Состояние рынка жилья в Германии

Испортит ли немцев квартирный вопрос?

Михаил Булгаков устами Воланда утверждал, что квартирный вопрос испортил людей. Распространяется ли утверждение великого писателя на жителей Германии? Ответ на этот важный вопрос содержится в предлагаемой статье.

Положение на рынке жилья в Германии регулярно освещают средства массовой информации. Газетные публикации и телевизионные сюжеты описывают ситуацию с жильем в стране в достаточно мрачных красках: во-первых, оно дорожает, а во-вторых, его не хватает.

Мы попробовали разобраться с «жилищным вопросом», используя данные, представленные в немецких массмедиа.

Съём жилья становится всё дороже

Согласно статистике, за 20 лет, начиная с 1995 года, квартплата в среднем по стране выросла почти на треть. Рост затрат населения на содержание жилья за тот же период составил 44,5%. Но и инфляция в стране тоже не стояла на месте: сначала немецкая марка, а за ней и евро за тот же период «просели» на 32%. Расходы на содержание жилья (вывоз мусора, зарплата Hausmaster`а и т.п.) в среднем увеличивались ежегодно на 1% (без учета инфляции). При этом следует отметить, что и сами жители Германии стали зарабатывать больше, чем 20 лет назад.

Эти усредненные цифры по стране, разумеется, не отражают ситуацию, складывающуюся в регионах. Так, в Мюнxенe, Берлинe, Кёльнe и некоторых другиx городах рост квартплаты существенно опережал инфляцию. И в других городах увеличение стоимости съема жилья не поспевалo за инфляцией, т.е. фактически происходило снижение реальной квартплаты. По данным 2010 года, самым дорогим был съём жилья в земле Гамбург – 8,12 €/кв.м, а самым дешевым – в Тюрингии –5,42 €/кв.м. В среднем по стране наем жилья обходился квартиросъемщику в 6,37 €/кв.м. В земле Северный Рейн-Вестфалия эта цифра составляла – 6,42 €/кв.м. Тем не менее, несмотря на рост квартплаты, среднестатистический немец в 2015 году мог позволить себе аренду уже 46,2 кв.м жилья, а это почти на 26% больше, чем 25 лет назад. Правда, специалисты считают, что этому росту способствовало строительство современного жилья, в котором предлагаемые квартиры имеют существенно большую площадь, чем жилье 50-х или 60-х годов прошлого века.

Приведенные выше цифры не дают ответа на очень важный для большинства квартиросъемщиков вопрос: сколько стоит съём жилья в конкретном городе? В Мюнхене эта цифра составляет 17,3 €/кв.м, во Франкфурте – 13,5 €/кв.м, в Штутгарте –13,1/кв.м. В Берлине (седьмая строчка в списке стоимости жилья) стоимость квадратного метра составляет 11,7 €, а в Гамбурге (10 строчка) – 11,5 €. Наиболее дешевыми, в числе 50 самых крупных городов страны, оказались города земли Северный Рейн-Вестфалия: Дортмунд – 5,41 €/кв.м (39 строчка), Вупперталь – 5,37 €/кв.м (40 строчка), Хамм – 5,19 €/кв.м (43 строчка), Херне – 5,03 €/кв.м (45 строчка), Гельзенкирхен 4,74 €/кв.м (49 строчка), а также Хемнитц 4,61 €/кв.м (50 строчка).

Таким образом, в дорогих городах сейчас могут проживать те, чьи доходы позволяют оплачивать столь дорогое жилье. Например, в дорогом районе Фрайбурга цена за съём 75-метровой трехкомнатной квартиры может достигать 1700 € в месяц, а в Гутерсло такая же квартира обойдется квартиросъемщику в 380-430 €.

Специалисты считают, что основными факторами, определяющими стоимость съема жилья в городе, является ситуация на рынке труда, средний размер зарплаты в конкретном городе, а также (что на первый взгляд непонятно) наличие крупных общепризнанных университетских центров.

Жилья не хватает, но много квартир стоят пустыми

Сегодня жилищный фонд страны состaвляет чуть более 40 млн квартир, и при этом каждый год строители вводят в эксплуатацию более 350 тыс. единиц жилья. Тем не менее, по оценке специалистов, ежегодно не хватает около одного миллиона квартир, и в первую очередь – для малоимущих.

