Как сэкономить деньги при строительстве и эксплуатации дома

Мы продолжаем публикацию материалов, посвящённых возведению собственного дома. Сегодня речь пойдёт о том, за счёт чего можно сэкономить средства при индивидуальном строительстве. Корреспондент нашего журнала Эдуард Мармер ведёт беседу с главным инженером строительной фирмы «Terra-Projekt», Strukturleiter‘ом Гердом Блеем (Gerd Bley). Фирма «Terra-Projekt A. Wagner GmbH & Co. KG» основана Александром Вагнером, который в 1990 г. переселился в Германию из России.

Эдуард Мармер: Государственная помощь на строительство и приобретение жилья (Eigenheimzulage) с 1-го января 2006-го отошла в анналы истории. Означает ли это, что многие семьи уже не могут больше мечтать о своих собственных четырёх стенах?>

Эдуард Мармер: Герд Блей: Конечно же, нет. Просто с отменой Eigenheimzulage на передний план выходят альтернативные формы финансирования индивидуального строительства. Особое внимание этому будет теперь уделяться на уровне земельных и муниципальных органов власти. Финансовая помощь федеральных земель может оказаться ещё более существенной, чем выделявшиеся в прошлом из общегерманского бюджета средства на Eigenheimzulage. Первый пример — малопроцентные кредиты банка KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau), выдаваемые на очень выгодных условиях. О них упомянул в своём последнем интервью мой шеф Александр Вагнер. Второй пример — Wohngeld, в форме так называемой доплаты Lastenzuschuss, которая при определённых обстоятельствах положена некоторым владельцам собственных жилых домов. Кроме того, Bauherr должен теперь очень взвешенно подходить к объёмно-планировочным решениям дома.

Э. М.: Что вы имеете в виду?

Г. Б.: Кое-кому из застройщиков, а в особенности тем, кто не располагает собственным стартовым капиталом (Eigenkapital), придётся отказаться не только от архитектурных излишеств, но и от некоторых традиционных с точки зрения переселенца помещений, без которых в Германии, однако, вполне можно обойтись. Специально для вашего журнала я составил соответствующую таблицу (см. табл. 1):

Таблица 1

Попутно замечу, что в 2006-м можно сэкономить ещё за счёт налога на добавленную стоимость (Mehrwertsteuer), который в следующем году должен подняться с 16 до 19 %.

Э. М.: А много ли можно сэкономить на процентах за банковский кредит?

Г. Б.: Здесь прежде всего надо обратить внимание на разновидность так называемого Tilgung‘а. Кредит на строительство в форме Volltilgerdarlehen, то есть с постоянным процентом на весь период его выплаты, выгоднее, чем так называемый flexible Immobilienfinanzierung (индексируемое финансирование), при котором индивидуальный банковский процент корректируется каждые три месяца в соответствии с изменением рыночных процентных ставок. Сегодня самые выгодные кредиты можно получить в государственном банке KfW, который особенно охотно финансирует строительство индивидуальных жилых домов из эффективных с точки зрения экономии тепла строительных материалов. Но к сожалению, кредиты банка KfW только частично покрывают необходимую для строительства сумму (не более 30 %).

Э. М.: Какие возможности экономии средств вы можете назвать ещё?

Г. Б.: Те, о которых пока ещё мало кто задумывался. Имеется ввиду экономия эксплуатационных расходов. Я никого не призываю сократить расход газа и электроэнергии, отказавшись от отопления дома или использования некоторых электроприборов. Но предприняв кое-что на стадии строительства, можно экономить в дальнейшем огромное количество тепла и, стало быть, значительно снизить текущие побочные расходы (laufende Betriebskosten). А полученную экономию средств использовать в первые годы для так называемых Sondertilgungen (см. табл. 2).

Таблица 2

Э. М.: Вы убедили меня, что на стадии эксплуатации экономить можно и нужно. Также и разумно оформленный банковский кредит приведёт к желаемым результатам. Но это всё дело будущего. Того же, кто решил строиться, интересует прежде всего экономия на стадии строительства. А здесь, кроме упрощения планировки дома, приобретения земельного участка меньшей площади и ухода от дополнительных 3% НДС при начале строительства ещё в 2006 году, никаких других резервов экономии средств не видно. Г. Б.: А собственный вклад (Eigenleistung)? За счёт этого можно не только сэкономить деньги, но и, вообще, получить кредит. При этом надо помнить, что банки, как правило, признают Eigenleistung лишь в объёме 10% от общей стоимости строительства. Чтобы ваши читатели знали, как рассчитывается собственный вклад в строительство дома, я составил для вас таблицу 3 (стоимость одного рабочего часа оценим в 35 евро). В качестве примера взята половина двухквартирного (Doppelhaus) 3-этажного (верхний этаж — Dachgeschoss) дома площадью 140 кв. м с подвалом (общая сметная стоимость 253.000 евро). Таблица 3 Сотрудники фирмы «Terra-Projekt» с удовольствием ответят на вопросы читателей, если они обратятся к нам по телефону 04475 / 94 14 70 или зайдут на нашу страницу в Интернете www.terra-projekt-a-wagner.net Э. М.:Г-н Блей, спасибо за содержательную беседу.