Zeitschrift "Partner"
Zeitschrift blättern
Gesellschaft >> Wohneigentum
Partner №9 (96) 2005
Недвижимость как надежная форма капиталовложений
Продолжаем публикацию материалов, посвященных строительству собственного дома. Сегодня речь пойдет о том, что недвижимость – самая надежная форма капиталовложений. Корреспондент нашего журнала Эдуард Мармер беседует с сотрудницей строительной фирмы «Terra-Projekt» Ольгой Куксхауз (Olga Kuckshaus). Фирма «Terra-Projekt A. Wagner GmbH & Co. KG» основана Александром Вагнером, который в 1990 г. переселился из России в Германию.
Эдуард Мармер: Насколько я понимаю, речь сегодня пойдет о том, куда лучше всего инвестировать деньги простому человеку, который намерен обеспечить себе спокойную и сытую старость, а своим детям и внукам оставить кое-что в наследство. До начала перестройки в СССР люди вкладывали деньги в золотые коронки, браслеты и кольца. Во время перестройки на черный день откладывались доллары. А что думают по этому поводу эксперты экономически развитых стран?
Ольга Куксхауз: В современной экономике существует несколько форм инвестирования денежных средств с целью обогащения. Одна из самых традиционных, надежных, рентабельных и привлекательных – вложение капитала в недвижимость, цены на которую постоянно растут.
Э. М.: Что именно считается недвижимостью в Германии?
О. К.: К понятию «недвижимость», или по-немецки Immobilien относятся земельные участки, а также имущество, прикрепленное к земле (здания, сооружения, объекты). Так как Германия, расположенная в центре Европы, уже в течение 60 лет притягивает к себе мигрантов со всего света и ее население постоянно увеличивается, спрос на землю, комфортабельную квартиру или дом непрерывно растет. Например, тот, кто 10 лет тому назад купил где-нибудь в районе города Cloppenburg (Niedersachsen) земельный участок по 25-30 евро за кв. метр, может продать его сегодня по 90-95 евро. Еще один наглядный пример – Rheinland и Ruhrgebiet. Здесь, по данным, опубликованным в газете Die Welt, средняя цена на землю возросла с 82 евро за кв. метр в 1995 г. до 114 евро в 2002 г. Также и рыночная цена одного кв. метра жилой площади, несмотря на старение постройки, неуклонно возрастает. По данным той же газеты цены на 20-30-летние коттеджи в гамбургском районе Blankenese только с января по июнь 2002 г. возросли на 13,7 %, а по сравнению с январем 1997 г. - более, чем на треть.
Э. М.: Теперь я начинаю понимать, почему некоторые зарубежные компании стали активно скупать жилые дома в крупных немецких городах. Об этом год назад писал еженедельник Spiegel. Транснациональный фонд Fortress из США, например, купил в прошлом году 83.000 квартир по всей Германии, финансовая группа Гольдман-Закс из Нью-Йорка – 65.000 квартир только в одном Берлине, американский Blackstone выкупил 31.000 квартир у франкфуртской фирмы WCM, а американский Cerberus приобрел десятки тысяч квадратных метров жилья в регионе Ганновера.
О. К.: Вот именно. Всё это красноречиво говорит о том, что цены на недвижимость в Германии в самое ближайшее время резко поползут вверх, а, стало быть, инвестиции в строительство будут сполна вознаграждены.
Э. М.: Но ведь простые граждане не имеют денег на подобный бизнес. В лучшем случае они могут профинансировать строительство жилого дома для себя. Разве это также можно считать инвестицией?
О. К.: Безусловно! Вместо того, чтобы платить за съемную квартиру, гораздо разумнее взять кредит под собственное жилье! Квартирная плата (Miete) – это деньги, годами выбрасываемые на ветер. Погашение ссуды на строительство своего дома – лучшая форма инвестиции в будущее. При этом я обращаю внимание читателей на то, что именно сегодня, как никогда ранее, это капиталовложение очень выгодно.
