гостей (Gäste-WC), зимнего сада (Wintergarten), хозяйственного помещения (Hauswirtschaftsraum), сауны, так называемого Hobbyraum, а также балкона и террасы,
 
§ чтобы избежать глобальных перепланировок дома в будущем при возможном изменении состава семьи, надо продумать, как будут использоваться в этом случае имеющиеся помещения,
 
§ наконец, для пожилых людей или членов семьи, имеющих проблемы со здоровьем, желательно заранее предусмотреть соответствующую планировку помещений (например, спальня, туалет и ванная комната для престарелых родителей должны располагаться на первом этаже) и т. д.
 
Только прояснив все перечисленные выше вопросы, архитектор или инженер, которому застройщик (Bauherr) заказывает проект, приступает к планировке дома и через некоторое время предоставляет застройщику эскизы планов, фасадов и разрезов здания. На этом этапе заказчик получает также предварительную смету на строительство (Kostenschätzung). Если Bauherr не очень стеснен в средствах, он может добавить архитектурные излишества. Если денег у него в обрез, приходится идти на некоторые ограничения в планировке и объеме здания. После того, как разработка эскиза завершена и последний согласован с застройщиком, к работе над проектом приступают инженер-конструктор (Statiker), выполняющий расчет строительных конструкций по несущей способности (Standsicherheit), инженер-сантехник, составляющий теплотехнический расчет (Wärmeschutz), и специалист по противопожарной безопасности (если это необходимо). А затем автор эскиза и фактический руководитель проекта подает заявку (Bauantrag) либо в соответствующий Bauamt, либо в местные органы власти (Gemeinde), которые выдают застройщику разрешение на строительство (Baugenehmigung). Если проект выполнен неграмотно или не соответствует требованиям общегерманских и местных строительных норм и правил, его отправляют на доработку. После получения разрешения на строительство архитектор или инженер изготавливают так называемые рабочие чертежи (Ausführungspläne), которые являются самой емкой частью проекта. На этом этапе прорабатываются детали (иногда даже в масштабе 1:10 или 1:1), составляются спецификации изделий и материалов, разрабатываются чертежи водопроводных, канализационных, газовых, электрических и тепловых сетей.
 
 
Э.М.: И, наконец?..

Р.Г.:...можно приступать к строительству дома. Но об этом в следующей статье нашего цикла. Я надеюсь, что мои рекомендации будут полезны читателям. А наша фирма с удовольствием ответит на вопросы и даст необходимые консультации всем тем, кто позвонит нам по телефону 04475 / 94 14 70 или зайдет на нашу страницу в Интернете www.terra-projekt-a-wagner.net


Э.М.: Г-н Гердес, спасибо за содержательную беседу.
 
 
 
Эдуард Мармер
 

<< Назад | №7 (94) 2005г. | Прочтено: 1167 | Автор: Мармер Э. |

Поделиться:




Комментарии (0)
  • Редакция не несет ответственности за содержание блогов и за используемые в блогах картинки и фотографии.
    Мнение редакции не всегда совпадает с мнением автора.


    Оставить комментарий могут только зарегистрированные пользователи портала.

    Войти >>

Удалить комментарий?


Внимание: Все ответы на этот комментарий, будут также удалены!

Топ 20

СТРОИТЕЛЬСТВО НА САДОВОМ УЧАСТКЕ

Прочтено: 2088
Автор: Шульман М.

Твой малый сад в Германии

Прочтено: 2026
Автор: Шульман М.

Мой теплый и экономичный дом

Прочтено: 1671
Автор: Листов И.

ЗЕМЛЯ В АРЕНДУ (ERBPACHT)

Прочтено: 1554
Автор: Мармер Э.

СОБСТВЕННАЯ ЖИЛПЛОЩАДЬ В СТАРОСТИ

Прочтено: 1217
Автор: Мармер Э.

Договор на строительство (Bauvertrag)

Прочтено: 1085
Автор: Мармер Э.

Как вкладывать выгодно деньги в недвижимость

Прочтено: 1058
Автор: Редакция журнала

Элитное жилье по доступным ценам

Прочтено: 823
Автор: Мармер Э.

Выбор земельного участка

Прочтено: 794
Автор: Мармер Э.

ИДЕЯ СОБСТВЕННОГО ДОМА

Прочтено: 793
Автор: Рудницкая Л.