Логин

Пароль или логин неверны

Введите ваш E-Mail, который вы задавали при регистрации, и мы вышлем вам новый пароль.



 При помощи аккаунта в соцсетях


Журнал «ПАРТНЕР»

Журнал «ПАРТНЕР»
Общество >> Собственное жилье
«Партнер» №6 (93) 2005г.

Выбор земельного участка

 

Мы продолжаем публикацию материалов, посвященных строительству собственного дома (cм. «Partner» № 4 - 2005 и № 5 – 2005). На этот раз речь пойдет о поиске, выборе и приобретении участка для застройки. Корреспондент нашего журнала Эдуард Мармер ведет беседу с главным инженером строительной фирмы «Terra-Projekt», Strukturleiter‘ом Гердом Блеем (Gerd Bley). Фирма «Terra-Projekt A. Wagner GmbH & Co. KG» основана Александром Вагнером, который в 1990 г. переселился из России в Германию.

Эдуард Мармер: Чаще всего вопрос поиска и приобретения земельного участка под собственный жилой дом каждый решает самостоятельно на свой страх и риск. А не лучше ли с самого начала обратиться к специалисту?

 

Герд Блей: Консультация профессионала несомненно поможет начинающему застройщику избежать характерных промахов и ошибок, которые многие совершают потому, что не располагают информацией, достаточной для выбора земельного участка. Как правило, это приводит к дополнительным расходам, а иногда даже к тому, что приобретенный участок вообще оказывается непригодным для строительства того жилого дома, о котором мечтает застройщик.
 
Э. М.: Предполагаю, что, несмотря на Ваше предостережение, многие наши читатели всё-таки захотят обойтись на этом этапе без посторонней помощи. Не могли бы Вы рассказать о том, где можно получить сведения о продаже земельных участков?

 

Г.Б.: Проще всего прибегнуть к помощи Интернета, заглянув, например, на страницу www.ImmobilienScout24.de. Можно также обратиться к маклеру или навести справки в местных органах власти. Некоторые предпочитают покупать землю на аукционах (Ersteigern). Но перед этим надо всё-таки решить самому, по каким критериям должен быть выбран тот или иной земельный участок. Тем, кто обращается в нашу фирму, мы прежде всего предлагаем заполнить специальный опросный лист застройщика (Checkliste «Grundstücksbewertung»), который систематизирует требования к участку до начала его поиска. Если же участок уже приобретен, опросный лист поможет прояснить степень его соответствия первоначальным представлениям о нем.
 
Э. М.: Не могли бы Вы рассказать вкратце об этом опросном листе.

 

Г. Б.: Исходя из того, что каждый человек, как правило, строит собственный дом один раз в жизни, надо во чтобы то ни стало:

 

- Выяснить планы местных органов власти по дальнейшему строительству (eventuelle Planungsunterlagen bei der zuständigen Baubehörde) в том районе, где приобретается земля. Вряд ли застройщик будет в восторге, если через три года рядом с его домом проложат автобан или построят мусоросжигательный завод.

 

- Узнать, насколько велико влияние прилегающих участков (mögliche Baulasten). Бывает так, что несколько граничащих друг с другом участков рассматриваются как один общий Grundstück.

 

- Прояснить, возможно ли расширение участка в будущем, выявить ограничения, налагаемые в соответствии с так называемым Nachbarrecht, и другие правовые обязательства (rechtliche Kriterien), которые могут связать застройщика по рукам и ногам.

 

Кроме того, благодаря нашему опросному листу можно проанализировать свои представления о необходимой форме (Zuschnitt), величине (Größe) и местоположении (Lage) участка, о желаемой и фактической его удаленности от автобана и  железной дороги, школьных и культурных учреждений, места работы и магазинов, о грунтовых условиях и наличии инженерных коммуникаций.
 
Э. М.: А стоит ли вдаваться в такие подробности?

 

Г. Б.: Если застройщик хочет сэкономить деньги, то ему непременно надо с самого начала вникнуть в детали. Или прибегнуть к помощи специалиста, что в любом случае было бы разумнее.
 
Э. М.: К сожалению, Ваш опросный лист доступен только для Ваших клиентов и не сможет облегчить жизнь всем остальным.

 

Г. Б.: Напротив! Мы не намерены с помощью разработанного Checkliste принуждать застройщиков к сотрудничеству с нами. В самом ближайшем будущем он будет «вывешен» на нашей странице в Интернете по адресу www.terra-projekt-a-wagner.net, и любой желающий сможет им воспользоваться.
 
Э. М.: Теперь несколько слов о самом главном, о стоимости земельного участка.

