Как вкладывать выгодно деньги в недвижимость

 Мнение специалиста.

Во все времена вкладывать деньги в недвижимость считалось наиболее выгодной и наименее рискованной формой накопления капитала. Ситуация в Германии сегодня такова, что покупка недвижимости является самым надежным и беспроигрышным вариантом капиталовложения. При таком варианте вложений средств они не подвержены ни инфляции, ни курсовым колебаниям, а стоимость недвижимости растет из года в год. Как решить проблему обзаведения собственной недвижимостью быстро, эффективно и с наименьшими потерями для семейного бюджета? С таким вопросом мы обратились к профессионалам рынка жилья. Г-н Валерий Гербер, шеф компании I.B.A. (Immobilien. Beratung. Auktion) г. Берлин, охотно согласился дать нашим читателям рекомендации, как правильно действовать при покупке собственного жилья в Германии.

Итак, г-н Гербер, как сегодня быстро, эффективно и с наименьшими потерями приобрести собственную недвижимость в Германии? Существует три наиболее известных варианта решения:

Вариант 1. "За всё заплачено". Можно обратиться в одну из множества строительных компаний, благо их рекламы предостаточно, готовых по первому желанию клиента соорудить ему всё, что только душе угодно: от маленького домика до большой виллы. Причем всё это "под ключ". В том смысле, что вам торжественно вручат ключи от нового дома, куда вы завезете свою мебель и начнете спокойно жить. Вариант хорош для тех, у кого нет финансовых проблем и кто не хотел бы тратить свои силы и здоровье на постройку собственного жилья. Но при этом надо учитывать, что строительная фирма заложит в стоимость дома не только стоимость работы, но и свою прибыль. Готовы ли вы ее оплачивать? Не хотелось бы, конечно, переплачивать! А если сообща, да своими силами?!

Вариант 2. "Строим своими силами". Взяв в банке "энную" сумму денег, приобретаете необходимые строительные и отделочные материалы, собираете всех друзей и родственников и сообща строите дом. Главный недостаток подобного решения - большие затраты времени, причем как во время строительства, так и после его завершения. По той простой причине, что, приняв помощь от друзей и родственников, вы просто обязаны будете вернуть им "долг". Так что, чем больше помощников было у вас, тем больше ближайших летних сезонов вам придется отработать на строительстве их домов. Бывает, что во время или после строительства рвутся дружеские и родственные отношения. Хотим ли мы этого? Тогда, чего проще - взять ссуду и купить уже готовый объект. Потом отремонтировать на свой вкус и живи на здоровье!

Вариант 3. "Берем готовый". Да, это одно из самых простых решений. Найти подходящий готовый объект, после торговли с хозяином отсчитать купюры и стать собственником. Такой путь имеет тот же самый недостаток, что и первый. В любом случае, наверняка, придется переплатить и при том весьма значительную сумму, потому что дом оценил хозяин. А стоит ли он действительно этих денег? Тем более, если вы не специалист по недвижимости. Готовы ли вы нанимать оценщика (Gutachter) для проверки каждого понравившегося объекта? Так есть ли смысл покупать сегодня недвижимость в Германии?

В Германии наступило идеальное время для приобретения недвижимости. Тому есть два объяснения: сегодня впервые за много лет величина банковского процента при кредитовании покупки недвижимости снижена до 3,3 %. В этой ситуации выгоднее оплачивать кредит и иметь в результате собственное жилье, чем отдавать деньги за аренду съемной квартиры. Кроме того, продолжает действовать государственная программа поддержки лиц, приобретающих жилье в собственность. Если вы приобретаете дом или квартиру для того, чтобы самому в ней жить, а не сдавать в аренду, государство в течение восьми лет выплачивает вам ежегодно, а именно 15 марта, 1250 € плюс 800 € на каждого ребенка. Можно убедиться в том, что, не имея собственного капитала, выгоднее купить квартиру и при этом еще сэкономить деньги, чем платить за аренду.

