Договор на строительство (Bauvertrag)

Ольга Шлутгавер – сотрудница фирмы «Terra-Projekt». Родилась в 1979 г. в Казахстане. В Германию переехала в 1990 г. 1998-2000 гг. – Ausbildung по специальности «Строительное черчение». 2000-2002 гг.– чертёжница в строительной фирме.

С 2003 студентка Ольденбургского иженерно-строительного института (Fachhochschule Oldenburg). Факультет – Bauwesen und Geoinformation. На фирме «Terra-Projekt» проходит практику в качестве менеджера по строительству.

Продолжаем публикацию материалов о строительстве собственного дома. Тема сегодняшнего разговора - договор на строительство (Bauvertrag). Корреспондент нашего журнала Эдуард Мармер беседует с менеджером строительной фирмы "Terra-Projekt" Ольгой Шлутгавер (Olga Schlutgawer). Фирма "Terra-Projekt A. Wagner GmbH & Co. KG" основана Александром Вагнером, который в 1990 г. переселился из России в Германию.

Эдуард Мармер: Предлагаю начать разговор с небольшого вступления. На что прежде всего Вы хотели бы обратить внимание тех наших читателей, которые намерены строить для себя жилой дом?

Ольга Шлутгавер: Чтобы мечта о собственных четырех стенах не лопнула, как мыльный пузырь, застройщик с самого начала должен либо самостоятельно, либо с помощью специалистов вникнуть во все детали и нюансы строительного процесса - от финансирования и проектирования до правовых вопросов и сдачи объекта в эксплуатацию. Только в этом случае он может быть уверен, что затраченные им деньги использованы наиболее рационально, его новый дом выстроен без недоделок и окончательная сумма на строительство не превышает ту, которая была оговорена в финансовом плане.

Э. М.: Что такое Bauvertrag и каковы его основные положения?

О. Ш.: Bauvertrag - это договор между застройщиком (Bauherr) или заказчиком (Besteller), с одной стороны, и строительной фирмой (Bauunternehmer), принимающей на себя реализацию определенного объема строительных работ, с другой стороны. Несмотря на то, что немецким законодательством допускается заключение подобного договора как в письменной, так и в устной форме, я советую читателям зафиксировать договоренность на бумаге. Практика показала, что устные соглашения чаще всего заканчиваются судебными разбирательствами.

Bauvertrag должен содержать следующие пункты:

§ подробное описание всего объема работ (Leistungsumfang) от рытья котлована до установки жалюзийных устройств

§ сроки начала и окончания строительства объекта, а также промежуточные сроки выполнения того или иного вида работ

§ способы и сроки урегулирования различных объективных и субъективных (как со стороны заказчика, так и со стороны исполнителя) препятствий (Behinderungen), осложняющих процесс строительства

§ условия выплат и величина платежей, а также доплаты за непредвиденные работы (Uberzahlung), которые заказчик обязан оплатить при предоставлении ему соответствующих документов (согласно исследованию, проведенному Союзом защиты застройщиков Bauherren-Schutzbund e.V., выяснилось, что размеры этих доплат колеблются сегодня от 15.000 до 25.000 евро)

§ этапы приемки земляных, монтажных, отделочных и прочих видов работ (Teilabnahme) и срок окончательной сдачи объекта (Abnahme)

§ форма и диапазон претензий к строительным недоделкам, а также сроки их устранения

§ и наконец, гарантии на случай неплатежеспособности, или так называемые Fertigstellungs- и Gewahrleistungsburgschaften.

Если подрядная организация к моменту окончания строительства дома объявляет себя банкротом, все претензии со стороны застройщика по устранению недоделок ее уже не волнуют, и заказчику не остается ничего другого, как нести дополнительные расходы. Чтобы этого избежать, в Bauvertrag'е должно быть непременно оговорено, кто и на каких условиях принимает на себя обязательства строительной фирмы в случае ее неплатежеспособности (Gewahrleistungsburgschaft). В роли такого гаранта (Burge) может выступить банк или страховая компания, с которой строительная фирма имеет соответствующие соглашения. Более проблематичной является ситуация, при которой подрядчик становится банкротом в самом разгаре строительного процесса. Интересы заказчика в этом случае должен защитить Fertigstellungsburgschaft, но этой теме, пожалуй, надо посвятить отдельный разговор. Результаты проведенного Союзом защиты застройщиков исследования показали, что в 90 % договоров нет даже намека на Fertigstellungs- и Gewahrleistungsburgschaften. Кстати сказать, строительная фирма тоже должна быть застрахована от неплатежеспособности заказчика, что обеспечивает так называемый Bankburgschaft (от 1 до 3 % договорной суммы).

Э. М.: А если подрядчик не хочет включать в договор пункт о Gewahrleistungsburgschaft?

О. Ш.: В таком случае лучше обратиться в другую подрядную организацию. Обе стороны непременно должны быть взаимно застрахованы от неплатежеспособности партнера.

Э. М.: Теперь расскажите, пожалуйста, что такое Bautragervertrag?

