Индивидуальное строительство без Eigenheimzulage

Продолжаем публикацию материалов, посвященных строительству собственного дома. Сегодня речь пойдет о последствиях отмены Eigenheimzulage. Корреспондент нашего журнала Эдуард Мармер ведет беседу с основателем и владельцем строительной фирмы «Terra-Projekt» Александром Вагнером (Alexander Wagner), переселившимся в 1990 г. из России в Германию.

Эдуард Мармер: Теперь уже никто не сомневается в серьезности намерений правительства Ангелы Меркель по поводу отмены государственной помощи на строительство и покупку индивидуального жилья, так называемой Eigenheimzulage. 1 декабря прошедшего года бундестаг передал на рассмотрение соответствующей комиссии законопроект N 16/108 об окончании действия упомянутого финансового инструмента. В связи с этим хочу спросить, как мы с Вами будем жить, то  есть как мы будем строить дальше?

Александр Вагнер: Точно так же, как это происходило до 1996 года, когда была введена государственная субсидия на индивидуальное строительство. Отсутствие налоговых послаблений в конце 80-х – начале 90-х годов прошлого века никоим образом не останавливало того, кто мечтал о собственных четырех стенах. Кстати, по данным проведенного в декабре Deutsche Presse-Agentur опроса маклеров, банков и сотрудников Bauamt'ов выяснилось, что сообщение об отмене Eigenheimzulage не привело к ожидаемому ажиотажу. Никакого резкого всплеска количества поданных в местные органы власти Bauantrag'ов в ноябре-декабре 2005 г. не наблюдалось, хотя тот, кто успел бы оформить необходимые для строительства документы до 31-го декабря, мог еще рассчитывать на получение государственной субсидии. Заметный рост сданных Bauantrag'ов был зафиксирован только в Ганновере, Пассау и Нюрнберге. Но эти исключения свидетельствуют лишь о каких-то локальных особенностях.

Э. М.: Иными словами, вы не считаете, что отмена Eigenheimzulage – это своеобразная катастрофа: с одной стороны, для тех, кто мечтает о собственном жилье, с другой – для строительной отрасли?

А. В.: Конечно, нет. Тот, кто решался на строительство собственного жилого дома только потому, что мог рассчитывать на государственную дотацию, на самом деле не должен был вообще начинать строительство. Это прежде всего относится к тем, кто в своем индивидуальном финансовом расчете учитывал Eigenheimzulage как часть ежемесячного дохода или вычитал ее из ежемесячной суммы погашения банковского кредита. К ней с самого начала надо было относиться, как к дополнительному слою крема на кондитерском изделии: если он есть, то съем с удовольствием, а нет, то съем и так.

Э.М.: Некоторые эксперты считают, что введение в свое время дотации на строительство и покупку жилья привело к повышению цен на недвижимость. Следовательно, ее отмена должна привести к обратному эффекту?

А.В.: Такого мнения, в частности, придерживается пресс-атташе Союза домовладельцев Берлина Штефан Дипенброк (Stefan Diepenbrock). И с ним трудно не согласиться. Многие из тех, кто продавал недвижимость позднее 1996 года, не постеснялись добавить сумму государственной субсидии к стоимости продаваемого объекта. Что же касается сегодняшней ситуации, то отмена Eigenheimzulage скорее всего приведет к падению цен только на недорогие дома и квартиры. Потому что покупатели шикарных особняков, как правило, люди очень состоятельные, и их доходы так или иначе не давали им права рассчитывать на государственную дотацию.

Э.М.: В таком случае падение цен на существующие дома и квартиры может привести к тому, что новое строительство станет невыгодным.

А.В.: Как раз наоборот. Чтобы привлечь застройщиков, муниципальные и местные советы будут вынуждены сбросить цены на земельные участки (Bauland), благодаря чему понизится общая сметная стоимость нового строительства. И молодые семьи, на которых, прежде всего, сфокусировано внимание местных органов власти, никак не почувствуют отмену Eigenheimzulage.

Э.М.: Стало быть, тот, кто не успел «прыгнуть в последний вагон» в прошедшем декабре, может особо не расстраиваться?

А.В.: Полагаю, что так. Поскольку принятие поспешного и необдуманного решения в прошлом году только ради того, чтобы успеть получить государственную дотацию, могло бы, в конечном итоге, обойтись дороже, чем если бы они начали строительство собственного дома в этом или следующем году в результате взвешенного подхода.

Э.М.: До сих пор многие молодые семьи рассчитывали на Eigenheimzulage, а также Baukindergeld (субсидию на детей при строительстве собственного жилого дома), например, для того, чтобы снизить ежемесячные суммы погашения банковского кредита в первые годы его выплаты, когда один из родителей, как часто случалось, вынужден был оставить работу ради ухода за маленьким ребенком. Согласитесь, что государственная дотация в этом смысле была существенным финансовым подспорьем.

А.В.: Безусловно. Но это всего лишь одна из концепций финансирования индивидуального строительства. С отменой Eigenheimzulage застройщику надо просто-напросто помочь найти другую финансовую концепцию. Например, воспользоваться специальной программой банка KfW, который предлагает кредит без выплаты так называемого Tilgung'а в течение первых пяти лет. Или какой-нибудь иной вариант. Хочу особо отметить, что отмена дотации в значительной мере повысила необходимость тщательной проработки индивидуального финансового плана строительства, которую непременно надо поручать опытным специалистам. Мои сотрудники уже в течение нескольких лет постоянно занимаются этим вопросом, накопили огромный опыт и всегда готовы квалифицированно помочь нашим клиентам.

Э.М.: Согласно данным научно-исследовательского института Empricia, спрос на индивидуальные жилые дома из года в год возрастает, а объем индивидуального строительства в Германии падает. В 2005 г. он сократился на 11 % по сравнению с 2004 годом. Разве это не тревожный симптом?

А.В.: Данные всевозможных исследований, к сожалению, не учитывают национально-культурные особенности различных категорий населения Германии. То, что характерно для среднестатистического немецкого бюргера, совершенно не характерно для «русских». Наши люди в любом случае будут строиться! Даже из последних сил! Отмена или введение Eigenheimzulage или иных финансовых инструментов не могут принципиально повлиять на стремление русскоязычного переселенца жить в собственном доме.

Э.М.: Новое федеральное правительство уже объявило о повышении с 1-го января 2007 года налога на добавленную стоимость, или так называемого Mehrwertsteuer'а, с 16 % на 19 %. Что Вы можете сказать нашим читателям по этому поводу?

А.В.: Только то, что жилой дом в 2006 г. обойдётся им на 3% дешевле, чем в 2007 г. Поэтому чем быстрее они примут решение о строительстве собственного жилья и чем больший объем строительно-монтажных работ будет осуществлен в этом году, тем больше денег они сэкономят. Но надо помнить, что возможности строительных фирм не безграничны. Наш портфель заказов уже полон, однако еще не все резервы исчерпаны. И поэтому тот, кто намерен позвонить нам по телефону 04475 - 941470 или зайти на нашу страницу в Интернете www.terra-projekt-a-wagner.net, не должен откладывать это в долгий ящик.

От имени всех сотрудников «Terra-Projekt» я сердечно благодарю тех, кто в течение года обращался в нашу фирму! За их теплые пожелания, напутствия и взаимовыгодное сотрудничество. В свою очередь, я поздравляю всех читателей вашего журнала с наступившим Новым годом, желаю вам и им здоровья, успехов и всего самого наилучшего. Besten Wünschen und ein guten Start ins neue Jahr, как говорят в Германии.