По данным статистики, в стране насчитывается около 3,1 млн пустующих квартир (7,9% общего фонда жилья). В разных землях количество пустующего жилья различно. В Саксонии, например, пустует почти каждая седьмая квартира, а в Гамбурге остается незаселенным каждoe двадцать третье жилье. Однако специалисты полагают, что больше 60% пустующего жилья просто непригодно для проживания и лишь около трети жилого фонда стоит пустым или по причине завышенных цен, или низкого спроса.

Покупка собственного жилья

За четверть века, начиная с 1991 года, количество владельцев собственного жилья по стране выросло с 37% до 45,4%. В то же самое время специалисты отмечают, что «дешевые» кредиты на покупку жилья и рост благосостояния населения не способствовали желанию немцев обзавестись подходящей недвижимостью. По мнению социологов, Германия продолжает оставаться «страной квартиросъемщиков». Меньше всего владельцев собственного жилья проживают лишь в Швейцарии (37,4%), где стоимость жилья чрезвычайно высока, а больше всего квартиросъемщиков – в Румынии – 95,6%.

Подобную ситуацию специалисты объясняют высокой динамичностью нынешних немцев. Многие из них, особенно в молодом возрасте, готовы сменить место жительства в связи с возможностью получения более интересной, перспективной или высокооплачиваемой работы, а наличие cобственного жилья, по мнению мобильной части населения, является излишней обузой.

Социологи утверждают, что возможность съема квартиры облегчает немцам возможность оперативно реагировать на происходящие изменения в семье. Пока ты один – cнимаешь 1-2-комнатную квартиру, живешь с партнером – подыскиваешь себе 2-3-комнатное жилье, появились дети – ищешь большую квартиру в хорошем районе, а когда дети выросли и «выпорхнули» из гнезда – снимаешь соответственно меньшую жилплощадь.

Количество владельцев недвижимости в разных федеральных землях существенно различается. Больше всего владельцев собственного жилья проживают в Саарланде (62,6%), меньше всего собственников жилья – в Берлине (14,2%). В земле Северный Рейн-Вестфалия почти 43% граждан являются собственниками квартир или домов. Статистические данные, отражающие это положение на начало 2017 года, свидетельствуют о том, что в собственных домах проживают 38,8% граждан, a в собственных квартирах – 6,2%. В съемных квартирах, включая поднаём снимаемого жилья, проживают 55% граждан страны.

Социологи, специализирующиеся на анализе рынка жилья, так объясняют предпочтение немцев чаще покупать дома, а не квартиры: в среднем ценовом сегменте стоимость дома не намного выше стоимости квартиры,норасходы на ее содержаниe выше, т.к. собственник квартиры является «заложником» решения общего собрания жильцов дома. В то время как владелец собственного дома сам решает, что, когда и в каком объеме он будет делать по дому.

О роли государства

Федеральное и земельные правительства постоянно заявляют о своем намерении увеличить инвестиции в жилищное строительство и в первую очерeдь в жилье социального назначения. Особенно много подобных обещаний раздаются накануне очередных выборов. В то же время факты говорят об обратном: ситуация с государственными инвестициями в строительство жилья, на фоне частных вложений, выглядит более чем скромно. В двухтысячных годах объем ежегодных государственных инвестиций колебался между 0,3% и 0,5% от общего объема вложений в жилищное строительство.

Городские власти, испытывающие постоянную нехватку средств на социальное жилье, решают эту проблему по-другому, пытаясь различными способами делать привлекательными для частных инвесторов вложения в строительство жилья. Инвесторы получают значительные скидки при покупке земельных участков под застройку и многие другие льготы. Параллельно руководители ряда городов реализуют программы строительства собственного жилья для молодых семей, включая их льготное финансирование и т.п.

Завершая статью о современной cитуации с жильем в Германии, как впрочем, и в любой экономически развитой стране, хочу заметить, что для людей с небольшими доходами проблема съема жилья непроста. Оплата съемного жилья остается самой большой статьей расходов в бюджете большинства малообеспеченных семей. Большой, но далеко не катастрофической. Она вполне реально осуществима с помощью разного рода программ по льготному финансированию.

Игорь Листов (Дортмунд)

Читайте также:

1. Рынок жилья в Германии: тенденции и цены. Журнал «Партнёр», № 1 / 2015. Автор: «Курс консалтинг»
2. Мошенничество и правонарушения на рынке аренды жилья. Журнал «Партнёр», № 12 / 2016. Автор: И. Навара
3. Закон об ограничении арендной платы на дефицитное жилье. Журнал «Партнёр», № 12 / 2016. Автор: М. Миронов
4. Инвестирование в недвижимость в ФРГ. Журнал «Партнёр», № 4 / 2017. Автор: Л. Детье