 

Г. Б.: Здесь, прежде всего, я хочу обратить внимание читателей на то, что первоначальная стоимость земли, о которой идет речь на стадии заключения договора купли-продажи, и окончательная сумма, в которую земельный участок обойдется застройщику, будут значительно отличаться друг от друга.
 
Э. М.: То есть Вы хотите сказать, что если продавец предлагает застройщику 400 кв.м земли по 90 евро за кв.метр, то 36 тысяч – это еще далеко не всё?

 

Г. Б.: Для того чтобы определить конечную сумму, надо будет к этим взятым в качестве примера 36 тысячам добавить:

 

1. Так называемые побочные расходы (Grundstücksnebenkosten), к которым, среди прочих, относятся нотариальный сбор (Notargebühr), налог на приобретение земли (Grunderwerbsteuer), гонорар маклера (Maklergebühr) и т.д., составляющие, как правило, 5-10% от стоимости участка и выплачиваемые либо непосредственно во время сделки, либо сразу же после подписания договора купли-продажи.

 

2. Расходы на подключение участка к инженерным сетям: канализации, водопроводу, электричеству, газу,  на обустройство принадлежащих местным органам власти или частным лицам подъездных дорог и улиц (Erschließungskosten). Коммунальные ведомства могут также потребовать от застройщика оплатить так называемые «мероприятия по улучшению коммунальной собственности» (Verbesserungsmaßnahmen) в рамках закона Kommunalabgabengesetz.

 

3. Возможные расходы на подготовку территории к застройке (Herrichtungskosten): снос существующих строений (Abriss von Gebäuden), ликвидацию вышедших из строя и защиту действующих инженерных коммуникаций (Ver- und Entsorgungsleitungen), удаление растительных насаждений (Beseitigung von Vegetation) и т.п.

 

4. Стоимость необходимых для определения границ участка обмерочно-геодезических работ (Vermessungsgebühren), составляющих, как правило, около 1000 евро.

 

5. Стоимость заключения об инженерно-геологических изысканиях (Bodengutachten), где указываются необходимые для проектирования жилого дома уровень грунтовых вод (Grundwasserspiegel), геологическое строение (geologischer Bodenaufbau), содержание вредных веществ в почве и т.д. Если подобные изыскания производились ранее на приобретаемом или соседнем участках, эта статья расходов не должна превышать 500 евро.

 

6. Судебные издержки по занесению права на собственность в поземельный кадастр (Grundbuch).

 

7. Возможные расходы на освобождение участка от права третьих лиц на его частичное использование (Kosten für das Freimachen von Rechten Dritter), если в поземельном кадастре и так называемом Baulastenverzeichnis‘е имеются соответствующие записи. Здесь речь идет о том, что у кого-то из соседей есть, например, право на проход, проезд или парковку автомобиля на приобретаемом земельном участке.
 
Э. М.: От всего того, что Вы перечислили, у меня, как говорится, голова пошла кругом.

 

Г. Б.: Мне не хочется пугать читателей, но каждый, кто решил строиться, должен идти на это с открытыми глазами. В противном случае стрессовые ситуации и сердечные капли ему гарантированы.
 
Э. М.: Кто может сказать, сколько денег придется «выложить» застройщику, например, за подключение его дома к городской канализационной системе или освобождение участка от прав на него со стороны третьих лиц?

 

Г. Б.: Это чиновники местных органов власти (Gemeinde – в мелких населенных пунктах, Bauamt – в крупных), работники судебных инстанций и сотрудники различных фирм, которым застройщик поручит выполнение тех или иных видов работ.
 
Э. М.: Чтобы собрать такое количество информации, ему, наверное, придется взять долгосрочный отпуск...

 

Г. Б.: ...или обратиться в ту фирму, которая в состоянии взять на себя решение всего комплекса вопросов, связанных со строительством индивидуального жилого дома. Например, в наш «Terra-Projekt». Еще я хочу обратить внимание на то, что покупатель земли непременно должен выяснить, что включает в себя продажная цена. При покупке участков в Gemeind'ах упоминаемые мною ранее Erschließungskosten и всевозможные Gebühren могут входить в цену. Кстати сказать, совсем не лишним будет проверить, насколько продажная цена участка соответствует его теоретической стоимости. Для этого надо получить в местных органах власти данные о нормативной стоимости 1 кв.м земли (Bodenrichtwerte) в районе застройки и умножить этот показатель на площадь участка. Рассмотрим предложенный Вами пример:
- Bodenrichtwerte = 80 евро за кв.м,
- площадь участка = 400 кв.м,
- общая стоимость (Bodenbewertung) = 400 x 80 = 32.000 евро,
- Erschließungskosten (если они «сидят» в цене) могут колебаться от 5 до 10%, то есть в пределах 1.600 – 3.200 евро,
- итого теоретическая стоимость участка 33.600 – 35.200 евро.
Если с застройщика попросят 36.000 (см. выше) или, на худой конец, 40.000 евро, это нормально (с учетом рыночного колебания цены на землю). Если же продавец хочет «содрать» 50.000 и более, это – явный перебор!
 