Например, семья с двумя детьми решила приобрести 3-х комнатную квартиру, которая находится в доме 1972 г. постройки, расположенном в хорошем районе Берлина. Стоимость квартиры 106.000 €. Семья берет банковский кредит на эту сумму. Тогда 106.000 € +5 % за оформление = 111.300 € x 4% Zinsen (4.452€ в год) +1 % Tilgung (1.113€ в год погашение кредита)=5.565€ в год - (1.250 € на семью + 800 € на первого ребенка + 800 € на второго ребенка = 2.850 € ежегодные выплаты от государства). Таким образом, 5.565 € - 2.850 € =2.715 € в год : 12 месяцев = 226,25 € в месяц + 150 € Nebenkosten + 80 € Rucklage (деньги на текущий ремонт общего дома) + 30 € Verwaltung = 486,25€. Итак, за 486,25 € в месяц или 5.835 € в год, включая все расходы, вы приобрели собственное жилье. А это капитал, не подверженный инфляции и колебанию курса валют.

Но, Валерий, Вы же сами сказали, что этот вариант не идеален, при нем наверняка будет переплата.

Да, верно! Но определенные выгоды уже четко видны. Но есть еще один, четвертый вариант, при котором дом ,например, стоимостью в 300.000 € можно приобрести за 210.000 € или квартиру по цене 106.000 € купить за 80.000 € . При этом оценка дома или квартиры будет проведена государственными оценщиками (Gutachter) бесплатно. Это вариант приобретения жилья с аукциона. В этом случае продажная цена недвижимости может быть значительно ниже ее рыночной стоимости. Существует реальная возможность приобретать недвижимость на аукционах по цене на 50 % дешевле от ее актуальной рыночной стоимости. Такая разница в цене зависит от того, какую сумму денег задолжал банку прежний владелец объекта. Купив дом или квартиру, даже если там в данный момент проживают арендаторы, как частное лицо, вы можете использовать их для собственного проживания или сдавать в аренду, получая хорошие дивиденды от высокой арендной платы. Почему же надо обращаться к Вам, если всё так просто?

Тому есть ряд причин. Во-первых, можно, конечно, в Интернете найти информацию о намечающихся аукционах и получить там же данные о домах, выставляемых на торги. При этом в 99 % случаев из ста там не будет указан адрес объекта. То есть посмотреть свою будущую покупку вы сумеете, только связавшись с банком, который выставляет ее на торги. А как его найдешь? И самое главное: надо знать, сколько денег хочет получить банк. Кроме того, аукцион имеет свои правила поведения, свою психологию борьбы за понравившийся вам объект. Думаю, лучше довериться профессионалам, что надежно, выгодно и удобно!

Что необходимо для того, чтобы стать Вашим клиентом?

Вы информируете компанию, какого рода недвижимость хотели бы приобрести, в каком городе или районе Германии, за какую приблизительно цену и какой площади. Для этого вам необходимо заполнить опросный лист на нашем сайте www.immobilien4u.strana.de. После этого вы бесплатно получаете ряд предложений в соответствии с вашими пожеланиями. Выбираете объект, который вам больше всего подходит и "Gutachten", который готовят независимые оценщики из городской администрации. Этот документ является официальной оценкой состояния жилья и его актуальной рыночной стоимости. Данное заключение также принимается банком при оформлении кредита. Стоимость этого документа, естественно, на немецком языке - 15 €. Если все условия вас устраивают, то с вами заключается соответствующий договор, проводится подготовка к аукционным торгам, оказывается помощь и поддержка во время их проведения и осуществляется покупка недвижимости.

Но как можно покупать дешевле? Ведь аукцион - это по сути не что иное, как соревнование, кто кого побьет более высокой ценой. Даже по-немецки это звучит как Versteigerung. У компании с целым рядом ведущих немецких банков сложились определенные отношения, позволяющие в отдельных случаях проводить с ними коммерческие переговоры и решать вопросы о приобретении недвижимости и без участия в аукционе, то есть снять объект с торгов.

Валерий, такой вариант доступен и позволителен любому?

Такой вариант покупки собственного жилья выгоден и удобен только в случае, если вы работаете или имеете собственный бизнес. В этом случае компания I.B.A. готова оказать помощь в получении банковских кредитов на льготных условиях. После покупки клиентом объекта компания I.B.A. оказывает помощь в юридическом оформлении недвижимости и собственности. Обращаться в компанию I.B.A. по вопросам приобретения недвижимости можно по телефонам: +49 (0)30 33 60 78 23, +49 (0)30 33 60 78 24, факсу +49 (0)30 33 60 78 22, e-mail: iba-gerber@t-online.de Наш адрес в Интернете www.immobilien4u.strana.de