Э. М.: О том, что сегодняшний момент благоприятен для инвестиции денег в собственные стены, я слышал неоднократно. Могли бы Вы аргументировать этот тезис?
О. К.: Разумеется. Сейчас в Германии, во-первых, установились самые низкие банковские проценты(от 3,9 %) на ипотечные кредиты (Hypothek), во-вторых, из-за общего экономического спада упали цены на строительные материалы и услуги и, в-третьих, пока еще не отменена государственная дотация (Eigenheimzulage) на строительство собственного жилья. Несмотря на то, что она с позапрошлого года сократилась до 1 %, всё же 10.000-16.000 евро, возвращаемые государством индивидуальным застройщикам, ни для кого не могут быть лишними.
Э. М.:А пенсионный фонд? В газетах пишут, что он испытывает значительные трудности. По мнению многих экспертов, уровень пенсионного обеспечения через 15-20 лет будет настолько ниже сегодняшнего, что будущие пенсионеры вряд ли смогут оплачивать хорошие отдельные квартиры. Скорее всего им придется доживать свой век либо в домах для престарелых, либо в дешевых социальных квартирах.
О. К.: Вот именно. Поэтому единственная возможность избавить себя от этой участи – немедленно приступить к строительству собственного жилого дома. Согласно статистике, пенсионеры, владеющие недвижимостью, имеют гораздо большие сбережения в банке, чем их ровесники, которые снимают жилье.
Э. М.:Во всём этом, по-моему, есть только один минус. Если человек надумал переехать в другой город, то проблема съема квартиры решается достаточно просто. Что же касается собственного дома, то его с собой не повезешь – придется продавать. А это не только потребует огромных затрат сил, но и приведет к неизбежным финансовым потерям.
О. К.: Категорически с Вами не согласна! При переезде в другое место совсем необязательно продавать собственный дом. Гораздо разумнее сдать его внаем и за счет получаемых от квартирантов денег оплачивать съемное жилье в другом городе.
Э. М.:В течение какого времени застройщик должен выплатить кредит под строительство?
О. К.: Как правило, кредиты выплачивает первый владелец собственности за 20-30 лет. Значит те, кому сегодня исполнилось 35-45, к моменту выхода на пенсию будут избавлены от каких-либо выплат за жилую площадь. Им останется только ежемесячно платить за воду, электричество и газ. Это огромное преимущество по сравнению с пенсионерами, проживающими в съемных квартирах, за которые пожилые люди выкладывают до 50 % своих доходов. Домовладельцы же, при условии выплаченных кредитов, платят всего 5-10 %, что позволяет им экономить ежемесячно от 350 до 500 евро.
Э. М.:Каждая семья имеет право на получение кредита или здесь возможны ограничения?
О. К.: Эксперт нашей фирмы по вопросам финансирования г-н Хайнц Детерс уже рассказал об этом в вашем журнале. От себя могу только добавить, что имеющиеся у застройщика до начала строительства накопления в размере 20-30 % капитала – надежная база. Но разработанные фирмой «Terra-Projekt» различные формы финансирования позволяют приобрести собственность и без стартового капитала.
Э. М.: Теперь давайте немного поговорим о строительстве жилого дома на одну или две семьи (Ein- und Zweifamilienhaus) не для себя, а для сдачи его в дальнейшем в аренду. Какие дивиденды может принести этот бизнес?
О. К.: После биржевого бума 2001-2002 г.г., который сегодня закончился тем, что инвестиции в акции, фонды и различные страховые полисы принесли огромные убытки и разочаровали вкладчиков, стало понятно: недвижимость, пожалуй, самая надежная форма вложения капитала. По данным исследовательского института «Gewos» (Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung), который в течение 20 лет анализировал различные инвестиционные программы, недвижимость приносит инвесторам до 8,5 %, а банковские накопления до 4,5% годовых. При инвестициях в смешанные объекты (здания, совмещающие жилые, торговые и др. площади) доход может возрасти даже до 12 %. Конечно, рынок недвижимости, как и всякий другой (валютный или фондовый), подвержен колебаниям. Но в отличие от денежных рынков, которые, как правило, «наказывают» новичков, рынок недвижимости благосклонен ко всем одинаково. Резкие всплески и обвальные спады – это не его свойство.