Э. М.: А что Вы можете сказать о самом процессе покупки земли?

 

Г. Б.: Во-первых, не спешить! Это самое главное правило. Если продавец торопит и говорит, что, несмотря на многих других интересующихся, он всё-таки именно Вам готов отдать предпочтение, будьте настороже! Во-вторых, надо проявить твердость в вопросе выбора нотариуса. Поскольку нотариальные расходы несет покупатель (Kosten des Kaufvertrages), он имеет право требовать оформление договора купли-продажи (Kaufvertrag) у нотариуса, которому доверяет. Застройщик должен непременно воспользоваться этим правом, так как составляемый нотариусом эскиз договора может в большей или меньшей степени защищать интересы той или иной стороны. И наконец, оплату по договору желательно произвести как можно позже, ни в коем случае не ранее того момента, когда запись о праве собственности (Eintragung der Auflassungsvormerkung) будет внесена в поземельный кадастр (Grundbuch). А лучше всего время оплаты согласовать со своим банком (Hausbank), который определяет срок выплаты кредита под строительство (Baudarlehen).
 
Э. М.: Разумеется, в рамках статьи невозможно обсудить все детали поиска и приобретения земли. Поэтому в заключение я попрошу Вас сказать еще несколько слов о том, как можно грубо определить размер необходимого для строительства земельного участка.

 

Г. Б.: Надо найти такую золотую середину, когда желания покупателя максимально совпадают с его возможностями, то есть наиболее комфортный и эффективно используемый участок земли приобретается за наименьшую цену.

 

- Для отдельно стоящего полутораэтажного коттеджа (Einfamilienhaus) общей площадью 120 кв.м необходим земельный участок величиной от 400 до 500 кв.м.
- Для одной половины дома на две семьи (Zweifamilien- oder Doppelhaus) площадью 120 кв.м – от 300 до 400 кв.м.
- Для секции рядовой застройки площадью 80 кв.м (Reihenhaus) – от 150 до 300 кв.м.

 

Надеюсь, что мои рекомендации будут полезны Вашим читателям. А наша фирма с удовольствием ответит на их вопросы и даст необходимые консультации всем, кто позвонит нам по телефону 04475 94 14 70 или обратится ко мне по электронному адресу g-bley@terra-projekt.net.
 
Э. М.: Г-н Блей, спасибо за содержательную беседу.
 
 
 
Эдуард Мармер
 
 

<< Назад | №6 (93) 2005г. | Прочтено: 846 | Автор: Мармер Э. |

Поделиться:




Комментарии (0)
  • Редакция не несет ответственности за содержание блогов и за используемые в блогах картинки и фотографии.
    Мнение редакции не всегда совпадает с мнением автора.


    Оставить комментарий могут только зарегистрированные пользователи портала.

    Войти >>

Удалить комментарий?


Внимание: Все ответы на этот комментарий, будут также удалены!

Топ 20

СТРОИТЕЛЬСТВО НА САДОВОМ УЧАСТКЕ

Прочтено: 2227
Автор: Шульман М.

Твой малый сад в Германии

Прочтено: 2209
Автор: Шульман М.

Мой теплый и экономичный дом

Прочтено: 1728
Автор: Листов И.

ЗЕМЛЯ В АРЕНДУ (ERBPACHT)

Прочтено: 1682
Автор: Мармер Э.

СОБСТВЕННАЯ ЖИЛПЛОЩАДЬ В СТАРОСТИ

Прочтено: 1281
Автор: Мармер Э.

Договор на строительство (Bauvertrag)

Прочтено: 1170
Автор: Мармер Э.

Как вкладывать выгодно деньги в недвижимость

Прочтено: 1113
Автор: Редакция журнала

Элитное жилье по доступным ценам

Прочтено: 863
Автор: Мармер Э.

Выбор земельного участка

Прочтено: 846
Автор: Мармер Э.

ИДЕЯ СОБСТВЕННОГО ДОМА

Прочтено: 834
Автор: Рудницкая Л.