О. Ш.: Bautragervertrag - это особая, наиболее распространенная форма Bauvertrag'а, при которой застройщик заключает договор не просто с подрядной организацией, а с фирмой, которая полностью перенимает на себя весь комплекс вопросов, связанных со строительством жилого дома - от архитектурного эскиза и получения разрешения на строительство (Baugenehmigung) до сдачи объекта в эксплуатацию. Эта фирма (Bautrager) сама заключает субподрядные договора с архитектором, техническим куратором (Baubetreuer), а также с другими строительными организациями. Чаще всего Bautrager выступает в роли генерального подрядчика (Generalunternehmer), который выполняет основные виды строительно-монтажных работ. Неоспоримое преимущество этого вида договора заключается в том, что застройщик имеет дело только с одной фирмой и свои претензии по всем вопросам может предъявлять по одному адресу. Bautragervertrag особенно целесообразен при строительстве "дома под ключ" - Fertighaus.

Э. М.: На что надо обратить внимание при подписании Bautragervertrag'а на Fertighaus?

О. Ш.: Во-первых, на то же самое, что и при заключении обыкновенного Bauvertrag'а. Кроме того, должны быть определены расходы Bautrager'а на сдачу документов в соответствующие государственные структуры, получение разрешения на строительство, технический надзор и подключение объекта к инженерным коммуникациям. Также важно отдельно оговорить:

§ материал дверей, полов и облицовки стен

§ тепло- и звукоизоляционные материалы

§ установку жалюзийных приспособлений

§ обустройство камина и нежилого чердачного помещения (Dachboden)

§ а также порядок исполнения дополнительных пожеланий застройщика, если их реализация возможна.

В случае отмены каких-либо видов работ и появления новых должен быть зафиксирован порядок взаимозачетов.

Э. М.: Действует ли в строительстве золотое правило рынка: "Сперва услуга, затем оплата"?

О. Ш.: Нет, не действует. Еще задолго до сдачи объекта в эксплуатацию застройщик согласно § 632a BGB обязан выплачивать подрядчику определенные суммы за выполненные этапы работ, которые фиксируются в договоре на строительство. Это необходимо для того, чтобы свести к минимуму возможный финансовый риск обеих сторон. Максимальные величины промежуточных выплат (Abschlagszahlungen) приведены в таблице:

Если застройщик не соблюдает сроки промежуточных платежей, на него могут быть наложены штрафные санкции. Также и строительная фирма будет вынуждена заплатить штраф за несоблюдение сроков строительства. Взаимные штрафные санкции должны быть записаны в договоре.

Э. М.: До сих пор мы говорили о разновидностях договоров на строительство и их содержании. А что Вы можете сказать о самих подрядных организациях?

О. Ш.: Самое сложное - найти серьезную строительную фирму, которой застройщик мог бы полностью доверять. В настоящее время в секторе строительства индивидуальных жилых домов работают сотни предприятий, каждое из которых пытается привлечь заказчика низкими ценами за наиболее широкий спектр услуг. Вот тут-то и надо быть очень осторожным, чтобы нереальные предложения и кажущаяся дешевизна не ввели будущих застройщиков в заблуждение. Прежде всего я советую обратить внимание на следующее:

* в каком году была основана строительная фирма

* какой объем работ она может выполнить самостоятельно

* сколько ее объектов уже сданы в эксплуатацию и какие из них можно посетить.

Самое лучшее - не спешить и как можно основательней проверить несколько предложений, сравнив цены, объём услуг и прочие показатели. Когда же выбор сделан, надо непременно попытаться хоть чуть-чуть "сбросить" цену, ведь строительные фирмы обычно немного завышают стоимость работ, чтобы в процессе обсуждения договора пойти на незначительные уступки и, таким образом, повлиять на выбор заказчика в свою пользу.

Э. М.: Теперь несколько слов о самом неприятном - о недоделках (Baumangel), без которых, чего греха таить, не обходится практически ни один строительный процесс.

О. Ш.: Статистика утверждает, что на каждый индивидуальный дом в Германии в среднем приходится от 10 до 20 недоделок. Чаще всего недоделки связаны с подготовкой под полы (Estrich), с укладкой кафельной плитки (Fliesen), с возведением наружной версты кирпичной кладки (Aussenmauerwerk) и с гидроизоляцией подвала (Kellerabdichtung), с тепло- и звукоизоляцией (Warme- und Schallschutz) стен и перекрытий, а также с установкой окон, дверей, санитарных устройств и с электротехническими работами. Согласно нормативным документам претензии к строительной организации действительны в течение пяти лет с момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Э. М.: А если после приемки дома и выявления недоделок подрядчик отказывается их устранить?

О. Ш.: В этом случае застройщик имеет право придержать часть договорной суммы и нанять стороннюю строительную фирму, поручив ей устранение недоделок.

Э. М.: С 1-го февраля 2002 г. в Германии действуют новые нормативы по экономии энергоносителей. В какой мере они затрагивают индивидуального застройщика?

О. Ш.: Они заметно повлияли на теплотехнические стандарты и привели к существенным изменениям в системе теплотехнической защиты зданий и сооружений, что, в свою очередь, привело к росту капитальных вложений от 1,5 до 2 %. Но в процессе эксплуатации здания новые требования к теплоизоляционным материалам и системам отопления могут привести к некоторой экономии энергоносителей.

Я надеюсь, что изложенные рекомендации будут полезны читателям. А специалисты нашей фирмы с удовольствием ответят на их вопросы и дадут необходимые консультации всем, кто позвонит нам по телефону (04475) 94 14 70 или зайдёт на нашу страницу в Интернете www.terra-projekt-a-wagner.net

Э. М.: Г-жа Шлутгавер, спасибо за содержательную беседу.