Покупка недвижимости в Германии

Елена Смелова, адвокат (Дюссельдорф)

Покупка недвижимости в Германии – весьма целесообразное и дальновидное вложение денег. На что стоит обратить особое внимание при приобретении квартиры или дома, кроме таких экономических аспектов, как местоположение и разумная цена? Этим вопросом задаются все, намеревающиеся сделать крупные капиталовложения в расчете на долгожданное собственное жилье.

На первый взгляд это может показаться странным, однако из опыта работы адвокатом автор статьи делает вывод, что в первую очередь потенциальному покупателю стоит убедиться в том, что продавец в действительности является собственником продаваемой им недвижимости. Для этого стоит заглянуть в поземельную книгу (Grundbuch), которую ведут поземельные ведомства, и потребовать соответствующую выписку (Grundbuchauszug). В соответствии с §12 Grundbuchordnung, потенциальный покупатель имеет на то право, если укажет и докажет свою заинтересованность в покупке. Из выписки обычно видна предыстория данной недвижимости: все актуальные и бывшие собственники, а также права и обязанности, лежащие на ней. Всё, что указано в поземельной книге, является фактом на данный момент, а то, что не указано, с правовой точки зрения на сегодняшний день не имеет обязательной силы.

Кроме вышеуказанной выписки из поземельной книги, покупателю квартиры стоит предварительно потребовать декларацию распределения (Teilungserklärung), а также выписку со счета, на который собственники квартир обязаны регулярно вносить деньги на потенциальный ремонт и содержание дома в надлежащем порядке. Далее следует ознакомиться с протоколами заседаний собственников, из которых будут видны постановления их собраний. Два последних пункта крайне важны, особенно в том контексте, что квартирный собственник в Германии обязан не только поддерживать в хорошем состоянии свою личную недвижимость, но также заботиться о земельном участке и самом доме, в котором находится его квартира.

При покупке квартиры в новострое подобная проблема обычно отходит на задний план, но в случае дома, уже длительно находящегося в эксплуатации, этот момент может стать весьма щекотливым. Вопросы о санировке и модернизации дома решает собрание всех собственников большинством голосов. Если большинство решит, что требуется заменить лифт или отремонтировать балконы, то оказавшиеся в меньшинстве несогласные с данным решением собственники обязаны платить по счетам (если в декларации распределения не зафиксировано ничего иного), даже если они живут на первом этаже, и им ни лифт, ни балкон совершенно не нужны. Отсутствие у Вас лишних финансовых средств не аргумент, так как в Германии действует неписаное правило – Geld hat man zu haben, т.е. деньги нужно иметь. Как раз для таких случаев должен вестись специальный счет, куда собственники обязаны вносить регулярные взносы и который в обязательном порядке стоит проверить перед покупкой.

Предположим, Вы не проверили данный счет и приобрели квартиру. В самом худшем случае собрание собственников решило или решит делать санировку или модернизацию, а на вышеуказанном счету финансовых средств не окажется или же окажется, но недостаточно. Учитывая тот факт, что обычно все собственники квартир автоматически выступают в роли заказчика вне зависимости от их желаний, подрядчик имеет право выбрать в качестве должника именно Вас и требовать оплаты своей деятельности исключительно с Вас, а как уже Вы будете разбираться с иными собственниками – Ваша проблема. Безусловно, в такой ситуации стоит без промедления обратиться за помощью к адвокату.

И последний общий момент, на который хотелось бы обратить внимание читателей в рамках данной статьи. Важно понимать, что все сделки с недвижимостью обязаны проводиться через нотариуса. Это делается в целях защиты прав собственности и ведет к тому, что все устные или письменные договоренности и соглашения не имеют никакой правовой силы в отношении прав собственности в случае отсутствия их нотариального заверения.

Поэтому будьте крайне внимательны к тому, что фиксируется в нотариальном договоре. Как правило, в нотариальных договорах, кроме прочего, указывается продавец-покупатель, стоимость сделки, а также банковский счет, на который должны поступить деньги, прежде чем нотариус перепишет права собственности с продавца на покупателя.

Обычно согласовывается вариант, при котором деньги переводятся на определенный счет продавца, конкретные банковские реквизиты которого фиксируются в нотариальном договоре. Перевод денег происходит после сообщения нотариусом покупателю о «зрелости сделки» (Fälligkeitsbestimmung), которым он требует перевода суммы X на банковский счет Y.

Другой вариант передачи финансовых средств – это нотариально заверенное договорное соглашение о переводе денег на специальный нотариальный банковский счет. После получения оплаты недвижимости нотариус ставит продавца в известность о поступлении денег и получает от последнего разрешение на внесение соответствующих изменений в поземельную книгу. В момент внесения покупателя в поземельную книгу он становится собственником недвижимости, а нотариус переводит далее финансовые средства продавцу. Этот вариант (безусловно, не бесплатный) выбирается, к примеру, в тех случаях, когда продавцу требуется до передачи собственности погасить различные кредиты, лежащие на недвижимости, или же если передача денег является сложной по каким-либо иным соображениям.

То обстоятельство, куда должны поступить деньги, особенно важно при покупке недвижимости у юридического лица или же у нескольких собственников, например, у мужа-жены, нескольких наследников наследодателя, т.е. любых компаний собственников, состоящих из нескольких лиц.

Деньги следует переводить исключительно на счет, указанный в нотариальном договоре, а не на тот, который вдруг Вам укажет один из продавцов после подписания нотариального договора, иначе (особенно при заключении подрядного договора на постройку дома) оплата считается непроизведенной и права собственности на покупателя не переписываются.

Поэтому если Вы решили переводить деньги продавцу, а не нотариусу, обязательно подожите сообщения нотариуса о «зрелости сделки» прежде чем переводить деньги, чтобы в результате не оказаться у разбитого корыта без денег и собственности. В случае же, если это уже произошло, немедленно обращайтесь к адвокату.

Все вышеуказанные проблемы можно предотвратить, своевременно обратившись за профессиональной помощью к квалифицированному адвокату, который будет представлять интересы своего клиента, сопровождая сделку по купле-продаже недвижимости. Безусловно, помощь специалиста в подобных вопросах никогда не является бесплатной, однако Вы можете поверить, что любой человек, оказавшийся в одной из вышеуказанных ситуаций, Вам скажет: «Если бы я только вовремя проконсультировался с адвокатом!».