Э. М.: Со своей стороны, я могу лишь добавить, что владение недвижимостью не приводит к потере налоговых преимуществ, чего нельзя сказать сегодня ни о пенсионном страховании (Rentenversicherung), ни о накопительном страховании жизни (Lebensversicherung). По решению законодателей получаемая от этих видов капиталовложений прибыль с этого года облагается налогом. Но меня интересует другое. Построенный для сдачи внаем коттедж начнет давать доход только после того, как застройщик вернет вложенные в строительство деньги. А это, как мы понимаем, произойдет не сразу.
О. К.: Совершенно верно. Но с учетом того, что квартирная плата в Германии повышается каждый год в среднем на 3 %, можно достаточно точно подсчитать, через сколько лет инвестированный в строительство капитал начнет приносить дивиденды.
Э. М.: Имеют ли при этом значение архитектурно-планировочные решения здания?
О. К.: Безусловно. Для жилых домов с хорошей планировкой гораздо проще найти квартиросъемщика. Да и Miete может быть выше. Также качественные строительные материалы и эффективная теплоизоляция сооружения имеют огромное значение. Поэтому проектирование и строительство коттеджа, который в дальнейшем будет сдаваться внаем, следует поручить серьезной фирме, даже если она работает по более высоким ценам. На Украине говорят, что из дешевой рыбки получается только плохая уха. Это также справедливо и для недвижимости. Сэкономив сегодня 10.000 евро на строительстве, домовладелец может потерять в будущем гораздо большую сумму.
Э. М.: А могут ли инвестировать деньги в немецкую недвижимость граждане России, Украины, Казахстана и других бывших республик СССР, не имеющие постоянного вида на жительство в Федеративной Республике?
О. К.: Недвижимость может быть оформлена как на частное, так и на юридическое лицо. Гражданство при этом значения не имеет. Однако всегда надо помнить, что владение недвижимостью на территории Германии не дает права на постоянное проживание. Иными словами, получение вида на жительство решается в индивидуальном порядке и напрямую не связано с приобретением недвижимости. Но владение ею является веским аргументом для положительного решения властей, так как доказывает материальную независимость заявителя.
Э. М.: Какие правовые гарантии получает иностранец при покупке здания?
О. К.: На его имя оформляется документ, которому, как и всем аналогичным документам в Германии, присваивается собственный регистрацонный номер, и право на собственность заносится в поземельный кадастр (Grundbuch). В случае необходимости, продать недвижимость может только сам владелец, лицо, им назначенное и имеющее нотариально заверенную доверенность, а также нанятый владельцем адвокат.
Э. М.: Должен ли иностранец доказать наличие накоплений в размере стоимости строительства?
О. К.: Нет. Он должен только оформить ипотечный кредит в стране проживания. Далее всё решается автоматически, поскольку немецкие банки сегодня активно и доверительно сотрудничают с финансовыми институтами на постсоветском пространстве. При той политической и рыночной нестабильности, которая царит в бывшем СССР, инвестиция денег в недвижимость на территории Германии не только выгодна, но и благоразумна. А специалисты нашей фирмы охотно ответят на вопросы потенциальных инвесторов и дадут необходимые консультации всем тем, кто позвонит нам по телефону (04475) 941470 или зайдет на нашу страницу в Интернете www.terra-projekt-a-wagner.net.
Э. М.: Г-жа Куксхауз, спасибо за содержательную беседу.
Эдуард Мармер
Die Administration der Seite partner-inform.de übernimmt keine Verantwortung für die verwendete Video- und Bildmateriale im Bereich Blogs, soweit diese Blogs von privaten Nutzern erstellt und publiziert werden.
Die Nutzerinnen und Nutzer sind für die von ihnen publizierten Beiträge selbst verantwortlich
Es können nur registrierte Benutzer des Portals einen Kommentar hinterlassen.
Zur Anmeldung >>